深深圳圳市市福福田田区区首首届届物物业业管管 理理 知识竞赛题库知识竞赛题库 10511051 题题 欢迎您参加福田区首届物业管理知识竞赛欢迎您参加福田区首届物业管理知识竞赛 祝您取得优异成绩祝您取得优异成绩 编印说明编印说明 为了进一步提高福田辖区物业管理公司全员的综合素质，使公司管理人员成为既 懂法律、法规，又懂物业管理理论，还能够有效实际操作经营的“行家里手” ； 让公司技术维修人员成为既能发现问题，又能找到解决问题的方法，还能动手处 理问题的“技术能手” ，我们福田区建设局组织这次“深圳市福田区首届物业管 理知识竞赛”活动，并编印此竞赛题库，供参加竞赛的公司人员复习参考。本题 库的编印得到深圳市赛格物业发展有限公司、深圳天安物业管理有限公司、深圳 福田物业管理有限公司、深圳金地物业管理有限公司的大力支持，在此我们表示 衷心的感谢！ 本题库基本涵盖了物业管理行业从法律、法规到管理处基本工作的基础内容，分 为十五个部分，以较为简单明了的问答形式将物业管理法律、法规条文、物业管 理理论论述概括出来，让参加竞赛的人员能较为容易的系统学习和掌握。 本题库内容参照以下资料编写： 深圳经济特区住宅区物业管理条例 （以下简称“条例” ）及深圳经济特区住 宅区物业管理条例实施细则（以下简称“细则” ） 。 深圳经济特区物业管理行业管理办法 物业总管手册贵州科技出版社 物业工程师手册-贵州科技出版社 物业管理岗位培训教程上海远东出版社 如何搞好物业管理石油工业出版社 卓越服务-物业管理服务 100 例文汇出版社 各参赛单位在复习参考过程中，如发现题库有错误之处，请及时反馈给我们，以 便修正，使之不断完善。 各参赛单位在复习参考过程中，如发现题库有错误之处，请及时反馈给我们，以 便修正，使之不断完善。 目录目录 一.常识 30 题一.常识 30 题 二.法规 179 题二.法规 179 题 三.保安管理 35 题三.保安管理 35 题 四.停车场管理 24 题四.停车场管理 24 题 五.消防管理 186 题五.消防管理 186 题 六.维修管理 28 题六.维修管理 28 题 七.给排水管理 53 题七.给排水管理 53 题 八.供配电管理 173 题八.供配电管理 173 题 九.中央空调管理 93 题九.中央空调管理 93 题 十.电梯管理 106 题十.电梯管理 106 题 十一.智能化管理 48 题十一.智能化管理 48 题 十二.清洁、绿化管理 61 题十二.清洁、绿化管理 61 题 十三.创优工作 21 题十三.创优工作 21 题 十四.礼仪规范 7 题十四.礼仪规范 7 题 十五.社区工作 7 题十五.社区工作 7 题 一.常识一.常识 001“物业”001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是 单元性 的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、 一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。 002 物业的概念与房地产的概念的区别002 物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词 （Realestate 或 Realproperty） 。在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观 的概念，物业一词则是个微观的概念。 003 世界物业管理的起源003 世界物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于 19 世纪 60 年 代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女） 的 住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意 料的成功，首开物业管理之先河。 004 我国（大陆）的物业管理起源004 我国（大陆）的物业管理起源于 1981 年 3 月 10 日，深圳市成立我国(大陆) 首家 物业管理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政福利型传统计划经济 下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。 005 我国（大陆）第一家物业管理公司005 我国（大陆）第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。 006 号称“深圳市物业管理第一村”的006 号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由 深圳 市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。 007 深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼007 深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是 1983 年由深圳市物业管理公司 对特区内第一栋涉外商品写字楼国际商业大厦实施物业管理。 008 深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的008 深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是 1985 年， 由深圳市鹏 基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。 009 深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区009 深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是 1990 年， 由深圳市莲花 物业 管理有限公司对深圳市微、 福利房住宅小区莲花二村实施综合一体化物业管理。 010 我国第一家实行招投标的物业010 我国第一家实行招投标的物业是 1993 年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所 属莲 花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住 宅小区实施邀请招投标活动。 011 真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业011 真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是 1996 年 12 月，对 深圳市福利房住宅小区-鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物 业管理有限公司中标。 012 物业管理市场的特点012 物业管理市场的特点是 1、具有双重职能的市场（要素市场、消费市场） ；2、 对前 级市场房地产开发市场、营销市场）具有积极的激励作用；3、劳务市场；4、双 向选择。 013 物业管理的要素市场013 物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。 014 物业管理的消费市场014 物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。 015 在房地产市场体系中，物业管理市场处于015 在房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级。 016 物业管理市场的流通和交换的标的016 物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。 017 物业管理市场的关系017 物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、 承租 人提供商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的 交换关系。 018 物业管理市场的含义018 物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理，对业主和 非业主使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。 019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策文 件； 引导和推动规范化管理和规模化经营；继续加快物业市场化进程；加大政府监管 力度；提高物业管理的科技水平；继续探索，继续创新。 020 物业管理行业的主管部门020 物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门 （市住宅局物业监管处） 及各区人民政府住宅行政管理部门（区建设局物业管理科） 。 021 物业管理市场的委托关系主要021 物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型。 022 物业委托管理型的特征022 物业委托管理型的特征是开发商、业主（业主委员会）采用招投标或协议的 方式， 通过物业管理委托合同 ，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综 合 服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。 023 物业管理市场运行原则023 物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合；统一管理、综合服 务； 平等竞争。 024 物业管理招投标的原则024 物业管理招投标的原则是公正、公平、公开；实事求是、合情合理；早期介 入。 025 物业管理招投标的内外条件025 物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟；规则的完善； 市 场信息网络的建立。 026 物业管理公司取得物业管理权的主要途径026 物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标；协议；自管。 027 目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评027 目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评：大厦；工业区；住宅小区。 028 目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容028 目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容：大厦、工业区各九项， 包括： 基础管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车辆管 理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。 （两者具体内容评分 侧 重不同）住宅小区八项，包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设施、设 备管理；保安、消防及车辆管理，环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管 理效益。 029 深圳市物业管理行业协会的性质029 深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社 团法 人。 030 深圳市物业管理行业协会的主要职责030 深圳市物业管理行业协会的主要职责是 1.制定物业管理行业行为准则及道 德规 范；2.组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；3.受理对会员的投诉，组 织调查，并向有关部门提出处理意见 ； 4.向市主管部门反映物业管理行业的意见、 建议和要求，维护物业管理行业的合法权益；5.调解行业内部的争议；6.协助市、 区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；7.办理主管部门委托的其他事项。 二.法规二.法规 001城市新建住宅小区管理办法001城市新建住宅小区管理办法是建设部 1994 年 3 月 24 日第 33 号令。并于 1994 年 4 月 1 日批准施行。 002 深圳市物业管理的主要法律依据002 深圳市物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则” 。 003深圳经济特区物业管理行业管理办法003深圳经济特区物业管理行业管理办法是经市政府二届第 101 次常务会议 审议通 过，于 1998 年 7 月 20 日发布并实施。 004“条例”004“条例”是 1994 年 6 月 18 日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十 三次会 议通过，于 1994 年 11 月 1 日起施行。 005“条例”005“条例”是 1999 年 6 月 30 日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十 三次会 议修正。 006“细则”006“细则” 是深圳市政府二届三十五次常务会议通过。1996 年 9 月 20 日由深圳 市市 长李子彬发布深圳市人民政府令第二十五号施行。 007“条例”007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。 008“条例”所称物业008“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、 设施和 公共场地。 009 物业管理009 物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委 托， 按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和 经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。 *“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共 场 地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保 持正常状态的行为。 010 物业专营公司010 物业专营公司是指接受物业管理公司委托，承担住宅区的机电设备、清洁绿 化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。 011 住宅区011 住宅区是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。 012 住宅区的范围012 住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。 013 业主013 业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。 014 入住014 入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。 015 入住人在规定期限内未办理入住的015 入住人在规定期限内未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起收取 相应 的管理费。 016 业生公约016 业生公约是指