东方名苑广大业主东方名苑广大业主 强烈要求修改东方名苑商品房预售合同强烈要求修改东方名苑商品房预售合同 目前，安阳市房屋住宅开发公司通知东方名苑团购房单位，要求 各购房户于 2014 年 12 月 1 日至 2015 年 1 月 15 日按户型完成 商品 房预售合同的签订，并办理交款手续，逾期未按规定时间签订合同 并交纳房款的购房户，剩余房款按通知规定截止日期，根据商业银行 同期贷款利率承担滞纳金。 通知称，这一决定是由东方名苑建设领导小组做出，那么，我们 所有购房户要问，领导小组的领导们，该商品房预售合同内的具 体内容你们仔细阅读了吗？里面的条款内容对所有购房户公平吗？ 众所周知，东方名苑为团购房性质，土地为 2003 年由六局委购 买， 委托安阳市房屋住宅开发公司进行建设， 并由全体业主垫资建设。 项目于 2012 年 10 月就开工建设， 目前业主已垫付超过 50%房款。 但 项目的进展却不容乐观， 其中发生许多由于开发公司的责任而导致的 事故，如建材丢失、楼房失火等，这些情况与广大团购房业主通告了 吗？开发商准备隐瞒我们到哪一天？我们这个小区开工建设的时间， 正是建材市场行情不好的时段，所有的建材价格几乎降至低谷，但我 们的房价却在一涨再涨，这个问题你们与所有的团购房业主解释了 吗？如今在所有问题都未明了，你们却急匆匆要求大家签订商品房 预售合同 ，而且将不签订的所有责任全部推到团购房业主的身上， 你们觉得合适吗？是不是将所有业主的智商都归为零？你们还有公 平可言吗？ 就目前情况来看，所有的事情已本末倒置，事实已经是所有团购 房业主任由开发商宰割。 目前部分业主已签订商品房预售合同 ，根据提供的合同样本， 发现该合同缺失公平性，存在众多对团购房业主不公平的条款，设有 欺诈陷阱，因此我们所有团购房业主强烈要求修改东方名苑商品房 预售合同 。 一、在签订商品房预售合同前，我们所有业主要求开发商提 供以下书面材料并予以公示， 让所有业主都能清晰看到所有内容并作 出正确的判断：预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； 按照土地管理部门的有关规定交付土地使用权出让金， 已取得土地使 用权证书国有土地使用证 、 建设用地规划许可证 ；持有建 设工程规划许可证和建设工程施工许可证 ，并已办理建设工程 质量和安全监督手续；持有商品房预售许可证 ，并已确定施工 进度和竣工交付使用时间。 二、根据商品房预售合同的“说明”条款第 3 条， “双方当 事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减” ，因此我们所有 业主要求修改东方名苑商品房预售合同是我们的合理全法权益， 在不公平条款未做出修改之前，我们所有业主将拒绝签订合同，并且 不会支付任何滞纳金，因为出现这种后果是由房屋开发公司造成的， 应由房屋开发公司来承担一切后果及经济损失。 三、在商品房预售合同中出现的证件要求开发商提供原件及 复印件， 商品房预售合同的具体条款及内容规定要求向所有业主 公示，不得以不签订合同就不让看合同进行推脱。 四、 经过认真比对安阳市东方名苑商品房预售合同和其他开发商 的商品房预售合同， 发现其存在众多对广大团购房业主极为不公平的 条款，我们要求有如下几条，要求对不公平合同条款进行修改： 1、合同双方当事人 在此商品房买卖合同中出现了出卖人的委托代理人，作为业 主， 我们要求直接和出卖人 （即安阳市房屋住宅开发公司） 签订合同， 不允许出现委托代理人。 2、合同“第一条 项目建设依据”中，写明建设工程施工合同约 定的开工日期为：2013 年 03 月 08 日，建设工程施工合同约定的竣 工日期为：2015 年 08 月 24 日。 东方名苑小区的开工日期是说改就可以改的吗？我们在交第一 次房款后就破土动工了， 为什么合同上的开工日期与实际开工日期不 符？我们要求按实际开工日期进行填写。 竣工日期约定为 2015 年 08 月 24 日，这个竣工还仅仅是主体工 程完成，那么我们就要问了，一个主体工程的建设就耗了近三年的时 间， 你们不觉得小区的竣工时间拖延太久了吗？其他由开发商垫资的 商品房建设时间也不过两年， 何况我们业主垫资的团购房呢？最初我 们团购房时，单位告知大家说是 2015 年 06 月交房，而且现实情况也 是在2013年底时所有楼房均已封顶， 但目前却变成了2015年08月24 日主体才施工完成，请给大家一个说法。我们要求施工完成时间按最 初约定进行更改。 3、合同“第四条 计价方式与价款”中，规定房屋单价均价订为 3300 至 3500 左右，与最初约定增加过多。 东方名苑项目介绍时承诺 ： “团购价格采用综合建设成本加 10% 利润加 2%企业管理费构成” ， 那么作为业主我们要求审计所有成本来 确定房屋价格并向所有业主公示，且审计全程有业主代表参与（业主 代表由广大业主来推选，不能由开发公司和团购单位指定） ，并经全 体业主代表签字认定。 在审计过程中不能将由于开发公司的责任而造 成的成本增加让所有业主来承担，如房管局提前交房款的利息、建材 失窃、楼房失火等，这些经济损失应由开发公司来承担，均不能计算 在建设成本内。 4、合同“第五条 面积确认及面积差异处理”中，写明根据当事 人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及 面积差异计算。 东方名苑小区的各户型建筑面积与此次签订合同时均有较大增 加， 请解释面积增大的原因， 是房屋使用面积增加了， 还是其他原因？ 实际测绘面积与设计面积有差异是比较正常的事情，每个小区均如 此，但一般也就差异个一、两平方，为什么我们这个小区测绘面积与 设计面积有如此大的差异？开发商应将面积及测绘过程进行公证。 5、合同“第六条 付款方式及期限”中，规定使用公积金贷款付 款方式的， 买受人须在签订合同之日起 7 日内向承办公积金贷款机构 提交申请手续的材料，并签署相关文件，缴纳相关费用。买受人须在 公积金中心或出卖人通知（含书面、电话通知）之日起 3 个工作日内 办完公积金贷款所需一切手续。 如因买受人原因买受申请的贷款未在 本合同签订后 15 日内获得贷款机构审批同意并将款项汇入出卖人帐 户的，买受人则应当在出卖人书面或电话通知后 10 日内将剩余房款 一次性支付给出卖人，否则出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同 的按合同第 7 条买受人逾期付款的违约责任执行。 如买受人未在规定 时间内办理公积金贷款手续的（拒绝提供贷款所需的个人资料）出卖 人有权解除合同， 若出卖人不解除合同的按合同第 7 条买受人逾期付 款的违约责任执行。 此条款不公平， 约定在签订合同之日后办理相关贷款手续的期限 太短，违约责任仅仅有买受人承担显然是极其不公平的，要求修改。 所有业主均希望越早交房越好，不会无故拖延办理手续。在办理住房 公积金贷款时所需耗费的时间不是由我们业主决定的， 这样产生的逾 期违约责任不应由买受人来承担。 6、合同“第七条 买受人逾期付款的违约责任”中，规定逾期时 间规定为 60 日内，逾期后支付的违约金为每日万分之一。 与其他商品房相比，逾期时间过短，其他商品房规定为 60 日内， 而该合同内为 90 日，要求变更；逾期后支付的违约金比例较高，其 他商品房规定为每日万分之 0.5，而该合同内为每日万分之一，要求 变更。 7、合同“第八条 交付期限”中，规定出卖人在 2016 年 10 月 31 日前，将具备五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人 使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同除 外，出卖人可据实予以延期：2、其他非出卖人所能控制的条件（例 如因国家政策变化、城市规划变更、政府强制命令、因区域供电网络 无法保障本合同中商品房所在小区的用电等原因） 造成延期交付房屋 的；4、施工中遇到不能及时解决的异常困难和重大技术问题。 该条款极为不公平，要求按业主的意愿进行修订。 首先，东方名苑小区在我们交首付时就向各位业主承诺为 2015 年 6 月份交房使用，而现在却定为 2016 年 10 月 31 日前，拖延太久， 要求修订日期，为 2015 年 10 月以前，否则出卖人应按日给付各位业 主延期交房费用每日每平方 0.5 元。 其次， 将区域供电网无法保障划入非出卖人所能控制的条件明显 不合理，是在为出卖人不作为找借口，此条款应删除。 再者， 第 4 项中何为施工中遇到不能及时解决的异常困难和重大 技术问题，如遇困难、技术问题不能解决是说明你这个出卖人没有能 力来承担该小区的建设，说明你的资质存在硬伤，说明你在为你的无 能来找借口，强烈要求将此条款删除。 8、合同“第十一条 交接”中，规定由于买受人原因，未能按期 交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人通知买受人办理交房并在 安阳相关媒体刊登交付公示，买受人无正当理由拖延交房时间的，本 商品房的交付时间为出卖人交房通知书中的交房期限届满之日。 买受人未办理手续的， 交房通知书中的入伙期限届满之日起该房 屋的风险责任自动转至买受人。 条款中再一次体现了出卖人仅为自己利益着想， 想方设法将风险 转嫁给买受人的意图。出卖人必须保证、确认买受人收到交房通知 书 ，买受人验收房屋达到交房的条件后方可进行交房。在安阳相关 媒体刊登交付公示不得作为通知买受人的一种方式， 交付时间也不得 以交房通知书中的交房期限届满之日来计算，将房屋风险责任自 动转到买受人更是无稽之谈，要求将此条款删除。 9、 合同 “第十三条 出卖人关于装饰、 设备标准承诺的违约责任” 中，规定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定 （附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照 下述第 2 种方式（出卖人按约定标准完成）处理。 此条款更加不合理，强烈要求进行修改。 首先，在附件三内容中各标准约定不合理：（1） 、公共部分交房 标准未注明电梯情况、车位及地下室情况；（2）室内部分交房标准 中门窗未注明品牌，未标注真空玻璃，未注明阳台封闭情况、使用材 料情况。这些情况必须在附件三的各相应标准中详细说明，与最初设 计不相符、达不到质量要求的我们均拒绝签收，由此造成的一切损失 由出卖人来承担。 其次，达不到约定标准的情况，我们所有业主要求按照以下方式 来处理，即出卖人按约定标准完成，并赔偿买受人因此带来的一切损 失。 10、合同“第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常 运行的承诺”中，规定出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下 列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、已交付部 分的建筑区域内的水、电通；2、天然气按相关部门通气时间执行。 如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：双方协 商处理。 此条款明显存在欺诈陷阱，强烈要求修改。 首先，水、建筑区域内的水、电通，但不能使用，业主难道可以 不使用水、电就生活吗？天然气按相关部门通气时间执行，若三年、 五年甚至十年都无法通气怎么办， 到时我们找谁去申诉？电梯压根就 没有提及，到时我们每天步行上、下三十多层楼吗？公共道路与绿化 未提及，难道我们一直生活在泥泞中吗？车位、地下室未提及，难道 我们买了车位、 地下室也不能使用吗？因此业主要求达到的使用条件 更改为以下内容：（1）水：交付使用时达到使用条件；（2）电：交 付使用时达到使用条件；（3）天然气：在房屋交付使用后 3 个月内 达到使用条件；（4）电梯：交付使用时达到使用条件；（5）车位、 地下室：交付使用时达到使用条件；（6）社区内公共道路与绿化在 小区建成 6 个月后投入使用。 其次，如果在规定日期内未达到使用条件，那是你出卖人的责任 造成的，我们业主不同意与你协商处理，要求出卖人不仅按相关标准 完成，还应赔偿买受人由此带来的各项损失。 11、合同“第十五条 关于产权登记的约定”中，规定如因出卖 人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同 意按下列第 1 项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之 日起 30 日内将买受人已付房款退还给买受人，并按