. . . . . . . 置业项目置业项目 商业计划书商业计划书 . . . . . . . 目目 录录 摘摘 要要 .4 4 第一章第一章 某置业简介某置业简介 .5 5 第二章第二章 某集团股份简介某集团股份简介 .5 5 第三章第三章 项目规划及设计项目规划及设计 .6 6 3.1 项目名称.6 3.2 项目位置及周边环境：.6 3.3 项目定位.7 3.4 项目设计总体要求 .7 3.5 规划目标定位.7 3.6 单体设计要求 .8 第四章、市场分析第四章、市场分析 .8 8 4.1 市人文经济简况 .8 4.2 2003 及 2004 上半年市场分析 .9 4.2.1 2003 年度市场交易综合分析 .9 4.2.2 2003 年市场各项具体数据分析 .11 4.3 2004 房地产市场交易情况 .12 4.4 城市房地产发展趋势分析.13 第五章第五章 竞争状况分析竞争状况分析 .1515 5.1 非威胁性竞争板块东部、西部、北部代表性楼 盘分析.15 5.2 竞争性板块中部、南部（指千和舜耕路板块） 分析.16 第六章第六章 投资说明投资说明 .1717 6.1 股权融资： .17 6.2 债权融资：.18 6.3 本次募集资金的情况及使用.18 6.3.1 本次股权融资基本情况.18 . . . . . . . 6.3.2 本次债权融资的基本情况.19 6.3.3 募集资金的使用 .19 第七章第七章 投资报酬及退出投资报酬及退出 .1919 7.1.股利分配政策.19 7.2.投资的退出.20 第八章第八章 风险分析风险分析 .2121 8.1.项目开发过程中的风险.21 8.2.销售风险.21 8.3.房地产开发项目收入不确定性风险.22 8.4.工程质量与工程建设风险.22 8.5. 经济周期与产业政策的风险.23 8.6.财务风险.24 第九章第九章 建设方式及工程计划建设方式及工程计划 .2424 9.1.承包、发包方式.24 9.2.工程计划：.25 第十章第十章 经营预测及财务分析经营预测及财务分析 .2525 10.1.项目主要经济技术指标：.25 10.2.投资估算与盈利分析.25 10.2.1.估算依据与围。.25 10.2.2.静态分析.25 10.2.3 动态分析 .33 投资意向书投资意向书 .3737 . . . . . . . 摘 要 某置业系由天雄、国雄投资发展和某房地产开发股份投 资成立的专业房地产开发公司。与天雄、国雄投资公司有 紧密股权关系的某集团将对该公司提供全方位的支持。 某集团是具有十年历史的企业集团，以房地产开发为主 业，涉及建筑设计、物业管理、房地产营销、饮料等行业。 具有丰富的房地产开发经验，在开发有多个明星楼盘。主 要有海岸、某奥林匹克花园、地带等。曾在 2002 年、2003 年的中国住交会上连续两年被评为“中国房地产品牌企业 五十强” 。 某项目位于市南部，该地风景秀丽、植被丰富，是的绿 肺，为保护城市环境，该地段目前鲜有新的地块推出，因 此该项目实际处于的绝版地段，有很高的升值潜力和良好 的生活、自然环境。 该项目定位于市顶级楼盘，项目设计将结合项目位置、 客户特点精心打造，公司将与国际大师合作，将该项目建 成某在的代表性作品。 . . . . . . . 从的市场情况看，市房地产交易市场活跃，人民收入水 平不断提高，追求生活质量，改善居住条件的需求日益增 强，消费水平不断升级。同时随着经济的发展，形成了一 批高收入人群，从市场调查看，市缺少顶级楼盘，使高收 入人群很难找到适合自己身份地位的房产。因此，本项目 的开发将有可能填补这一空白，赢得市场，赢得客户。 本次融资方式主要采用股权融资和债权融资相结合的方 式进行。公司将注册资本从目前的 2000 万元增加到 5000 万元，拟通过股权方式融资 3000 万元，与股权方式相匹配， 投资人应同时以 1：7（股权：债权）的比例向公司提供无 息借款，借款期限暂定为 4 年。投资者以 500 万股为投资 起点，最高不超过增资后股权比例的 40%。该笔款项主要用 于缴纳项目土地款及前期费用。目前某集团已出资 1.12 亿 元交清了首付款。股东收益主要来源于股利分配和项目完 成后清算收益。 项目开发方式采用分期开发，滚动进行的方式，预计开 发总工期为 4 年，项目占地面积为 172 亩，目前容积率为 1.8，建筑面积为 20.4 万平米，主要由小高层、高层组成。 从项目经营预测看，公司盈利前景良好，项目总投资为 11.7 亿元，按照 8000 元/平米测算，该项目销售收入预计 为 17.54 亿元，净利润为 3.9 亿元，成本利润率为 28.72%，投资利润率为 97.86%。从项目的经济指标看盈利 是可观的。 总之，从总体上看，该项目在定位、设计、市场、经营 预测等方面都是可行的。 第一章第一章 某置业简介某置业简介 某置业系由天雄、国雄投资和某房地产开发股份投资 成立的专业房地产开发公司。公司于 2004 年 6 月 24 日成 . . . . . . . 立。注册资本为 2,000 万元，经营围为房地产项目投资、 商务中介服务等。公司本次拟增资扩股 3,000 万元，增资 后，本公司注册资本为 5,000 万元。 第二章第二章 某集团股份简介某集团股份简介 公司目前的股东天雄和国雄投资发展与某集团具 有紧密的股权投资关系，某集团将在管理线、品牌线、业 务线及企业文化方面给予全方位的支持，尤其是在项目开 发过程中，将完全贯彻某集团精细化、专业化的开发管理 模式，精雕成地区最具影响力、盈利能力高的项目。 某集团简介：某集团成立于 1994 年，是以房地产开发 为主业，涉及物业管理、置业顾问、建筑设计、旅游开发、 生物食品等多个产业的企业集团，下属某房地产开发股份、 某奥城发展、天雄、某建设、某温泉高尔夫发展、天一置 业顾问、某物业服务、某饮乐多食品等十余家子公司及控 股公司。主要项目有：某奥林匹克花园、某假日温泉、 某海岸、某馥香谷、某地带、某广场等。 某集团是中国较早实施品牌战略的房地产企业，在其 发展过程中及时导入 CIS 系统，1996 年率先在中国国家工 商总局注册了第一个建筑商标，某集团也是国较早通过 ISO9000 质量体系认证的房地产开发企业，并且是国最早通 过 ISO14001 环境体系认证的房地产企业， “某”还是市和 #省第一个著名建筑商标。2001 年某集团被评为“中国住 交会地产名企 20 强” ，2002 年在当代经理人杂志评选 的“中国成长企业百强”中位列 15 位，2003 年再次入选 “中国住交会房地产品牌企业” 。同时连续多年被评定为 “AAA 级信用企业” 。某集团提出自己的发展方向为“致力 于成为世界卓越的房地产发展商，致力于成为令人尊敬的 企业” 。在成立十周年之际，集团提出了发展战略，明确提 出了做透#市场的战略规划。在管理层面上，某集团董事 长王若雄还创造性总结出了“三线一圆”管理理论，并出 版推开这扇窗专著，得到管理界人士的高度评价；并 . . . . .