设计阶段成本控制要点 设计阶段的成本控制要点 一、前期规划 1.产品组合 实施原理：根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。 优化原则：根据项目获取前期前期策划、设计、项目、成本和战略的工作成果， 综合确定规划设计中的最优产品组合。 2.成熟产品选用 实施原理： 使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率， 而且能够大幅度地减少 后期的变更签证费用， 从而降低产品建造成本。 成熟产品的大量使用是未来的一 个发展方向。 优化原则：在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。 3.建筑体形 实施原理：建筑外部体形的长宽比例、 对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构 成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。 优化原则： 高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单； 考虑抗震及 成本要求。 4.土方工程 实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精 力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现， 应尽可能减少土方外运及外购量。 优化原则： 尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑， 在洼地中 建造地下室，能有效减少动土量。 5.山地建筑 实施原理：山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。 优化原则： (1) 根据山体高差确定产品类型； (2) 山地建筑赠送的地下室面积应根 据地形设计而不完全按营销要求。 6.合理确定组团大小 实施原理：组团大小对成本的影响要点是：（1）每个组团一般需要1-2 个出入 口；（2）每个组团均有围墙；（ 3）每个组团均要考虑消防要求；（4）每个组 团出入口均需配备专门安全管理与设施。 现实中的经验是： 如果组团布置过小， 则上述费用均大幅增加； 如果组团布置过 大，可能的物业服务能力跟不上。 优化原则：合理确定组团规模，避免组团规模过小；相对集中布置出入口。 7.路网应合理简洁 实施原理：道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范 与交通组织的前提下， 减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开 支。 优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。 8.优化出入口布置 实施原理：每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并 且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。 优化原则：满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出 入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。 9.布置消防分区 实施原理：消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设 备有明确要求。 一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分 区的面积尽量为其整数倍。 优化原则： (1) 在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区；(2) 布置防火 分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。 10. 控制地下室面积 实施原理： 地下室造价高昂， 对建造地下室的要求是： 在满足人防要求的前提下 能少建则少建。 优化原则：严格控制地下室面积。 二、路网工程 11. 道路宽度 实施原理： 道路宽度与道路长度一样， 减少道路宽度同样起到减少道路面积、增 加建设用地、节约成本开支的作用。 优化原则： （1）在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度， 以节约建设用地。 （2）注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地； （3）通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。 12. 给水管的选择 实施原理： 压力等级越高的管材造价越高，结合现场实际情况， 不同区间管道适 当选择不同的压力等级。 优化原则：着重考虑管材优选：综合施工、使用等因素，给水管经济合理性排序 为；PE 管焊接钢管无缝钢管镀锌钢管UPVC 塑料管球墨铸铁管钢 塑管。 13. 排水管的选择 实施原理：合理进行施工组织设计，减少人工土方开挖量，减少土方倒运量。 优化原则：排水管排序为；规格500 以内；UPVC 波纹管钢筋混凝土管PE 波纹管，规格 500 以上；钢筋混凝土管 UPVC 波纹管 PE 波纹管。一般情况 下，机动车道下选用重型（级管或S2 管材），对非机动车道下选用重型要严 控。 14. 检查井设计 实施原理：室外排水是由管道系统和检查井系统组成，检查井系统的成本优化应 从井的数量、 井的规格、 井的深度以及井盖等几方面入手。井太多也会影响美观 和行车方便。 优化原则： 避免设计盲目统一选用大规格井；控制重型井盖使用部位； 除机动车 道外的非机动车道或绿化带等部位严控采用重型，并尽量减少检查井数量。 15. 管网埋深与井深 实施原理：排水系统中一般来说管网与井的深度越深，相应的土方工程量和建造 造价都会增加。 优化原则：减少管网埋深与井深。 16. 优化管网走向、长度 实施原理：管网的长度直接关系其造价， 管道走向设计的系统性则决定了管道的 长度 优化原则：优化管网走向、长度。 三、单体设计 17. 建筑层高 实施原理：建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来 说建筑物每增加 0.1 米，单层建筑成本增加2左右。在高层建筑中层高的累计 则会对建筑的基础产生较大影响。 钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标，采用限额设计能 有效地对设计院的设计工作进行约束。 优化原则：无特殊情况，层高采用2.8 米。 18. 结构设计 实施原理： 在结构设计中， 结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若不对 其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。 常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不 同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配。 优化原则：向设计院下发设计限额，跟进设计参数。 1) 推敲地下室布置 地下室结构在结构成本中所占的比重很大，而且地下室的结构离散性比较 大，对其他部分的影响和关联不明显，做好地下室结构的优化设计对于控制整个 结构成本至关重要。 首先，要注意公共大地下室的面积的充分利用，做好单层地 下室和多层地下室的方案比较。 其次，要把握好支护成本的降低，尽量抬高整个0.000 的标高，因为这不 仅降低了支护的成本还节约了土方的开挖和外运，减少了地下水丰富区域的水压 力的影响，对地下室的底板和抗拔桩的设计都起到了有利影响。对地下室的结构 成本控制还要把握好地下室顶部覆土厚度的控制和顶部活荷载的控制，地下室顶 部覆土的厚度一般与景观布置和地下管线的埋设要求有关系，这就要求在设计管 理过程中把景观设计和管网设计提前介入，做好精细化设计和专业配合工作，严 格控制好地下室顶部覆土的厚度。 最后， 要把握好地下室顶板和底板的布置方案， 对这些结构布置方案要做好多方案成本比较，要全方位的把握方案的可行性， 对 方案的取舍要慎之又慎。 2)控制层高 在满足建筑立面和使用净高的前提下，减少层高不仅可以减少竖向构件的长 度和体积， 同时还可以减少基础等土建成本和外装、设备及运营成本。 对于一般 中档房屋来讲，层高每减少100mm ，成本可减少 30 40 元/ ，地下室还会 更高些。减少层高可以通过结构专业控制梁高、设备专业每层综合布线来实现。 某些部位还可以采用变截面梁或在梁中预埋套管等措施来保证楼层净高的要求。 3)控制高宽比（即结构高度和结构有效宽度的比值） 建筑高宽比越大， 主体结构抗倾覆力矩也越大，安全所需抗侧力构件 （剪力 墙）便越长，由此便会增加结构成本。 控制高宽比成为了结构优化设计的显著环 节。 4)优化剪力墙设置 底部商业、底层复式住宅或架空层层高一般较高，为满足规范要求， 剪力墙 墙厚必须增加较多， 同时因变成了短肢剪力墙， 配筋也将进一步增加， 此时可以 通过验算超限墙体的稳定性来减小墙厚，由此一来， 墙厚变小， 成本也将大大降 低。剪力墙长度和数量主要以位移指标来控制，规范规定纯剪力墙结构的层间位 移 比 限 值 为1/1000， 为 充 分 发 挥 剪 力 墙 的 最 大 作 用 ， 设 计 时 可 以 以 1/10501/2000作为层间位移比的目标限值，在保证建筑物安全富余的前提 下减少不必要的剪力墙体，从而从整体上节约造价。 5)优化梁的布置及配筋方式 楼盖造价占结构总造价的9%13%，其重量占整个房屋重量的22% 左右。 梁属于楼盖的一部分， 其布置直接影响着板的受力情况和配筋，合理布置梁也成 为了控制造价的关键。对于常见的8.1mx8.1m9.0mx9.0m柱网，标准层等 承受荷载较小的楼板优先考虑平行梁或十字梁，其大概综合成本 （计算钢筋的数 量、混凝土的数量和模板的数量）会比井字梁低10% 左右，而对于地下室顶板 等承受荷载较大的楼板应选用井字梁，以满足协调受力、 保证净高的要求。 同时， 可以取消那些小跨度楼板下部为支撑上部较短填充墙而设置的小梁（如厨房、卫 生间等），因为楼板本身足以承载那些填充墙，不需要单独设梁，这样梁减少， 成本降低， 空间也变好。 在大跨度框架梁配筋方面， 应避免上部粗大钢筋全梁贯 通，尽量采用较小直径钢筋配置，这样可以有效节省框架梁的钢筋用量。 6)控制楼板厚度 楼板厚度直接影响着结构荷载，20mm厚楼板自重约占标准层总荷载 3.3% ，厚度增加，荷载加大，梁、墙、基础均会加大，成本也随之增加。同时， 对于标准层较小楼板来讲， 配筋均按最小配筋率来要求， 楼板厚度增加反而配筋 增大，所以实际工程设计时楼板厚度也是一个降低成本的控制要素。 7)混凝土标号的合理采用 混凝土标号每增加一级，单价提高约58% ；对柱及剪力墙轴压比的影响 很明显，应优先选用高标号混凝土； 对梁来说，标号高低对梁的承载力变化不大， 应选用低标号混凝土； 对板来说， 虽然提高标号对承载力有提高，但标号提高后 最小配筋率相应增大，楼板开裂的几率也增大，所以也应选用低标号的混凝土。 工程设计时通常将墙柱混凝土标号高于梁板混凝土标号一二个等级， 将混凝土 承载能力最大化。 8)钢筋材料的合理选择 HRB400级钢筋无论从强度、 延性还是性价比上都是其他钢材无法比拟的。 HRB335级钢筋比 HRB235级钢筋贵约 4% ，强度提高 43% ；HRB400级钢 筋比 HRB335级钢筋贵约 2.9% ，强度提高 20% 。因此，设计中使用 HRB400 级钢筋代替传统的 HRB235 级钢筋和 HRB335 级钢筋作为受力钢筋（吊钩出外） 可有效降低工程的钢筋用量。 19. 防火墙设置 实施原理：专业的消防防火墙造价昂贵，规范上允许利用建筑墙体作为防火墙。 优化原则： 尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、 防火门作为防火隔离 等方法合理设置消防分区，减少消防水幕喷淋系统的设置。 20. 减少沉降缝设置 实施原理： 每设置一条沉降缝， 不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加 柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量宜越少越好。 优化原则：在符合设计规范的情况下，减少沉降缝设置。 21. 控制地下室层高 实施原理：在地下室层数确定的情况下， 地下室层高是决定地下室埋深的主要因 素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。 地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方面应考虑 机械车位设置的可能性。 优化原则：严格控制地下室层高。 22. 减少地下室层数 实施原理： 地下室层数、 层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影响 地下室建造成本。如果通过对地下停车布置的优化，能在两（一）层地下室内解 决三（二）层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。 优化原则：严格控制地下室层数。 23. 简化地下室排水 实施原理： 地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。 由于地下 室面积较大，建筑找坡需进行大量混凝土浇注， 费用昂贵。能否取消建筑找坡层？ 优化原则：通过结构找坡 24. 优化转换层 实施原理：转换层是指柱网的转换， 高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网 的布置差异巨大，