Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 序 号 价格区间（元/ ） 项目数量（个） 13000以下2 23000-400011 34000-500020 45000-600028 56000700016 67000以上8 石家庄现阶段的住宅均 价为5470元/,从3000 元/到11000元/的 均有，均价在4000 6000元/之间的占石 家庄市场的主导。 市场在售楼盘价格区间分析市场在售楼盘价格区间分析 110万 25% 1120万 22% 2130万 12% 30万以上 41% 石家庄房地产市场在售楼盘建面分析、未来供应分析石家庄房地产市场在售楼盘建面分析、未来供应分析 ?总建筑面积在30万平方米以上的占41%，总建筑面积在30万平方米以上的占41%，已经 快接近一半，以城中村改造、旧城改造为主； ?总建面在110万平米的项目也占有25%，这些 项目主要是在石家庄的重要地段，或是低密度的 花园洋房； ?总建筑面积在1130万的中等体量的项目所占 比例总体低于大体量的项目，占34%，这些项目 主要是建筑类型多样化的项目。 石家庄各区域可售体量分析石家庄各区域可售体量分析 裕华区 30% 桥西区 23% 新华区 15% 长安区 20% 桥东区 12% 2010年712月份各区域可售面积分别为：裕华区 115万平方米、桥西区为90万平方米、新华区为60 万平方米，桥东区为45，长安区为78.万平方米。 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 未来整体市场预测未来整体市场预测 ?批准预售供应量较大批准预售供应量较大 根据中原监测，下半年总可售体量为325万平方米；土地供应继续增加，二三环中间地带城 中村改造将成为土地供应集中区域。 ?未来市场需求旺盛，虽市场竞争激烈，但销售同时稳定增长，相互统一。未来市场需求旺盛，虽市场竞争激烈，但销售同时稳定增长，相互统一。 石家庄未来500万人口的规划使本地市场需求持续旺盛，达到销售预期并无市场阻碍。刚 性需求和改善型需求占主导地位，投资性需求将会受到价格考验。外省需求比例逐步扩大。 ?未来房价将继续温和上涨未来房价将继续温和上涨 虽然新政对本地市场有一定的影响，但较之一线城市影响较小；国内知名开发商的进入、楼 盘品质的提升亦能提高整体房价。未来两年内房价将温和上涨。 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010 区域房地产市场基本情况区域房地产市场基本情况Part 2 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010 新华区区域市场解析新华区区域市场解析Part2 C.1 ?主要介绍区域市场在售项目、在售项目基本素质、未售体量、区域内主要客群。 ?用时：20分钟 Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010 45/166 ? 新华区主要在售楼盘新华区主要在售楼盘 盛世天骄盛世天骄 明珠花苑 卓达河畔胜景 北郡 明珠北苑 明珠花苑 卓达河畔胜景 北郡 明珠北苑 天山新公爵 和谐家园 天山新公爵 和谐家园 宏基花园广场宏基花园广场 锦麟 克拉公馆 锦麟 克拉公馆 唯C时尚广场 东湖苑 百盛朗庭 唯C时尚广场 东湖苑 百盛朗庭 华林国际华林国际 魔方青年墅魔方青年墅 御江南御江南?据中原地产市场 研究部不完全统计： 新华区主要在售楼盘 共21个。 据中原地产市场 研究部不完全统计： 新华区主要在售楼盘 共21个。 ?以中华大街为轴线 的两侧，以北二环为 横向两侧分布 以中华大街为轴线 的两侧，以北二环为 横向两侧分布 区域住宅市场区域住宅市场 房地产市场概况房地产市场概况 水印城水印城 岳村 四季凤凰城 岳村 四季凤凰城 林溪小镇林溪小镇 本 案 Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010 项目名称项目名称建筑类型建筑类型 占地 （万） 占地 （万） 建面 （万） 建面 （万） 容积 率 容积 率 户型面 积 区间 （） 户型面 积 区间 （） 均价 （元/ ） 均价 （元/ ） 盛世天骄盛世天骄高层13.5403.080-1506700 卓达河畔盛景卓达河畔盛景高层18.6703.855-1353900 明珠花苑2期明珠花苑2期高层+小高层+多层3.8184.788-1284700 华林国际华林国际高层3.393.5270-1405800 天山天山新公爵新公爵洋房+高层7.78.32180-2147000 御江南御江南多层+高层17.3481.180-1122460 锦麟锦麟多层+小高层3.372.14100-1805500 和谐家园和谐家园高层4102.599-1754400 北郡北郡高层+小高层341504.490-1405300 克拉公馆克拉公馆高层1.343.1792-138待定 1.二环以内除新公爵在 建筑类型上有多层洋 房，其余均为高层， 产品较为单一。 2.建筑体量从4万到150 万，两极分化严重。 3.主力户型面积区间大 部分在80-150左右。 四季凤凰城为较大别 墅产品 4.价格差异大，因项目 定位及产品而异， 2460-7000元/平方米 不等。 【数据来源】：河北中原市场研究部【数据来源】：河北中原市场研究部 ?主要在售楼盘项目信息主要在售楼盘项目信息 区域在售项目分析区域在售项目分析 房地产市场概况房地产市场概况 80-15080-150高层高层 Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010 ?未来市场供给未来市场供给 楼盘名称楼盘名称 总可售 （万） 总可售 （万） 总未售 （万） 总未售 （万） 10年510年512月 可售面积(万） 12月 可售面积(万） 锦麟锦麟955 卓达河畔盛景卓达河畔盛景71.765.78 北郡北郡1307020 御江南御江南1222 华林国际华林国际963 明珠花苑明珠花苑2期期3666 三千院三千院14126 明珠北苑明珠北苑1822 和谐家园和谐家园911 东湖苑东湖苑4.60.60.6 柏林春天柏林春天6.41.41.4 克拉公馆克拉公馆404 天山新公爵天山新公爵8.34.54.5 宏基花园广场宏基花园广场822 盛世天骄盛世天骄3911 新华区目前总可售面积达 378.6万。其中总未售面 积约为179.2万，2010年 7月12月可售面积达 66.3万。 新华区目前总可售面积达 378.6万。其中总未售面 积约为179.2万，2010年 7月12月可售面积达 66.3万。 【数据来源】：河北中原市场研究部【数据来源】：河北中原市场研究部 区域在售项目分析区域在售项目分析 Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010 ?潜在市场供给潜在市场供给 项目名称项目名称项目名称项目名称 建面（万 ） 建面（万 ） 物业类型物业类型 城 中 村 改 造 城 中 村 改 造 党家庄村党家庄村星河湾御城150 高柱村高柱村宏基花园广场14 东三庄村东三庄村待定60 前太保村前太保村待定50 岳村岳村待定50 康庄康庄待定60 小安舍小安舍待定60 上京上京待定80 西焦村西焦村待定70 于底于底待定100 旧 城 改 造 旧 城 改 造 民族路地下商业街民族路地下商业街1商业街 华强广场华强广场待定综合体 苏宁广场苏宁广场9万综合体 中储红星美凯龙中储红星美凯龙40万综合性商务广场 鑫源雅居二期鑫源雅居二期住宅 百年广场酒吧街百年广场酒吧街1 新华区市场潜在供给量大， 未来几年区域供应量大概为 400-500万之间，且多为综合 体类型项目。 【数据来源】：河北中原市场研究部【数据来源】：河北中原市场研究部 区域未来供应量区域未来供应量 Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010 公务人员企业人员商贸人员服务行业 主要工作在政府 部门及事业单位 人员。如省政府、 市政府、公安厅、 教育厅等 主要工作在国有 企业及效益较好 的私企、外企等。 如中国网通、国 家电网等、印钞 厂等。 主要以制药、机 械、外贸、公路、 建材、南三条生 意人等为主 大学教师、市级 以上医院医生、 律师、银行等 客户群体横向分析区域市场客群特征区域市场客群特征 区域客户主要分4类，以公务员、企业人员、商贸、及各类服务行业人员区域客户主要分4类，以公务员、企业人员、商贸、及各类服务行业人员 Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010 公务人员企业人员商贸人员特种行业 200 面积区间 （平米） 150-200 100-150 100以下 普通科员普通职员普通职员教师、普通医生、律师 处、科级干部 国企、私企、 中层管理人 员 个体生意人大学教师、普通医生、 律师 厅、处、干部 大型国有企 业高层管理 人员、私企 区域负责人 小企业主、 成功生意 人 大学教授、主任医师、 资深律师 厅级以上官员大型国有企 业老总、高 层管理人员 大型私有企业主 成功生意人 大学教授、医疗专家、 资深合伙人 客户群体纵向分析区域市场客群特征区域市场客群特征 区域客户特点：呈相对比例增加，如各类人群随面积需求的增加，在行业 中所占的重要性增加。 区域客户特点：呈相对比例增加，如各类人群随面积需求的增加，在行业 中所占的重要性增加。 Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010 区域典型项目研判区域典型项目研判Part2 C.2 ?主要介绍区域市场内经典案例，辨证市场主流需求及物业发展方向。 ?用时：15分钟 Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010 盛世天骄盛世天骄 项目地址项目地址新华区 ：泰华街与新华路交叉口 项目规划指标项目规划指标 占地面积:134734 建筑面积:40万， 容积率：3 绿化率： 40% 开发年代及售价开发年代及售价开发年代：2009年 售价：均价6000元/ 开发商开发商华泰集团河北南海房地产开发有限公司 主力户型主力户型以7798的的两居和136150的三居为主 项目特色项目特色 1.Block街区理念Block街区理念；集居住、办公、休闲、商务于一体的综合平 台 2.巴洛克园林为主轴，严谨的几何形园区规划。 3.现代简约的建筑风格，学院派风格学院派风格打造。 项目点评及 客群分析 项目点评及 客群分析 盛世天骄的热销得益于项目的地段优越、配套齐全以及竞争区 域内几无可比性项目，与项目一直鼓吹的“学院派”“巴洛克”等概 念的关系不大。项目主力客群包括新华区的公务员、企事业单 公务员、企事业单 位、个体工商户等中高收入者位、个体工商户等中高收入者，近“人民商圈”的桥西中高收入者 也占很大比例。 区域典型代表性项目区域典型代表性项目 盛世天骄盛世天骄 Code of this report |