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资源描述
农副国际物流城 项目招商执行报告,经营定位,前言,整体定位,案名定位,业态定位,价值定位,项目定位,招商策略与执行,招商策略,招商渠道,招商业态区域,招商政策,招商运营,招商执行报告目录,功能定位,招商进度,招商推广,招商组织程序,针对性分析项目,结合本项目实际情况及只租不售的要求,我们认为可达到如下招商实现目标: 充分满足与农贸业态的互补; 实现商铺租金收益最大化; 招商业态及品牌具有持续经营的能力,为未来能够实现高的销售价值做铺垫; 与农副国际物流城同时开业,并在2个月内至少能够实现30%左右的面积成功招商,即达到开业条件。,前言,案名定位,农副国际物流城,功能定位,贵阳菜篮子工程,功能二:会展交易,功能三:观光旅游,农副国际物流城,功能一:农产品批发市场,物流城其他配套,贵阳城市名片,物流项目合理、布局、规划和分配。建议分区功能:,产品交易区,会展服务区,总部基地区,其他配套,仓储加工区,观光旅游,茶叶交易中心、干货交易中心、海鲜交易中心、水果交易中心、蔬菜 交易中心、中草药中心、花卉交易中心、粮油中心、车板交易中心,会展交易中心、电子交易中心、公培训楼、管理办工中心、研发大厦,星级酒店、星级写字楼、总部大厦、汽车旅馆,住宅、步行街、医院、教育、商业、社区中心、活动中心,加工、仓储、包装中心,贵州本土文化陈列馆、茶文化博物馆、农业展览馆,一期,功能分区定位,业态定位,水果,茶叶,蔬菜,粮油,贵州农副国际物流城,干货,海鲜,经营定位,1,2,商业管理公司管理范畴为本项目商业部分,不与茶都发生管理交叉,确定邀请专业商业管理公司对本项目商业进行管理,3,商业管理公司管理职能仅为本项目的商业管理,不涉及物业管理内容,租金建议: 营业保证金:1万元 大棚租金:最低20元/m2月,最高35元/ m2月 租金增长幅度:三年开始上涨租金,在原租金上每年平均上涨5%10%或35元/m2 签合同时效:三年一签、五年一签、十年一签及以上,租金建议,进出车辆收费建议,1、出入车辆按车型收费 定价原则:政府指导价定价 收费原则: 进场领卡,离场交卡 进场20分钟内免收费 按月收费由双方按不超过每天最高收费标准乘以30天的总价协商确定,进出车辆收费建议,2、出入车辆按净重收费 定价原则:政府指导价定价 收费原则: 进场车量净重称重,3、出入车辆按估重收费 定价原则:政府指导价定价 收费原则: 进场车量过磅称重,4、出入车辆按吨位收费 定价原则:政府指导价定价 收费原则: 进场车量过磅称重,进出车辆收费建议,进出车辆收费建议,车辆收费建议: 重车:50元/吨 大车:12元/次 中型:8元/次 微型:6元/次 三轮车:4元/次 摩托车:2元/次 市场为培育未成熟钱前,建议三轮车、摩托车等车辆不收费。,招商策略指引,先人一步,在市场搬迁前,商家选择不定下网络商家,利用规模优势,构建西南强大物流平台显投资前景,全国范围内招商,构建强势招商平台,彰显品牌实力,规划超前、多功能物流中心,超越竞争者,领导性招商,城市升级、交通管制、规模挤垮现有和未来潜在竞争者,未来物流中概念打造,吸引商家对项目的关注,招商策略,招商部分,招商策略,招商目的: 是实现物流项目赢利的重要步骤,更是实现集团物流城理想业种组合的真正执行者。所以必须确立一个明确的招商思路,贯穿始终。实现项目招商预期,达到开业条件。 筹备渲染: 应着重项目整体形象宣传,再针对商家宣传物流城经营理念,功能规划,经营优势,投资前景。 整体招商策略: 项目利用放网洒鱼、网络商家,放水养鱼、让利于商,与政府搭建合作平台,恩威并施、多管齐下,为项目二期运作和商铺成功销售树立良好的口碑。,招商策略,放网洒鱼、网络商家,放水养鱼、让利于商,恩威并施、多管齐下,先龙头后散户,招 商 策 略,政府搭台、我们唱戏,规模、城市升级击垮,招商策略,执行策略招商渠道,外省目标客群 以政府出面的方式和当地的农业局,农资委等单位进行沟通,以政府招商引资项目招商; 参加外省区的相关展会(如:农博会)等进行直接宣传; 选定目标城市如昆明,广西,成都,杭州,福州等召开专场招商推介会,以政府名誉力邀当地协会及有关企业的主要负责人出席; 组织论坛活动通过信息平台传播招商信息; 利用当地相关媒体、网络进行招商的宣传。,省内目标客群 用政府的名义与贵州省的87个县市主管农业及当地的协会负责人进行电话沟通,了解当地的资源情况,以直销的方式将商户引进来; 针对一期招商着重对贵阳市现有的市场经营的客户进行梳理,邀请行业的商户进行座谈,并以优惠条件来吸引商户的进场; 邀请目标客户群来本项目进行参观,利用商户本身的号召力来进行招商; 利用网络平台,来开展招商工作; 利用政府的相关信息平台来发布招商信息; 在贵阳、清镇,本项目地设置招商点,现场进行招商; 培养贵阳经纪人队伍拓宽招商渠道。,执行策略招商业态、区域,业态招商地域,招商对象的确定要围绕项目的定位来确定。集团贵州物流城作为贵州最大的物流交易中心,需要在业种选择中一定要有重点,对经营者选择也要有一定的选择,如对龙头农副产品企业、知名代理商、大商家等要重点招商,起到招商销售的龙头效应。,执行策略招商业态、区域,业态招商地域,执行策略招商区域,立足贵州,面向全国招商 为了实现招商工作的顺利进行,并且扩大集团物流项目的影响力,立足贵州,面向全国招商。,执行策略经营辐射区域,经营辐射区域,第三商圈 全国地区,第二商圈 西南地图,第一商圈 贵阳市及地州,核心商圈 清镇、贵阳、贵州西部,执行策略招商政策,1、交一年(两年)免一年租金,2、不同经营户交一年免一年或两年税收,3、入场经营商家,给予相应补贴扶持,4、以老带新成交的商家,赠送免租期,多带多送,5、同时租赁两个或两个以上的铺位没有租赁价格的优惠,6、行业协会在物流城设点,提供相应办公场所,7、每一个铺位的租期为三年、五年、十年,8、商家在签署租赁合同时,交纳1万元保证金,租赁期满后无息退还。,执行策略免租政策,标准免租期:给所有的商家12个月免租期.(在遵守商场的管理规定下) 第一年:给所有商家6个月免租期 第二年:给所有商家3个月免租期 第三年:给所有商家3个月免租期 (结合实际情况,再根据面积大小、签约年限的长短再谈具体条件),招商组织及程序,招商组织 招商工作顺利开展,必需建立一个专业、健全的组织和一套行之有效的运行机制。,成立省内、省外招商部门,有针对性负责区域招商工作;承租商户遇到问题可通过招商办解决。,引入专业经营管理模式,引进先进的经营管理理念,整合招商资源,提高项目增值,短时间内创造最大价值空间。,2、引入专业商业管理公司,1、成立省内、全国招商部,3、建立协调机制,集团、代理公司定期召开例会,就招商中遇到的问题进行协调,各方密切配合,全力支持招商工作。,4、明确招商阶段划分(时间区域),集团、零一品牌统筹安排,合理布置,明确目标,确定详细的招商计划,采取大量的行动。,招商总流程,招商过程采取的有效措施,招商洽谈工作程序,招商条件,集团物流城招商要想在短期内产生巨大的轰动效应,必须在招商以前做好扎实的基础工作,应具备条件如下:,1、团队架构,3、招商与招商资料准备,4、客户准备,招商人员轮流拜访客户、招商经验分享、招商问题汇总分析,2、临时接待中心包装到位,运营管理,1、进场经营商户 自收:租金+综合营理费(商管费+物管费) 代收:水电费+公共水电分摊费用+政府行政费用分摊 托收:促销推广费,2、收费说明 租金:进场经营商户租用场地费用; 综合管理费 商业管理费:管理人工+管理材料+办公设备+商业增值服务; 物业管理:保安、保洁、维护、绿化、政府行政费用分摊; 水电费:进场经营商户自用水电费; 公共水电分摊:包括耗材在内的公共水电费据实分摊; 政府行政主管部门(工商、市容、质检、环保、公安、物价等)的行政收费; 促销推广费:项目整体对外促销活动,公关企划费用。 注:商管公司统一征收,花费公示。 附:商业增值服务内容 对外协调:与政府各职能部门的协调(工商、公安、税务、市容、质检等); 对内协调:各管理部门之间的协调及协调处理投资者、经营者、管理者三者关系; 对卖场业态、布置调整做合理规划; 对外统一招商,谈判、引进龙头商家; 统一企业形象:广告宣传、促销推广、公关策划等; 对各商铺经营者、营业人员进行业务的培训; 对经营者的经营进行指导、咨询并提出管理建议; 统一管理各商家的形象设计、动线安排、产品定位、出样方式; 成立客服中心,处理客户投诉等; 成立商务中心,提供电话、传真、复印、电子商务、车票、机票代订等服务; 提供中介服务,包括商铺出租、产权买卖、委托招商等服务。,3、协作流程模式 为保证项目的招商运营,必须理清投资者、开发商、商业管理公司及经营商户之间的协作关系,相关协作关系说明如下: (1)商品房买卖契约协议方:利嘉置业(甲方),投资者(乙方); (2)签订商铺买卖契约的同时,附签相关协议: 返租商铺委托经营协议书(甲方:投资者;乙方:商管公司) 自营商铺委托管理协议书(甲方:投资者;乙方:商管公司;丙方:物管公司) 说明:协议书中明确综合管理费、水电费(公摊、自用)、行政费用公摊及促销费的收取标准及支付方式。 (3)返租商铺在对外招商时,须签订如下相关协议: 进场经营单位申报表 商铺租赁合同协议方:(甲方:商管公司;乙方:经营单位;丙方:物管公司) 说明:合同中明确综合管理费、水电费(公摊、自用)、行政费用公摊及促销费的收取标准及支付方式。) (4)商管公司与物管公司签订物业管理委托服务合同协议方(甲方:商管公司;乙方:物管公司) (5)进入运营阶段与经营单位签订开业保证书、商铺装修合同。,招商进度,招商进度计划表,招商物料准备,招商推广,项目背景解读,打造贵州乃至西南地区农副产品交易市场的超级“航母”,一、清镇农副产品物流中心,是清镇市物流园区战略目标的重点项目,是贵州省加快现代农业发展,加强食品安全保障的先进试点项目,是国家支持的农副产品交易示范项目,是西南地区最大的农副产品集散交易中心之一,是一流的农副产品交易超级“航母”,规模化、现代化、标准化,不容置疑。二、贵州农副产品交易市场历经变迁,从简易交易棚到现在的各类批发市场,有进步、有发展,但仍摆脱不了散、乱、小的特征,大大制约了经营管理的提升和行业的发展。随着城市化新城建设的推进,整体搬迁、农副产品交易积集刻不容缓。而清镇集团清镇市农副产品物流中心的建成运营,集综合、规范之优,得天时、人和之势。三、城市经济的发展,不仅需要整洁有序的市容市貌,更需要放心安心的消费质量。清镇农副产品物流中心的隆重登场,不仅还市民百姓以整洁有序的工作生活环境,还为市民百姓提供了农副产品消费的安全保障。,农副产品物流城将以规模、规范、综合、现代的英姿亮相贵州乃至西南地区!,阶段性总体推广目标,打开130万农副国际物流城在各利益相关方的知名度(利益相关方指消费者、经营户、农副产品供应厂商等)。在开业前后,让中心成为利益相关方的热点焦点,为开业助威造势,让“食品安全之关口,现代物流之典范”的中心形象矗立在人们面前!,利益相关方图解,阶段推广目标及任务,实现知名度、美誉度的全面提升,1、如何揭开农副国际物流城神秘的面纱,让大众知道本中心,了解本中心;2、怎样导入农副国际物流城的品牌规划,在行业与大众面前展现如何的品牌形象;3、如何通过系列的品牌推广创意,让行业与大众理性的认识本中心、认知本中心、认同本中心;4、如何在阶段性的推广过程中,聚焦行业与大众视线,将项目的信息和品牌形象广泛的传播出去,打造清镇农副产品物流中心的品牌知名度;5、如何在阶段性的推广过程中,巧妙引用项目政府支持与行业市场搬迁等信息,提升项目高度,替政府代言、替城市服务、替百姓造福的项目价值体现;6、推广中怎样制造与消费者与经营商的沟通机会和新闻事件,为清镇农副产品物流中心上市推出制造轰动的氛围与效应;7、如何
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