房地产开发前期跑手续的技巧或潜规则 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 .但是,这几样东西领取的先后 顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发 出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西 涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国 法律也没有很好的规范这个问题。恩，简单的说一下，土地 证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使 用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发， 是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规 划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积 率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复 里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在 这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部 门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地 规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的 程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土 地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明 土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理 想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候， 根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度 非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硕 泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正， 我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我 搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上 也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那 绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我 在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市 规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新 城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提 供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县 人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出 出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国 有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地 块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使 用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使 用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取 建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门 不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用 权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯 中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硕泡，阿门2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四 项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的 社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系 也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍 到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律， 不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间 的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此， 房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它 在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风 险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房 地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时 代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前 的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。 反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的 管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非 常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事 情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬 如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了， 再回头来立项C 这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地 方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本 做不了环评。不过上有政策下有对策， 事情都是人办出来的。 反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道 大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自 己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去 计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司， 去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然 后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点 都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房 地产开发资质就比较有技术含虽一点，关键是专业技术人员 难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几 个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个 事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业 资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊， 感慨一个 嘿嘿。3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我 听得比较多的叫 修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查 小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎 么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有 没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路 怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是 非常的专业啊专业。在这里我要举例说明一下，比如建筑密 度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整 个小区面积的比例数。 譬如这个小区是1万平方米，有3000 平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议 就来了，我这个 2000平方米，到底算不算建筑基底？你之 所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居 民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但 是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的 休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度 的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。 再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看 起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从 哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这 个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个 东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。其他的 地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消 防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么 办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图 纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知 道行不行。消防车道的载重虽那是有非常严格滴设计要求 滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。审 总平面是整个开发报建过程中最有技术含虽的活，这个过程 一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮， 来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没 有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查 的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论 什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那 只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就 是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小， 等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容 之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非 常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这 个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利 啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟 头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮 到就死。说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排 水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据 各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不 用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污 水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎 么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、 各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。 上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿 进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么的，必须 要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断 一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼 之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本 上这个小区你就可以考虑放弃了。为什么我要这么强调这个 管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给 排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是 见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问 题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的 网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不 是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，唬的 一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳 闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千 万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综 合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？管线综合 既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑， 好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为 所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但 是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做 多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不 发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地 方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区 的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工， 把路挖开，今天搞搞这里, 明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是 想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得 好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候, 突然发现那个变电站已经搬走了，乂或者它的容虽已经超 了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤 枉钱，舌L引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么 生活上的麻烦，我也不知道。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求 雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西 管的是管径和流虽，以及连接市政管线的位置。然后这个东 西反过来乂影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多 说了。5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体 设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平 面规划，就比较容易通过一点。单体设计是啥呢？就是在总 平面规划的基础上，