售后服务 世邦魏理仕上海服务 型公寓市场研究 售后服务 世邦魏理仕上海服务 型公寓市场研究 上海服务式公寓市场研究 报告初稿 上海服务式公寓市场研究 报告初稿 受 委托 2006 年 6 月 16 日 1.01.0简介1 1 2.02.0上海经济、人口现状及政策概述2 2 2.12.1简介简介2 2.22.2宏观经济宏观经济5 2.32.3房地产市场概述房地产市场概述7 2.42.4市场环境市场环境9 2.52.5基础设施建设基础设施建设11 2.62.6主要开发项目主要开发项目14 2.72.7旅游业概述旅游业概述18 3.03.0国际标准服务式公寓市场2020 3.13.1服务式公寓的定义服务式公寓的定义19 3.23.2服务式公寓市场概述服务式公寓市场概述21 3.33.3供应情况供应情况24 3.43.4需求需求39 3.53.5表现趋势表现趋势47 3.63.6人才成本人才成本50 3.73.7经营成本经营成本53 4.04.0与五星级酒店和高级公寓的竞争5757 4.14.1五星级酒店五星级酒店57 4.24.2豪华公寓（豪华公寓（每平方米 40,000 元人民币）每平方米 40,000 元人民币）68 5.05.0对服务式公寓的投资8080 5.15.1简介/近期成交纪录简介/近期成交纪录80 5.25.2汇报预期汇报预期81 5.35.3二级市场二级市场81 6.06.0消费者问卷调查8282 附件一 97附件一 97 附件二 100附件二 100 1.01.0简介简介 受辉盛国际管理有限公司的委托，世邦魏理仕有限公司（简称世邦魏理仕）对上海的国 际标准服务式公寓市场进行了深入的调查和研究。本次调查目的是为帮助辉盛国际管理有限 公司进行房地产开发策略布局和对中国国内服务式公寓的发展状况作出评估。 仅供受权人士阅读之机密文件仅供受权人士阅读之机密文件 未经世邦魏理仕、其经理或委托人及任何世邦魏理仕人员的授权，不得擅自使用或依据 该文件作任何其他用途。否则，其经理及委托人需承担由于擅自使用或依据该文件所造成的 一切损失。未经我们的书面授权许可，不得对该文件进行复制翻版。 假设假设 进行假设是该报告不可或缺的一部分。世邦魏理仕采取假设手段是因为有的信息可能无 法获得、或不属于我们的专业范围。尽管截至该报告起草日止所进行的一切假设都是基于所 掌握的事实十分谨慎小心地进行，但是还是可能会出现假设有误的情况。世邦魏理仕并不保 证该报告所作出的任何假设都正确无误。 其他途经获取的资料 该文件所包含的大量资料都是直接从其他途径获取的。尽管这些资料在该报告内被引 用，但并不属于世邦魏理仕所有。该文件所使用的全部或部分非来自世邦魏理仕的内容，世 邦魏理仕并不保证其准确性。 未来事项未来事项 该文件所预测的未来事项或推论，仅作为截至该文件起草日止世邦魏理仕按所掌握的资 料得出的一些估计及/或看法。这些推论或预测仅作为一些可能性的指示，并不保证绝对属 实。这些假设存在着很多变数，而任何因为情况的改变所造成的变化都将影响事件的最终结 果。世邦魏理仕并不保证这些推论或预测会真正成为现实。 2.0上海经济、人口现状及政策概述2.0上海经济、人口现状及政策概述 2.1简介2.1简介 上海，中国沿海最大的城市，正在飞速发展的大都市。上海 2005 年年底登记的人口总 数高达 1360 万，领土面积逾 6340 平方公里，还拥有面对着东海的的全国最大的港口之一。 上海一直以来都是公认的中国商贸经济发展的火车头。北京经济日报最近发表的一次问 卷调查表明上海是国内最具竞争力的城市，位于深圳、广州与北京之前。同时，由另一家权 威机构南京大学经济及管理学院进行的另外一次问卷调查同样表明就商业机遇及吸引外 商直接投资方面而言，上海也是位于深圳和广州之前。 资料来源：世邦魏理仕 上海共有十八个行政地区及一座崇明岛屿。下表显示的是截至 2004 年年底上海的地区 名、占地面积、登记人口、每户平均人口数及人口密度等数据。 浦东新区522.7566.73180.902.73,461 黄埔区12.4120.6061.123.049,251 卢湾区8.0511.4532.402.840,248 徐汇区54.7632.0088.942.816,242 长宁区38.3021.5862.172.916,232 静安区7.6210.9731.642.941,522 普陀区54.8331.1685.212.715,541 闸北区29.2625.7670.732.724,173 虹口区23.4828.4578.892.833,599 杨浦区60.7338.05108.352.817,841 宝山区415.2732.7086.762.72,089 闵行区371.6829.7878.612.62,115 嘉定区458.8017.6451.962.91,133 金山区586.0517.3252.593.0897 松江区604.7116.9951.443.0851 青浦区675.5414.9845.573.0675 南汇区687.6628.1970.772.51,029 奉贤区687.3920.7651.082.5743 总计总计5,299.295,299.29465.11465.111,289.131,289.13 资料来源：上海市统计局 上海各地区地图上海各地区地图 资料来源：http:/images/map_shanghai_districts_gif.gif,（2005 年） 到 2008 年上海总人口数估计会略微超过 1380 万。按照联合国人居（联合国人口居住大 纲）计算，到 2015 年，上海的人口数目将增至 2340 万，说明在十年时间人口数目增加 73.3%，即每年人均增长率为 17.3%。 资料来源：上海市统计局 上海的人口激增是因为国内其他省市的外地人员的大量涌入及外籍人员的不断增加所造 成的。在 2004 年，外籍人员及游客就累计达到了 90490 人，比 2003 年增加了 24.1%。而 2000 年至 2004 年之间，外籍人员的人数增加了 12.7%。同时，受上海快速的经济增长和 2010 年上海举办世博会的影响，外籍人员的数目还将在未来两年继续增长。 香港4,1214,1214,1243,5053,505 台湾10,52211,05011,05511,81811,818 日本12,27010,83813,86117,40922,563 韩国3,2943,8115,7037,1359,441 马来西亚1,2781,0661,5361,9552,520 新加坡2,8081,6032,3903,2634,472 德国1,5111,6312,0542,5413,496 英国2,3579341,2851,6272,135 加拿大1,3611,4001,8432,3523,189 美国6,3545,1506,7668,24810,695 澳大利亚6,4201,7222,1362,4992,891 法国-3,133 总计总计60,02060,02050,58650,58661,61061,61072,89572,89590,49090,490 资料来源：上海市统计局 崇明岛崇明岛 2000 年到 2004 年之间，上海的外籍人口性质变化巨大。港台同胞的人数基本保持稳 定;同时来自日本、美国、新加坡、韩国及英国的人口却在短短的四年里翻了一番甚至两 番。在 2004 年，外籍人数最多的是日本，其次是美国、台湾、韩国及新加坡等。 至于每户平均人数，官方的统计数据显示上海的每户人口从 2000 年的 3.1 人/户，下 降至 2004 年的 2.8 人/户。家庭人口的减少很大程度是受到了越来越多的年轻一代选择自 己分开居住而且他们选择到城市其他地方找工作的因素影响。 2.2宏观经济2.2宏观经济 人口（百万人）13.213.313.313.413.513.6 国内生产总值（10 亿元人民币）455.1495.1540.9625.1807.3*914.4* 固定资产投资总额（10 亿元人民币）187.0199.5218.7245.2308.5354.3 合同投资额（10 亿美元）6.397.3710.5811.0611.6913.83 实际利用外资（10 亿美元）3.24.45.05.96.56.9 消费品零售额（10 亿元人民币）172.2186.1203.5222.1245.5297.3 年度人均可支配收入额（人民币）11,71812,88313,25014,86716,68318,645 家庭人均年度消费支出（人民币）8,8689,33610,46411,04012,63113,773 零售价格指数（去年=100）96.498.698.799.0100.9- 失业率3.5%4.3%4.8%4.9%4.5%4.4% 恩格尔指数 EngleIndex44.543.439.437.236.4- *国内生产总值的修订数字 资料来源：人口普查及统计局 上海 2000 年到 2003 年之间的国内生产总值平均每年增长高达 12.5%。而 2004 年其国 内生产总值更从 7450 亿元人民币增长至 8075 亿元人民币。这个数字在 2005 年攀升到了 9144 亿元人民币，比上一年增长了 13.2%。上海经济的快速增长吸引了全世界的目光，从而 带动了其国内生产总值不断攀升。在过去的五年内，上海的经济每年都以两位数字的惊人增 长率直线上升。 2005 年，上海国内生产总值的 9144 亿元人民币（合 1130 亿美元）里，第一产业占 0.9%，第二产业和第三产业则分别占 48.9%和 50.2%。第一产业的比率自 2004 年起下降了 9.7 个百分点，而第二产业则增长了 12.1 个百分点，第三产业更是每年以 10.5%的比率快速 增长。 上海市不断地在发展，尤其是对与道路和地铁建设、通讯及公共事业等有关的基础设施 方面的投资更是迅速增长。固定资产的投资额从 2004 年的 3084 亿元人民币（合 380 亿美 元）增长至在 2005 年逾 3543 亿元人民币(合 437 亿美元)之多。这一增长很大程度是受到了 最近一轮的城市发展以及欣欣向荣的房地产市场等利好因素的刺激。 中国加入世贸组织后，逐步向国外投资者开启了国内商业、通讯及金融等行业的大门。 2005 年一年，众多国际级大型企业增加了他们对中国业务的投资，希望能够增加他们在中国 市场的占有份额。因此，2005 年上海的外商直接投资比 2004 年增长了超过 19%，逾 1119 亿 元人民币（合 138 亿美元）。 然而，过去一年里，由于上海市土地的不断减少，同时不断有跨国公司向国内的二线城 市扩展业务，上海市实际利用的外商直接投资的增长率出现下滑。2005 年，上海实际利用外 资金额为 68.5 亿美元，与过去几年 6.2%的年度增长率相比就有所逊色。 上海 2004 年一年有多达 24000 家外资企业注册，相比 2000 年注册的 15930 家外资企 业，短短的四年间增长了差不多一半。 在 2005 年多达 38 家跨国企业总部获得注册认证后，截止 2005 年年底上海总共有 128 家跨国企业获得地区总部的认证。 其他的一些世界著名的跨国企业同样打算在上海设置他们的地区总部或成立研究开发中 心等。例如： 英特尔：研究开发中心 易趣：中国区总部 印孚瑟斯：总部及研究开发中心 迪士尼：消费品总部 ABB：全球机器总部 汉高：亚太区总部 宏碁：全球总部。 渣打银行在 2006 年 1 月与上海陆家嘴金融贸易区开发公司签署了认购书，通过租售组 合形式获得了位于陆家嘴的整栋开发大厦建筑，同时还获得了冠名权。是次投资额估计超过 4000 万美元。 2005 年进出口总额分别为 956 亿元人民币（合 118 亿美元）和 907 亿元人民币（合 112 亿美元），比 2004 年