第 1 页 共 20 页 圣吉水疗养生潭项目 圣吉水疗养生潭项目 可 行 性 研 究 报 告 可 行 性 研 究 报 告 三河市金逸实业有限公司 二一一年三月 三河市金逸实业有限公司 二一一年三月 第 2 页 共 20 页 一、项目名称： 一、项目名称： 沙洋小吃城三期汉唐金宫水疗会所（汉唐金宫水会） 二、项目承办单位概况： 二、项目承办单位概况： 三河市金逸实业有限公司系一家民营资本的公司，注册资本 3000 万元，该公司长期从事休闲娱乐服务业投资，曾投资开办沙 洋玫瑰娱乐城，公司拥有一大批在餐饮娱乐等休闲场所服务行业 管理的专业精英人才， 目前投资的项目有沙洋 XX 大酒店、 XX 娱乐 城、XX 台球俱乐部，公司宗旨“服务以人为本”以有效的管理， 完善的制度，树立企业形象，以合理的投资，最符合市场的定位， 赢得市场良好的信誉，使企业立足社会，与时代共进步。公司同 时还投资沙洋祥盛房地产开发有限公司，对项目的开发与建设管 理具有丰富的经验。公司秉承“创新理念，追求卓越，迅速改善、 永续经营”的方针；并以“质量第一、客户的满意是我们的荣誉” 作为永远不变的政策；把“诚信、负责、创新、团队”作为不断 的追求。 三、项目建设地点： 三、项目建设地点： 沙洋金鼎文化街西侧。 四、项目周边环境： 四、项目周边环境： 项目所在地沙洋金鼎文化街，背靠 XX 山，交通便利，兼之旁 边的小吃餐饮、娱乐、购物场所，地理位置优越，客流量大。项 目建筑采用仿古设计以明清建筑风格为基调，遵循古朴、典雅的 确设计风格，将建筑和谐地融入 XX 山人文、历史、自然景观的大 第 3 页 共 20 页 景区中，实现相辅相承共同展现沙洋闽中悠久历史和饮食文化古 城的风貌。项目所在地业态如下图： 项目 详细内容 宾馆饭店宾馆饭店 XX 大酒店及几家小型宾馆 餐饮服务 餐饮服务 XX 海鲜楼、耕据地酒家、XX 牛肉、广容轩、罗汉果、XX 美食、金玉满堂 地产小区 地产小区 沙洋小吃城、安壂小区、向蒲铁路安置小区 交通设施 交通设施 三河至沙洋快速通道及高速公路连接线出口 KTV 酒吧 KTV 酒吧 皇城、唐会、诺底、古龙池、清茶坊 四、项目提出的背景及建设必要性： 四、项目提出的背景及建设必要性： 沙洋地处福建中部，位于福州、泉州、厦门、南昌的中点， 是福建省域港口城市连接内陆城市的重要节点。沙洋是东南沿海 与中西部地区的重要连接带，同时，沙洋是海峡西岸联结长三角、 珠三角的中间地带，贯通三大经济区的通道从沙洋经过，具有独 特的区位优势。沙洋除了拥有山区特有的山水风光外，还有近代 历史、人文资源和生态旅游资源。随着旅游热的兴起，旅游资源 开发已日益成为区域经济发展新的增长点，随着沙洋人民生活水 平提高，业余时间的休闲活动也不断的摆在平常百姓人家的日程 安排上。同时随着消费观念的日趋成熟，人民对消费质量和消费 水平也提出了更高的要求。这样，含需所有业余休闲为主题兼具 齐全配套设施的高质量的综合性休闲会所未满足大家休闲的需 求。单就休闲会所的行业特点而言，全国各大城市的各式休闲会 所如雨后春笋般产生，整个休闲市场的潜力巨大，已经成为城市 第三产业增长的亮点。 第 4 页 共 20 页 自改革开放以来的二十多年里，随着国民经济和城市建设的 飞跃发展，人们的消费能力和消费层次也随之快速提升。在这十 倍速发展的时代里，人们对娱乐方式的需求也是日新月异，务求 新奇，这也促使三河的娱乐行业以前所未有的速度蓬勃发展，从 最初的单一化模式向多元化、多层次化的方向快速发展，称之为 “百花齐放，百家争鸣”也不为过。娱乐场所也由最初单调乏味 的模式跨越式地向层次丰富，特色明晰的方向发展以适应日新月 异的消费需求。同时我们也可以看到在投资获利丰厚的高回报后， 随之而来的是越来越激烈的市场竞争和极其快速的新旧交替，形 成“你方唱罢我登场”的竞争格局。虽然三河市沙洋三温暖、足 浴、指压、美容、健身、棋牌、餐饮等经营场所已有多处，而且 是以单一的经营模式操作， 竞争十分激烈，但是， 正宗的 SPA 水疗会所却没有一家。圣吉水疗养生潭项目正是顺应这一发展趋 势，并借助“沙洋小吃城”的旅游文化氛围，结合休闲、娱乐、 健身的个性特点予以全新策划。在“文化”贯穿的主题思路外， 公司还提出绝无仅有的多元化经营特点，更关键的娱乐主题“健 康娱乐” ，公司将以健康娱乐的主题贯穿其中，使之健康成为娱乐 的前提。在此背景下，公司拟建设的水疗会所无疑适时而上，具 有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质、高服 务的会所，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益 和社会效益。 五、可行性研究的依据和范围：五、可行性研究的依据和范围： 第 5 页 共 20 页 本报告是基于对市场的充分了解和对该会所的市场前景有着 准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分 将着重对本会所的市场分析、会所定位、规划设计定位、营销推 广策略以及会所的财务评价进行研究。 A、会所的概念：A、会所的概念： 会所发展到今天至少有两层以上的意思。一方面指的是硬件， 是具体的所在，是一个休闲、联谊、康体的场所，会所已经成身 份和地位的象征；另一方面，会所还可以是一个组织，可以简单 描述为：为了同一目的或兴趣爱好进行社会交际、文化娱乐等活 动的一个团体。会所俨然是一种文化象征中产阶级诗意和梦 想的文化。 B、会所的形态：B、会所的形态： 1商业会所：有康体美容为主题的健身俱乐部、SPA 修身会 所，美容连锁机构，游泳馆等；兴趣爱好为主题的驴族俱乐部、 高尔夫俱乐部、美食家俱乐部等； 2金字塔顶端的高级商业会所：被誉为金字塔顶层的风流人 物出入的会所，这里是最适合他们的商务洽谈地。顶级会所不仅 只是个高档的消费场所,还能促进市场要素的自由流动、自由配置, 鼓励要素资本市场的发展,为中国的企业家、银行家和职业经理人 铺垫了很好的平台。 3社区（住宅）会所： “会所”这个名称及其概念不再陌生， 它已然成为现代生活的风向标，是房开商销售楼盘招揽顾客的亮 第 6 页 共 20 页 点卖点，同时也成为购房者评判一个住宅小区是否够档次的重要 标志之一。 4教育咨询类：语言培训会所、准妈妈俱乐部、职业生涯咨 询等； 5休闲娱乐会所：酒吧、歌舞厅、咖啡馆、交友会所等； 6艺术会所：喜欢怀旧的艺术家们自发的在某一区域集中开 办自己的工作室； 7其他：单身贵族俱乐部、女子会馆、海归部落。 C、市场形势分析： C、市场形势分析： 随着中国娱乐业的发展，娱乐消费经历了从解围型、粗放型 到如今进入追求娱乐质量与环境品位的新阶段。人们从传统消费 模式逐渐转变为“文化消费信息服务”的模式。消费者享受的不 仅是物质上的娱乐，更是精神上的娱乐。于是，娱乐也由原先的 “单纯空间物质环境”向“环境与文化内涵并重”的多功能现代 化娱乐转型。 圣吉水疗养生潭以休闲娱乐为宗旨，集 SPA 水疗、商务、康 乐、桑拿、餐饮、休闲、美容、游艺、足疗、保健等于一体的一 站式高档休闲会所，避免过于单一的休闲方式，进而满足社会大 众形式各异的休闲要求。据调查，目前沙洋城市居民平均每日个 人生活休闲时间在 8 小时以上，而且，随着生活水平的提高，中 高收入人群、个体私营业主、公司白领阶层等消费群体对休闲的 需求较高，为主要的客户群体。而日益成长的 80 后甚至 90 后们 第 7 页 共 20 页 更是因为其在社会所处的特殊位置，对休闲更是有着强烈的需求。 目前沙洋休闲娱乐场所内容单一、规模小、层次不够，已经跟不 上地方的发展需求。由此可见，沙洋综合性休闲市场前景十分可 观。 经营与管理方案设想 一、项目定位 经营与管理方案设想 一、项目定位 1主题定位 沙洋圣吉水疗养生潭。打造沙洋乃至三河地区及闽西北“健 康休闲娱乐”的第一水疗会所品牌，营造一流的消费氛围和服务 理念。 2功能定位 功能定位分析： （1）会所的基本功能是聚集 不论古时的公馆、会所，还是现今的俱乐部、艺术中心，会 所的基本功能是聚集。作为标识人类文明的物质形态，会所以一 种公共文化设施而存在，既具有主题的文化性，也有功能的社会 性。新世纪的新会所，俨然已形成一种都市文化，进一步体现了 一个城市的形象和品位，是现代化都市的文化载体。首先，我们 的会所应该提供给都市人业余文化聚集处所，丰富他们的生活内 容，从而提高了生活品质。 其次，我们的会所要提供维系、创建 第 8 页 共 20 页 和重组人际关系的网络，成为社会交际的有利平台。 再者，我们 的会所必须具备完整的功能结构，不同功能才能给都市人提供宣 泄情感、调整心态的个人渠道，变为一种“文化诊所” 。最后，我 们打造的会所将是城市精神文明建设的重要阵地和传播枢纽，传 承历史，接轨未来。 （2） 会所是必要的城市生活成分 会所是一种经济流动、召集、交流、协调、规范、管理的组 织载体之一，其主要功能是协助城市经济发展，协调城市经济、 文化与外来经济、文化的互动，它的最终目标是协助外来的经济、 文化与属地经济、文化的融合。 结合以上几点我们把该会所的功能定位为：旅游、商务、水 疗、影院、美食、足疗、多功能厅、美容、娱乐、健身、康乐等 于一体的综合性项目。 （3）市场定位 市场定位实际上就是选择消费者，确定项目的目标消费者是 哪一类人。本地和三河地区的大型企业及社会商务精英、成功人 士、社会名流所组成的阶层；大众工薪、旅游团体、商务考察等 消费阶层。 二、经营定位二、经营定位 1.本会所将采用酒店模式进行日常的经营和管理，本会所建 成后将委托有丰富娱乐管理经验的娱乐管理公司经营管理，此后 我公司董事会自主选择娱乐管理公司经营管理，以确保本会所的 第 9 页 共 20 页 高效、高品质经营管理。 2.酒店管理公司 酒店管理公司按照与我公司的委托经营（管理）约定，对本 会所进行经营（管理） ，并保证会所有良好经营（管理）业绩的前 提下不断增值，并维护和保障我公司的经营收益。 3.运作机制 娱乐经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实 施管理，以高透明度向我公司提供经营管理方面的咨询，定期向 我公司通报会所的经营（管理）状况，并接受我公司的书面预约， 我公司委托会计师事务所审计经营业绩。在每个财务年度委托国 内会计师事务所进行审计并提交审计报告，将按照审计报告所确 认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受经营回报。 三、价格定位 三、价格定位 该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度 地吸纳客户。 具体定价建议如下：具体的销售价格，要充分考虑销售市场 因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。综三河市最新 娱乐行情和同类可比会所的价格策略，以及本项目的预期赢利状 况，建议： 第一阶段，本阶段为市场导入期（开业） ，为尽快使市场接受 本会所，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。 本阶段的售价在单位成本的基础上适当提高； 第 10 页 共 20 页 第二阶段，本阶段为市场上升期（消费上升期） ，由于前阶段 的市场成功开拓，使得会所逐渐形成一定的认知度，并取得良好 的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。本阶段 的价格在单位成本基础上再次提高； 第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进 行，使得本会所呈现火热趋势，价格走高自是情理之中。因此本 阶段的销售在单位成本的基础上更进一步提高。 四、入市姿态及推广时机定位四、入市姿态及推广时机定位 娱乐会所以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机， 要结合项目自身特点。从理论上讲，娱乐会所的项目应该以最完 整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是： 主体工程已基本完成； 配套设施已全部到位； 外部环