工程质量管理新城地产工程质量实体实 测操作指引 2017 年修改版 工程质量管理新城地产工程质量实体实 测操作指引 2017 年修改版 新城控股住宅工程质量实体实测新城控股住宅工程质量实体实测 操作指引操作指引 文件编号：文件编号： 编制 孙峰 日期2016-4 审核日期 批准日期 修订记录 日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人 2016.4.29 第一次修订详见附页（Pg71）孙峰 产品质量实测操作指引 第一篇总则 1目的 4 2适用范围 4 3取样原则与计算说明 4 第二篇尺差控制篇 4混凝土结构工程 8 4.1基本原则 .8 4.2截面尺寸偏差（砼结构）.8 4.3表面平整度（砼结构）.9 4.4垂直度（砼结构） .10 4.5顶板水平度极差（砼结构） .11 4.6楼板厚度偏差（砼结构） . 12 4.7施工控制线设置（砼结构） 13 5砌筑工程14 5.1基本原则 1 4 5.2表面平整度（砌筑工程） 14 5.3垂直度（砌筑工程） 15 5.4方正度（砌筑工程） .16 6抹灰工程.17 6.1基本原则.17 6.2墙体表面平整度（抹灰工程）.17 6.3墙面垂直度（抹灰工程）.18 6.4室内净高偏差（抹灰工程）.19 6.5顶板水平度极差（抹灰工程）.20 6.6方正度（抹灰工程）.21 6.7地面表面平整度（抹灰工程）.22 第三篇定尺加工篇 7砌筑工程23 7.1基本原则 2 3 7.2外门窗洞口尺寸偏差（砌筑工程） . 23 8抹灰工程.24 8.1基本原则.24 8.2房间开间/进深偏差（抹灰工程）.24 8.3户内门洞尺寸偏差（抹灰工程）25 8.4外墙窗内侧墙体厚度极差（抹灰工程）.26 8.5同户型同厨卫间管井尺寸偏差（抹灰工程）.27 8.6同户型同厨卫间窗底框标高偏差（抹灰工程）.28 8.7同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差（抹灰工程）.29 8.8柜体嵌入位尺寸偏差（抹灰工程）.30 8.9同户型同厨卫间开间/进深偏差（抹灰工程）.31 第四篇观感质量篇 9设备安装.32 9.1基本原则.32 9.2座便预留排水管孔距偏差（设备安装）.32 9.3同一室内底盒标高差（设备安装）.33 9.4并列面板高度偏差（设备安装）.34 10抹灰工程.35 10.1 基本原则.35 10.2 阴阳角方正（抹灰工程）.35 10.3 地面水平度极差（抹灰工程）.36 11涂饰工程.37 11.1 基本原则.37 11.2 墙面表面平整度（涂饰工程）.37 11.3 墙面垂直度（涂饰工程）.38 11.4 阴阳角方正（涂饰工程）.39 11.5 顶棚（吊顶）水平度极差（涂饰工程）.40 12墙面饰面砖工程.41 12.1 基本原则.42 12.2 表面平整度（墙面饰面砖工程）.42 12.3 垂直度（墙面饰面砖工程）.43 12.4 阴阳角方正（墙面饰面砖工程）.44 12.5 接缝高低差（墙面饰面砖工程）.45 13地面饰面砖工程.46 13.1 基本原则.46 13.2 表面平整度（地面饰面砖工程）.46 13.3 接缝高低差（地面饰面砖工程）.47 14室内门安装工程.48 14.1 基本原则.48 14.2 门框正、侧面垂直度（室内门）.48 15铝合金（或塑钢）门窗安装工程.49 15.1 基本原则.49 15.2 型材拼缝宽度（铝合金门窗）.49 15.3 型材拼缝高低差（铝合金塑钢门窗）.50 15.4 铝合金门或窗框正面垂直度（铝合金塑钢门窗）.51 16木地板安装工程.52 16.1 基本原则.52 16.2 表面平整度（强化复合、实木复合、实木地板）.52 16.3 地板接缝宽度（实木复合、实木地板）.53 16.4 地板接缝高低差（实木复合、实木地板）.54 16.5 地板水平度极差（强化复合、实木复合、实木地板）.55 第五篇防渗漏篇 17防渗漏工程.56 17.1 基本原则.56 17.2 卫生间涂膜厚度（防水工程）.56 17.3 卫生间附加防水层（防水工程）.57 17.4 卫生间地漏（防水工程）.58 17.5 边框外表面防水层（铝合金塑钢窗）.59 17.6 边框收口与塞缝（铝合金塑钢窗）.60 第六篇防空鼓/开裂篇 18防空鼓、开裂.61 18.1 外墙防开裂节点（砌筑阶段）.61 18.2 内墙防开裂节点（砌筑节点）.62 18.3 砼楼板和砼墙面给水管暗埋（设备安装）.63 18.4 砌体墙面给水管暗埋（设备安装）.64 18.5 砌体墙电线管暗埋（设备安装）.65 18.6 裂缝/空鼓（抹灰工程）.66 18.7 裂缝/空鼓（涂饰工程）.67 18.8 裂缝/空鼓（墙面饰面砖）.68 18.9 裂缝/空鼓（地面饰面砖）.69 19支持性文件.71 20相关附件.71 20.1 质量实测合格率评估表 20.2 观感质量评分表 20.3 规定动作评分表 20.4 安全文明评分表 1.目的 第一篇总则 1.1规范产品质量实测过程的程序、 取样方法、 测量操作、 数据处理等具体步骤和要求。 1.2提供产品质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。 2.适用范围 2.1. 本指引适用于新城控住宅事业部所有在建住宅工程（自结构0.00 至交付完成）项目， 包括全资项目以及非全资但新城负责经营管理的项目。 2.2.自2014 年7 月1 日 之后通过开工审批的项目均实行第三方实测实量制度 3.取样原则与计算说明 3.1.取样原则 3.1.1 随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施 工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。 3.1.2 可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书 面记录并存档。 3.1.3 完整原则：同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全 部进行实测，不能有遗漏。 3.1.4 效率原则：在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使 一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。 3.1.5 真实原则：测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修 补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。 3.1.6常态原则：各项目对施工现场的管理要保持常态化。严禁采用停工迎检和现场 PPT 汇报、利用外部资源（包括物业保洁、物业保安、委托第三方等）进行场地清理，或者 进行各种形式的包装等。 3.1.7公正原则： 出现违法职业操守、 职业底线的行为， 集团将严格按有关制度进行处理； 并视情节严重程度，采取整体扣减项目合格率、系统内通报、直至按照员工行为规范 的相应规定进行严格处理。 3.2.计算说明 3.2.1为进一步澄清评估过程中出现的一些问题，保持实测实量工作的公平性，避免一 些不合理的质量处理方法，对相关计算进行说明。 3.2.2 具备实测条件项目才参加观感评分；对于不具备实测条件的项目，可在质量风险 项目中加以反映。 3.2.3 观感质量合格率、规定动作合格率、安全文明合格率的具体评测标准和方法，详 附件评分表。 3.2.4 对于采用技术创新和优化的标准节点，对可能的系统性质量隐患进行有效规避 的，按如下方式进行评测： （1） 该创新或节点的有效性需报运营管理中心认定； （2） 如该创新或节点能够全面消除可能的质量隐患，则其所涉及的分项实测指标按 100%计算，并以相应的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格率计算； （3） 如该创新或节点只能部分消除可能的质量隐患， 则所涉及的分项实测指标按相应 的比例就算，并以相应比例的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格率计算； （4） 该创新或节点在评测标段内全面得到实施， 其有效性的比例和涉及的实测指标须 报运营管理中心认定。 3.2.5 对于集团不同在不同时期发布的禁止性做法，按如下方式进行评测： （1） 如存在系统性质量隐患，直接进行合格率扣减，不再进行实测实量； （2） 直接扣减的规则为：以 0作为该分项实测指标的合格率，并以相应的不合格计 算点数，直接纳入相应标段的合格率计算； （3） 扣减指标包括但不限于以下内容：外墙抗裂节点、内墙抗裂节点、同一室内底盒 标高差、 并列面板高度偏差、 砼楼板和砼墙面给水管暗埋、 砌体墙面给水管暗埋、 砌体墙电线管暗埋等。 3.2.6 对于同一个项目，不同标段，由同一总包单位施工，且实际施工控制人为同一人 时，为控制实测工作量，可将相关标段进行合并实测实量。 3.2.7 对于质量合格率中的各类面积的计算，说明如下： （1） 质量实测合格率的标段面积：具备实测条件的该标段0000以上的在建面积； （2） 质量实测（或综合）合格率的项目面积：该项目第（1）条所有标段面积之和； （3） 项目在建面积（仅在质量风险汇总表体现） ：已开始桩基施工（不含土方开挖区 域）的所有楼栋的地下室及上部结构面积之和。 3.2.8 对样板区的观感质量评估，按以下原则进行： （1） 施工过程中，必须参加检查评估。 （2） 对于已完成的样板区，必须在参加其完成后的最近一期评估检查，后续的评估不 再重复参加； （3） 对于已参加评估，且在进行设计修改和质量整改的已完样板区，不再进行观感评 估，但需要对其成品保护等工作提出评价； （4） 对于需要进行二次、三次示范区的项目或区域，按第（1） 、 （2） 、 （3）原则执行； （5） 对于交付区域的所有已完园建工程，必须参加最近一期的评估检查（并在评估报 告中特别注明） ，后续的评估不再重复参加； 3.2.9对于砼工程，按以下方法进行计算处理： （1）除砼拼缝、无抹灰层的砼结构（如墙、柱、顶棚等）打磨外，对于现场评估实测中 发现的其他砼墙、柱打磨现象，在实测时需避开打磨区域，同时将对砼的观感质量 评分进行扣减。 （2）砼结构原则上要求必须在45 天后才允许甩浆隐蔽，具体时间：24 天（4 套模板，24 天后具备拆模条件） 2 天拆模2 天砌筑14 天顶砌技术间隔1 天顶砌2天挂 网开槽等。 （3）如发现存在砼不合理修补、砼提前隐蔽，隐蔽工序不合理前置，规避现场评估实 测时，按如下方式进行处理： z如现场仍具实测条件，则砼工程中的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平度 级差四项指标，均按实测成绩的85计算标段合格率、项目合格率； z如现场已不具实测条件，则砼工程的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平 度级差四项指标，均按合格率75计算标段合格率、项目合格率。 z 如现场砼墙柱进行的大面积批嵌修补（同一楼层内打磨、剔凿、修补的墙柱面 数总墙柱面数的30%），则砼工程中截面尺寸、平整度、垂直 度三项指标， 均按实测成绩的50计算标段合格率、项目合格率。 3.2.10 对于砌筑工程，按以下方法进行计算处理： （1） 严禁进行砌体打磨。如在评估期间，如发现存在砌体打磨现象，不论其打磨区域 是否在评估抽样的范围内，砌筑工程中的平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口 尺寸偏差（洞口上、左、右三边为砼结构除外）四项指标，均按80合格率计入， 并据此计算标段合格率。 （2） 考虑砌体的砌体开槽、挂网等工序的合理时间，砌体部位甩浆隐蔽时间要求不得 少于该部位主体砼结构浇注日期后45 天。 （3）