【安天盛世名城商业街】【安天盛世名城商业街】市场调查报告 商业顾问机构 1 安天盛世名城 安天盛世名城 商业街前期市场调研报告 商业街前期市场调研报告 飚马商业地产顾问机构 2007 年 12 月 28 日 飚马商业地产顾问机构 2007 年 12 月 28 日 【安天盛世名城商业街】【安天盛世名城商业街】市场调查报告 商业顾问机构 2 目 录 目 录 前言 一、 舒城县整体商业运营形势 1、舒城县概况 2、商务区划及商业运营环境因素调查 3、中心商业区的业态分布及经营方式调查 4、乡镇商业区的业态分布及经营方式调查 5、区域居民消费行为调查 6、潜在消费意向调查 二、商业整合因素及发展走势 1、支持商业运作的经济、人流和物流现状和走向 2、区域商业外扩和亚核形成趋势分析 3、商业圈未来业态存在模式评估 三、竞争项目和潜在竞争对象调查 1、竞争项目和潜在竞争对象基本概况和商业运营值界定 2、竞争项目和潜在竞争对象市场定位方向 3、竞争项目和潜在竞争对象营销方式略谈 四、调研结论 前言 一、 舒城县整体商业运营形势 1、舒城县概况 2、商务区划及商业运营环境因素调查 3、中心商业区的业态分布及经营方式调查 4、乡镇商业区的业态分布及经营方式调查 5、区域居民消费行为调查 6、潜在消费意向调查 二、商业整合因素及发展走势 1、支持商业运作的经济、人流和物流现状和走向 2、区域商业外扩和亚核形成趋势分析 3、商业圈未来业态存在模式评估 三、竞争项目和潜在竞争对象调查 1、竞争项目和潜在竞争对象基本概况和商业运营值界定 2、竞争项目和潜在竞争对象市场定位方向 3、竞争项目和潜在竞争对象营销方式略谈 四、调研结论 【安天盛世名城商业街】【安天盛世名城商业街】市场调查报告 商业顾问机构 3 前言 前言 受安天国际置业有限公司委托，我司秉以审时度势、去伪存真的 严谨态度，围绕安天盛世名城深入详细地开展市调工作。三次抽集 公司市场部和策划部精英， 对舒城县城区域和下属八个乡镇商业中心 区进行调研，共采集约 2000 个样本，实地考察店面 1500 多家，专项 业态个数 600 多个，寻访消费者 500 组。 从主要区域经济指标、中心区商业规划、主要商业业态、目的性 消费业态、在售商业项目、已经运营及待运营的商业项目、城乡居民 收入情况、消费支出比重、消费结构、项目周边特征及城镇商业往来 和发展趋势作周密的市场调研， 为本项目的招商定位与策划提供了事 实依据和信息支持，再结合本项目的现状进行优劣势分析，为制定 后期招商实施策略提供坚实的理论基础。整个调研过程采用实地 考察、问卷调查、直接访谈、定向走访、区域扫荡、电话调查、文 献调查等多种调研方法。 二、 舒城县整体商业运营形势 1、 二、 舒城县整体商业运营形势 1、 舒城县概况 舒城县概况 舒城县位于安徽省中部、大别山东麓、巢湖之滨，江淮之间。东 邻庐江县，南界桐城市、潜山县，西接岳西县、霍山县，北毗六安市、 肥西县，距省会合肥市 54 公里。交通便捷。 全县地理概貌西高东低， 人口分布西疏东密， 经济状况西困东荣， 自然格局呈现为“五山一水二分田，二分道路和庄园” ，是一个山、 丘、圩兼备，集山区、库区、老区、贫困区为一体的县份。西南为大 【安天盛世名城商业街】【安天盛世名城商业街】市场调查报告 商业顾问机构 4 别山余脉，山地面积约占全县 52%。中部是丘陵岗区，丘陵面积约占 全县 20%。东部属冲积平原，畈区面积约占全县 28%。全县总面积 2100 平方公里，人口 98 万（其中农业人口 87 万） ，辖 21 个乡镇、 2 个街道和一个经济技术开发区，490 个行政村。 2、 2、 商务区划及商业运营环境因素调查 A、城关镇商业区划和运营环境： 商务区划及商业运营环境因素调查 A、城关镇商业区划和运营环境： 舒城县处在合肥经济辐射区的神经末稍。 东北西南走向的县域版 图、西高东低的地势结构、人口分布西疏东密的特性，勿容置疑使处 在瓶颈处的城关镇成为商务往来的聚集地。 城关镇商业区同样遵循地 价由峰值向外缘递减的规律。因舒城经济发展起步较晚，商业核心区 的位置不是很明朗。商业区大体以街道来划分，呈网状格局。东到古 城路外缘，南至龙舒路和鼓楼路交叉路段，西至梅山南路，北至花桥 路和古城路北路。从经营业态、业种和经营层次了解，梅河路和鼓楼 路交叉的十字中心街区为传统的商业中心区， 但中心位置偏向于十字 街区沿鼓楼路往龙舒路方向北段，商业底蕴浓厚，中心区沿梅河路和 鼓楼路向外辐射，经营层次逐步下降。龙舒路、梅山南路南端、古城 路南向路段也为中心区辐射结果，街道区间业态很杂，且经营层次参 次不齐。有两个突出点：一是桃溪路夹在梅山和古城路之间的路段经 营层次较高，经营产品集中在建材，家私，卫浴上，这和桃溪路沿街 两侧的近年开发的商住项目有一定的关联。二是古城路北段多为电 脑、软件及相关材耗店，专业街氛围很浓厚；而南向街区则以旅业、 小型餐饮或美容为主。 【安天盛世名城商业街】【安天盛世名城商业街】市场调查报告 商业顾问机构 5 从舒城县城关镇商业区划来看，商业区北移的趋势很明显，传统 的商业中心区的辐射力度相对减弱，体现在：传统商业中心区有大型 的商超和中高档商品经营区，主要是服装、家电或电动车类，但经营 物业基础老化。随之向外扩散的商业区，业态分布杂乱和从业人员素 质不均的现象凸现出来。 而北面商业新区的商业信息和物流配套则趋 于完善，业态、业种分布较为合理，整街优势逐渐体现出来。介于传 统商业中心和新商业区之间的街区商业经营状况则为难堪， 不断的运 营环境更新，在这个发展起步较晚的县城商业尚有一定的存活空间。 鼓楼北路和花桥路段现时还没有商业氛围，从整个城区的建设动向 看，是政府着力打造的商住新区，潜隐的商业优势会随消费指数抬升 日具明显。 【安天盛世名城商业街】【安天盛世名城商业街】市场调查报告 商业顾问机构 6 B、乡镇商业区划和运营环境： B、乡镇商业区划和运营环境： 遵循山区商业发展的规律， 舒城县城商业辐射力度随纵深距离的 拉长而不断减弱。近距离环县城会出现一些镇域商业中心地（类似于 集贸市场） ，这些商业区是因历史的因素自发形成的，多处在镇政府 所在地的边缘地段。这类商业区的特点是： （1）具有一定的商业和文化底蕴； （2）有一段传统街区，所设商铺有一定的经营年限； （3）经营业种从中心向边缘由复杂逐步变得单一。 因各镇产业类型和产业结构不同，一般在老商业区外围、临近过 境重要公路两侧或道口会出现和镇域产业类型相配套的服务性商业， 同时有建材、家具、电器、五金类兼顾并存。这类镇的商业区应说是 县城商业区的补充点。也可以说是舒城商业中心区的商业卫星核，一 般离县城商业区的距离不会超过 15 公里。 南港镇商业区分布图 南港镇商业区分布图 【安天盛世名城商业街】【安天盛世名城商业街】市场调查报告 商业顾问机构 7 另一类为县域中腹或偏远镇域商业区， 此类商业区和镇域的产业 类型有很大的关联。如果是以基础产业为经济支柱的镇域商业区，其 商业区划和县城商业卫星核几近没有区别。 因为县城商业圈辐射能力 的有限性，一般会在具有特色产业支持的镇域商业区形成商业亚核， 其规模会比卫星核稍大一些，特色商业街会在此区存在，如万佛湖旅 游经济区，此类商业区一般不在以日常消费为主的商圈内，也有混合 体的方式存在， 其业态、 业种也因季节、 时间变化， 如晓天镇商业区。 三、 中心商业区的业态分布及经营方式调查 三、 中心商业区的业态分布及经营方式调查 县城主要商业网状格局很明显， 由 “三横两纵” 组成， 即龙舒路、 梅河路、桃溪路组成的三横，鼓楼街、梅山路、古城路组成的三纵， 再辅以龙津大道、三里河路、春秋路为外围补充，形成舒城县城整体 商业圈。商圈内多以上下两层复式商铺为主，其租金范围在 645 元 /平米/月不等，最低值出现在区域边缘地带，最高值则出现在鼓楼街 与龙舒路交口附近。 街区商业繁荣带节奏分析：街区商业繁荣带节奏分析： （一）两纵街区商业业态分布及运营环境：（一）两纵街区商业业态分布及运营环境： A、鼓楼街商业（梅河路-南门段） ： 由北向南，东边商业 A、鼓楼街商业（梅河路-南门段） ： 由北向南，东边商业 编号 经营业态 面积（） 租金（元/ 月） 经营状况 1 新世界购物中心 900*3 良好 2 圣天狐休闲服装 50 25 良好 3 喜得龙服装 50 25 良好 【安天盛世名城商业街】【安天盛世名城商业街】市场调查报告 商业顾问机构 8 4 沃登犬 50 良好 5 森马专卖 100 良好 6 叮当猫 一般 7 美之源 良好 8 宛玉裤业 一般 9 风雅阁 10 内衣店 一般 11 唐狮服饰 12 鳄莱特 13 ANYTHING运动鞋 一般 14 佐丹王子 良好 15 七匹狼 一般 16 雅典娜美容 17 匹克运动 良好 18 柒牌男装 一般 19 光脚板 良好 20 利郎 21 罗蒙 一般 22 古今内衣 23 千百惠 良好 24 天姿 25 浪莎 良好 26 科比运动 27 牙科诊所 良好 28 开开服饰 良好 29 森达 良好 30 月龙羽绒 31 育常 一般 【安天盛世名城商业街】【安天盛世名城商业街】市场调查报告 商业顾问机构 9 32 众民裤业 33 柏萨罗 34 康威运动专卖 35 艺元素 一般 36 兽霸 良好 37 彬彬牛仔 良好 38 羊毛衫 一般 39 德尔康 良好 40 魔鬼头 41 达芙妮专卖 良好 42 出发点 一般 43 潮流前线 良好 44 大发鞋业 一般 45 慧之芳 良好 46 雪马 良好 47 窗帘专卖 一般 48 包类 良好 49 50 羽绒服 51 稻草人 一般 52 羊毛衫 一般 53 裤业专卖 54 一般 55 以纯专卖 良好 56 57 羽绒服专卖 58 驰家 一般 59 威丝曼 一般 【安天盛世名城商业街】【安天盛世名城商业街】市场调查报告 商业顾问机构 10 60 一般 61 凯盛家坊 一般 62 储和裤业 63 饰品专卖 一般 64 拜丽德 良好 65 良好 66 男主角鞋业 良好 67 惠籽皮鞋 良好 68 鸿星尔克运动专卖 69 裤业专卖 良好 70 森城 71 百诚鞋业 良好 72 红豆专卖 一般 73 三番 74 鸿星尔克 良好 75 波士登专卖 良好 76 良好 77 梦特娇 78 鞋类专卖 良好 79 女人坊饰品 一般 龙 舒 路 龙 舒 路 80 梦特娇 81 九牧王 良好 82 佛龙化装 良好 83 露友体育用品 良好 84 85 良好 86 一般 【安天盛世名城商业街】【安天盛世名城商业街】市场调查报告 商业顾问机构 11 87 88 良好 89 良好 90 良好 91 一般 92 93 良好 94 良