,恒通地产 房地产事业部,2015.4.23,勘察及市场调研报告,目 录CONTENTS,PART3 项目本体条件分析及财务测算,PART 2 江阴房地产市场分析,整体市场供需去化分析 住宅市场分析 商业写字楼市场分析 典型项目分析,PART 1 项目概况,1.1 目项介绍江阴地理位置介绍,项目位于江苏省江阴市，江阴市东接张家港，南临无锡，西连常州，北对靖江。据上海公156里、距苏州85公里。,人口：122万（户籍） 交通：常州北站、无锡东站 苏南硕放国际机场 G2京沪高速 经济： 2014年GDP-2905亿元 2014全国百强县与昆山并列第一,近两年人口迈入老龄化，加工产业开始工人减少，外贸出口产业也趋弱。,1.2 项目概况,地块一,地块二,地块一、地块二位于江阴市东北方向。地块一一期 255亩，二期 355亩；地块二一期300亩。,PART 2 江阴房地产市场分析,整体市场供需去化分析 住宅市场分析 商业写字楼市场分析 典型项目分析,PART 2,江阴整体楼市成交去化分析,PART 2,2.1江阴市场近年整体成交数据,江阴整体市场连续五年供大于求，成交价格从2014年开始下降。,可以看到，价格在09年大幅提升之后，从2011年开始维持稳定，保持在6900元./平； 2013年年度去化水平为170万方，整体供大于求； 2014年以来，受到年初市场波动等影响，均价大幅下降，总体在6300-6600元（全业态）。,2006年1月-2014年12月江阴商品住宅成交情况,2.2 江阴市场2014年住宅供销走势,整体供大于求现象严重，近一年有过半月份供应量是去化量的2倍，按年均去化计算需3年才能去化库存,存量：已累计到548.99万方，按近五年年均去化165.4万方计，约40个月才能全部去化； 成交：2014年整体较去年成交略有下降，整体市场萎缩，其中3月份下降最多，达31.03%。,2014年住宅（普宅）市场近一年价格走势,去年以来，整体月成交维稳在1000套上下，价格基本维稳5900元左右。,江阴市场自09年大幅度上涨后，基本维稳，2014年整体均价基本维持在5900元左右；,2014年住宅（别墅）近一年价格走势,2014年以来，别墅月成交量波动较大，全市月均45套左右，价格基本维稳11200元左右；,江阴市场自09年大幅度上涨后，基本维稳，14年别墅整体均价基本维持在11200元左右；,江阴市场2014年1-12月成交面积分布,从成交结构来看，传统刚需产品成交相对较少，改善型住房占据了主体，偏向于大面积户型。,江阴市场上90m 以下成交的比例相对较少，刚需市场表现一般； 改善型住房，尤其是首改占据了主体。此部分客群中121-140m 的成交比例最高，占到总体成交的23%；在一定程度上反映本地首改客群更偏向于大面积户型。,2014年全市住宅成交面积分布,2.3 商业办公楼供求分析,从2013年1月至今商业+办公写字楼供求成交去化来看，供应是去量的1.7倍。,从2014年1月至今写字楼供求成交去化来看，供应是去量的2.1倍，写字楼成交均价7823元/。,2.3 写字楼供求成交分析,江阴地产大品牌开发商经营状况,万达地产、碧桂园、恒大地产、佳兆业、世贸地产等全国性大开发商已进入江阴市场 、本地房企相对定价随意，导致整体价格波动性较大；2014年恒大、碧桂园等价格战房企进入，导致客户对价格预期有所下降。尤其是年末，打折促销甩货的项目增加；目前各大开发商开发效果与预期有较大差距。 随着前几年各大品牌开发商楼盘先期推出，吸纳了大量的本地客源促销，刚需市场进入疲软状态。,江阴土地出让价格情况,江阴总体楼市小节,1、江阴本地供求关系失衡，供大于求现象严重，库存压力较大，按近五年平均去化量计算，去化周期约40个月；2014年全国房价统计数据，江阴房价降幅居全国第三； 2、江阴本地刚需高层客户中改善型为主，改善面积需求偏大，主力成交面积段集中在120-140平； 3、本地房企相对定价随意，导致整体价格波动性较大；2014年恒大、碧桂园等价格战房企进入，导致客户对价格预期有所下降。尤其是年末，打折促销甩货的项目增加； 4、江阴本地刚需市场相对较小，随着前几年各大品牌开发商的吸纳客源促销，刚需市场进入疲软状态。,2-2 典型性项目分析,PART 2,江阴市 楼市板块划分一览,城中板块 传统城区，已发展成熟，在江阴属于售价较高区域，运河与京沪高速之间的区域为房价高峰，往东西逐降,城东板块 主要指城东街道，供给量较大，供过于求较大,郚山湾新城板块 依托定山等风景资源而建立的住宅片区,城南板块(含镇区) 偏离主城区，毗邻无锡惠山区，房价受到惠山区制约,城西板块 江阴城市向西发展过程中形成的新兴区域，具备一定发展潜力 房价越往西越低,江阴市区大致分为五个板块，我司地块位于城东，地块1.靠近市区，地块2.在东郊，与传统城区城中板块有一定距离，但江阴城市向东发展，本地块有一定的发展前景空间。,地块1,地块2,在售典型项目分布图,本案,和院,碧桂园白鹭湾,世茂御龙湾,本案,长江御园,长江万悦城,云巢中心,海澜财富,蟠龙湾,恒大御景,典型项目 长江万悦城,去化：目前一期757套已售出315套，其中12月售出36套。,万悦城位于万达广场边上，配套交通较好，去年8月开盘卖得还不错，后续降价促销。去年报价都在8600元。,近期销售以价换量，调整价格到6900元。一期综合去化率42%二期还未开发，预计供应量大于一期。,36,长江万悦城销售情况及成交走势,整体来看，大面积的户型相对去化较好，改善型客户占据了主体； 95、118、123户型相对去化惨淡，12月份调整价格至均价6900元，去化率略有回升；,典型项目 长江万悦城,该项目在市场上属于卖得很好的项目，但目前采取以价换量策略。,815套已成交618套，去化率76%。其中12月售出29套，均价约8400元/。,在售典型项目 恒大.御景,近期动态： 一期清盘阶段，对外宣传首付10%，最低5.8万起； 大户型基本售罄，现阶段主要推售110 、120 小户型；,29,12月，首付10%，最低5.8万起,恒大项目为江阴市场销售冠军，一期推盘815套，去化618套，去化率76% ，是市场上唯一一个年内去化率超过50%的项目。,在售典型项目 恒大.御景,恒大.御景销售去化走势,典型项目 世茂.御龙湾,12月洋房成交均价下降至5140元/m ,世茂御龙湾销售情况及成交走势,截止到12月底，336套洋房去化102套，去化率30.4%。,12月别墅成交均价下降至10500元/m ,截止到12月底，248套别墅去化52套，去化率21%。,典型项目 世茂.御龙湾,近期动态： 和院二期高层峰景进入尾盘阶段，现基本处于滞销状态，挂靠在下属中介销售，对外一口价6388元/m，有谈价空间； 现主推三期小高层，一口价6338元/m，不限楼层。,2014年全年成交120套，其中12月份成交34套，绝大多数为三期小高层，一口价6338元/m；,典型项目 和院,和院销售情况时间节点及成交走势,6888,6388,高层,滞销，挂在下属中介在卖,小高层,7500,6338,以团购的形式包装，每周推特价房,高层：和院二期高层峰景现基本处于滞销状态，三期6338元/ m一口价倾销,2014年成交6套（剔除工抵房），均价约11500元/m； 2010年10月-2014年12月底，220套别墅去化129套，去化率59%，其中相当大比例为工抵房与法尔胜内部定房。,洋房和联排别墅产品：去化率约59%，其中相当多为工抵房，售价12500元/。,典型项目 和院,典型项目 长江御园,近期动态： 周周特卖会，年底特惠； 年底热销，洋房130-180m ，一次性付款享95折，办理按揭享96折，底层和顶楼可特价。,2014年，洋房成交约6套，均价约9500元/m； 现剩余房源多为1F（带约40m花园及约80m地下室）、2F（无赠送）、6F（送53m露台）；,11000,10500,9500,价格走势：,典型竞品：碧桂园白鹭湾,近期动态： 9月28日大型品牌发布会； 11月15日，售楼处正式公开； 1月1日，对外首次公布价格区间，高层预计6300-6800元/m （含精装),高层6300-6800元/m （含精装，对外宣传1000元/m ）,洋房7600-7800元/m （含精装，对外宣传1000元/m ）,别墅 真石漆外立面12000-14000元/m ,别墅 干挂石材外立面14000-16000元/m ,市场上销量较好的多为120-140m的大三房产品为主，此部分客群多为首改客群；针对去化较差的小户型（如悦城95m、123m）降价抛售。 江阴本地洋房供应量不多，区域内直接竞品少；但本地洋房去化较慢，部分需求被城中大户型二手房分流；高层产品降价现象严重，洋房市场也起到了一定的价格干扰； 本地市场别墅存量较大，且相对去化缓慢；别墅客群多为城中改善型需求，受周边二手房别墅影响较大，,市场典型项目分析 小结,市场高层产品较多，同质化严重降价销售售价在6300-7400元/之间，洋房产品相对较少，售价在7800-9000元/，别墅产品供应量较多，均价在11000元/左右。 市场去化较慢，高层月均去化在43套以下。,PART 3,PART 3 项目本体条件分析及财务测算,项目板块所属,敔山湾板块,城东板块,城南板块,城区板块,城西板块,临港板块,地块二,地块一,江阴房地产市场分为城区板块、城西板块、城东板块、城南板块、敔山湾板块和临港板块。当地市场最认可的是城区板块，偏好向东发展。在市场疲弱的情况下，城区板块尚能坚挺，城西、城东板块稍好，敔山湾、临港板块处于“死盘“状态。项目地块二位于城东板块范围内，江阴未来“CBD”核心区内，地块一临近敔山湾板块。,地块一：项目四至,二期 355亩,一期255亩,项目北至澄张线（S338），东至通博路，南至地块内沟渠，西至创新大道。项目地块一的一期土地平整，无地上物，便于施工；二期地块尚存有当地村民种植的树林，在调研时，经与村民了解，树林的赔偿尚未开始。,地块一：项目现场情况,一期255亩,地块一（一期）项目测算：经济技术指标,技术经济指标：,投资测算,地块一（一期）项目测算：投资测算,项目一开发建议,江阴目前商品房库存52500套(其中2014年入市21355套)，2014年成交13527套，整体库存压力偏大。项目所在地区较为偏僻，周边项目多为2012-2013开盘，去化水平整体保持在30%左右，且今年新开项目体量较大，项目回款能力预期较低。 项目周边市政条件较为完备，环境优美，具备立即进场施工条件。但土地交易条件不明确，根据华创印总介绍预估为200万元/亩，容积率2.5，以此计算楼面价为1200元，与周边项目5500元左右均价相比无竞争力。 综上考虑，建议暂缓取得土地，但如土地价格有较大弹性空间，则可考虑摘牌，但考虑该项目对开发团队的成本控制和营销能力要求较高，建议以合作方式运作。,地块二：项目四至,地块一期北至滨江东路，东至定山路，南至澄江中路、要塞路，西至秦望山路及海澜财富中心。地块二一期范围内，土地平整，无明显地上物，周边为较成熟地区，市政配套方面不存在明显问题。,地块二：地块现状,地块二（一期）经济技术指标,地块二（一期） 投资测算,项目二开发建议,项目周边市政条件较为完备，部分地块具备立即进场施工条件。但周围汇聚了大量的商业办公类项目，前有新中心、华府天地已经消化了很大一部分的购买力，近邻项目用地又有近期入市的海澜财富中心、云巢广场、东方广场等商业项目，同质化严重，再加上目前江阴商业地产运营现状低迷，未来前景难以看好。 根据华创印总介绍该地块交易价格预估为约600万元/亩，一期用地300亩，全部为商业办公用地，资金占用率过高，而项目回款能力预期很低。 综上考虑，建议暂缓取得土地，但可同政府部门