价值发现 企业物流地产资产管理价值研究 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021-61480210 1 物流地产资产管理主要是指针对制造企业、 流通企业、 第三方物流企业拥有 的商品仓储、加工、包装、配送等过程中使用的物流仓储设施的资产管理，而不 包括针对专业物流地产商投资建设和运营管理的物流仓储设施的资产管理， 后者 属于物流地产经营管理的专业范畴。 与专业物流地产商投资建设和运营管理的物 流仓储设施相比，制造企业、流通企业、第三方物流企业拥有的自营物流仓储设 施具有三方面的不同。 其一， 指代对象不同。 相比于专门从事投资建设和运营管理物流地产的专业 物流地产商而言，拥有物流仓储设施的制造企业、流通企业、第三方物流企业不 以投资建设和运营管理物流地产项目为企业的主要利润来源和主要业务内容， 而 是针对企业在生产经营过程中产生的闲置物流仓储用地和物流仓储设施即存量 物流地产进行经营管理，以最大限度地盘活闲置资产，开发利用留存资产。与此 不同， 专门从事投资建设和运营管理物流地产的专业物流地产商的主要利润来源 和主要业务内容是开发建设新的物流地产项目。 其二，经营目的不同。拥有物流仓储设施的制造企业、流通企业、第三方物 流企业进行物流地产资产管理的目的是为了服务于企业的主营业务， 在管理过程 中优先满足企业主营业务对物流仓储设施的需求， 从而成为企业管理战略的重要 组成部分。 与此不同， 专门从事投资建设和运营管理物流地产的专业物流地产商 开展资产管理的目的是通过物流地产项目投资建设与运营管理来获得利润。 其三，运营主体不同。拥有物流仓储设施的制造企业、流通企业、第三方物 流企业进行物流地产资产管理的运营主体往往是制造企业、 流通企业、 第三方物 流企业自身。这些企业会根据其主营业务的需要，通过自建、租赁或购买等多种 方式取得并持有物流仓储设施， 拥有这些物流仓储设施的使用权或所有权， 并对 其进行日常运营管理。拥有物流仓储设施的制造企业、流通企业、第三方物流企 业进行物流地产资产管理主要是为这些企业的主营业务提供辅助支撑。 与此不同， 主编寄语 价值发现 企业物流地产资产管理价值研究 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021-61480210 2 专门从事投资建设和运营管理物流地产的专业物流地产商开展资产管理的运营 主体往往是物流地产商组建的专业的物流仓储设施经营管理部门或者外部专业 的物流仓储设施经营管理公司。 是为序！ 价值发现 企业物流地产资产管理价值研究 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021-61480210 3 目录 一、战略资源地位.5 二、挖潜增效空间.7 三、投资收益价值.9 四、西门子不动产资产管理案例分析.10 （一）不动产管理内容.10 （二）不动产管理模式.11 五、上汽不动产资产管理案例分析.13 （一）经营理念与组织架构.14 （二）业务类型.14 1资产处置.14 2创意产业.15 3资本运作.16 六、大连港不动产资产管理案例分析.17 （一）土地的转让出租.18 （二）公开拍卖闲置资产.18 （三）集中管理办公用房.18 价值发现 企业物流地产资产管理价值研究 价值发现 企业物流地产资产管理价值研究 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021-61480210 4 七、中石化不动产资产管理案例分析.19 （一）管理范围.19 （二）管理职能.20 价值发现 企业物流地产资产管理价值研究 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021-61480210 5 在经过多次外延扩展和结构调整之后，我国大型跨国企业、国有企业、民营 企业等领域的制造企业、 流通企业和第三方物流企业的资产规模逐步扩大， 而其 拥有的大量物流仓储设施往往是其企业资产的重要组成部分。 毋庸置疑， 对这些 物流仓储设施进行有效的资产管理， 实现这些物流仓储设施价值的最大化， 对扩 大企业经营效益和提升企业市场竞争力大有裨益。对于许多大型企业集团来说， 针对其拥有的大量物流仓储设施进行有效的资产管理甚至已经成为企业新的利 润增长点。 一些先进的大型跨国企业和国有企业已经在自有物流仓储设施的资产 管理方面进行了有益的探索与实践， 为其他企业开展自有物流仓储设施的资产管 理提供了大量可资借鉴的宝贵经验。 一、战略资源地位 很多企业都会更多地从成本视角来看待物流仓储设施， 认为物流仓储设施所 价值发现 企业物流地产资产管理价值研究 图 1：物流仓储设施资产管理的价值 价值发现 企业物流地产资产管理价值研究 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021-61480210 6 引起的空间成本是仅次于人力成本之外的企业第二大成本因素。 他们认为， 物流 仓储设施占用了企业大量的资金， 使得企业的资金周转使用效率受到限制。 正因 如此， 在过去很长一个时期， 企业往往严重低估了其拥有的物流仓储设施的价值， 很少把物流仓储设施视为企业竞争的优势资源之一。 事实上， 物流仓储设施不仅 满足了企业基本的空间需求， 更是企业重要的战略资源， 并为企业实现整体战略 目标提供了基础支撑。正因如此，物流仓储设施是企业在人力资源、资金、技术 和信息之后的又一战略性资源， 盘活企业的物流仓储设施对于企业的发展来说具 有重要的战略意义。 以价值为导向对企业的物流仓储设施进行资产管理将促使企 业在物流仓储设施方面的经营决策更加具有科学性和合理性。 伴随日益激烈的市 场竞争和不断变化的市场环境， 以价值为导向对企业物流仓储设施进行资产管理 也能让企业迅速应对外部环境变化，并做出适应性调整。 从理论维度来看，20 世纪 80 年代，随着全球经济一体化和大型企业的跨 国发展， 企业物流仓储设施的资产管理作为一个独立的研究领域被西方企业界和 学术界开始重视起来。 在不同的历史阶段， 企业物流仓储设施的资产管理的内涵 与外延也在不断演变。20 世纪 80 年代，研究者关注的主要问题是企业物流仓 储设施应当如何满足企业主营业务发展的需要。20 世纪 90 年代，研究者突破 了企业物流仓储设施仅仅是为了满足企业主营业务发展需要的认识局限性， 开始 研究如何通过企业物流仓储设施的资产管理来提高企业的整体效益。进入 21 世 纪以来， 企业物流仓储设施资产管理理论有了更大的提升， 研究者将企业物流仓 储设施提升到了企业战略性资源的重要地位， 并将企业物流仓储设施的资产管理 视为企业新的利润增长点和优化企业投资组合的重要工具,以及开展企业多元化 经营的重要方向。 研究者着重关注如何将企业物流仓储设施资产管理和信息技术 图 2：加拿大魁北克的圣杰曼管道和下水道处理厂房 价值发现 企业物流地产资产管理价值研究 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021-61480210 7 相结合，并将企业物流仓储设施资产管理融入到企业的整体发展战略之中。 从实践维度来看，大型跨国公司、大型国有企业、大型民营企业均已在企业 物流仓储设施资产管理方面做出了有益的探索与尝试， 并取得了积极效果。 例如， 世界上最大的电子电气公司西门子为了服务旗下各分公司的业务， 同时也为了控 制集团的经营风险和提高集团的整体效益，成立了专门的企业不动产管理公司， 管理西门子分布于全球各地的物流仓储设施等企业不动产。 西门子的企业不动产 管理公司通过其全球化的管理信息系统， 不仅为西门子公司租赁、 购置物流仓储 设施等不动产， 同时也在全球范围内开展物流仓储设施等不动产经营和投资， 为 承租方和投资者提供高质量的服务， 不仅充分发挥了西门子不动产业务和主营业 务的协同效应，同时也极大地推动了西门子的业务多元化发展。 二、挖潜增效空间 大量调研数据表明， 那些拥有大规模物流仓储设施的大型制造企业、 流通企 业和第三方物流企业大约有 20%的物流仓储设施处于闲置状态或被低效率使用。 因此， 如何降低这部分物流仓储设施的维护成本， 实现其与企业主营业务之间的 协同效应， 提升其使用效率就显得更为至关重要。 企业物流仓储设施资产管理在 企业内部往往被认为是企业主营业务之外的辅助工作， 大多数企业普遍存在管理 图 3：奥地利林茨的奥钢联集团钢铁服务中心仓库 价值发现 企业物流地产资产管理价值研究 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021-61480210 8 动力不足，管理理念滞后，忽视物流仓储设施资产管理等诸多问题