天业奥体项目前期策划方案 tianyeaotixiangmuqianqicehuafangan 用脑袋行走 我们的思路我们的思路 物业形态物业形态 物业形态 项目定位 物业形态 项目定位 项目定位 产品策划 项目定位 产品策划 产品策划 分解营销 产品策划 分解营销 分解营销分解营销 NO.1 NO.1 NO.2 NO.2 NO.3 NO.3 NO.5 NO.5 NO.4 NO.4 政策解读政策解读 政策解读政策解读 政 策 解 读政 策 解 读 N0.1 1 新国十条内容回顾新国十条内容回顾 政策解读新国十条的特点及分析 统一思想，提高认识； 建立考核问责机制； 建立考核问责机制； 实行更为严格的差别化住房信贷政策差别化住房信贷政策； 发挥税收政策税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用； 增加居住用地有效供应； 调整住房供应结构； 确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万 套的工作任务； 加强对房地产开发企业购地和融资的监管； 加大交易秩序监管力度； 加大交易秩序监管力度； 完善房地产市场信息披露制度。 2 新国十条的特点及深度分析新国十条的特点及深度分析 政策解读新国十条的特点及分析 政府的目的是促成“房价稳定”，不是打压。 本届政府，以温家宝为首是一届亲民政府，强调民生，所以他不会让房价涨得过猛。 政策出台背景非常仓促 这些政策都属于行政制度，想靠行政来干预市场终究是不得人心的，最终还是会被市场淡化。 政府保经济是不可动摇的； 人民币汇率一定会提高； 目前的政策将导致购房者观望、开发商也在观望。 面子的问题。 房价按城市均价来考量，是可以人为控制的； 本来政策就是要打击投资投机，因此会对投资类项目形成比较大的影 响； 房价适度下降是对的。 政策解读近期新政分析 住宅项目成打压重点。 房产企业融资难。 多次置业者贷款难，住宅领域的投机投资行为受到严重打压。 住宅项目常规营销策略受制，营销难度加大。 大众观望情绪弥漫，不仅购房者，开发商也在观望。 一线企业财大气粗死扛硬抗，小企业出现资金恐慌。 住宅项目成打压重点。 房产企业融资难。 多次置业者贷款难，住宅领域的投机投资行为受到严重打压。 住宅项目常规营销策略受制，营销难度加大。 大众观望情绪弥漫，不仅购房者，开发商也在观望。 一线企业财大气粗死扛硬抗，小企业出现资金恐慌。 3 新国十条的政策影响新国十条的政策影响 结 论 结 论 新政频出打击了住宅项目的投机性投资行为， 但写字楼投资迎来发展黄金机遇期！ 新政频出打击了住宅项目的投机性投资行为， 但写字楼投资迎来发展黄金机遇期！ 政策解读近期新政分析 从住宅市场撤出的热钱需要找到其他出口。 写字楼和投资型公寓不在打压范围内，迎来发展的黄金期。 地产政策的日渐紧缩，逼迫我们要抓紧入市，速战速决，抢占先机！ 从住宅市场撤出的热钱需要找到其他出口。 写字楼和投资型公寓不在打压范围内，迎来发展的黄金期。 地产政策的日渐紧缩，逼迫我们要抓紧入市，速战速决，抢占先机！ 物 业 形 态物 业 形 态 N0.2 物业形态地块属性要点回顾 1 1 地块属性要点回顾地块属性要点回顾 建设用地面积32022平米 地上容积率5.0 地下容积率2.0 建筑密度30% 绿地率30% 建筑主体高度左右 车位配比1个/百平米建筑面积 用地属性商业金融业（40年产权） 土地款5.22亿土地款5.22亿 总建筑面积224154平米 地上建面160110平米 地下建面64044平米 楼面地价3260.3元/平米 车位数1600个 楼面地价3260.3元/平米 车位数1600个 地理位置：奥体东路与龙奥北路交界口东北角地理位置：奥体东路与龙奥北路交界口东北角 物业形态物业形态选择方向 2 2 地块特点分析地块特点分析 1、40年产权、5.0高容积率、地块形状与地形特点，以及区域市场竞争，对项目定位 形成了一定的制约！ 2、3300元|平方米的楼面价，对未来项目售价提出了较高的要求，项目品质不提升， 客群认可度不增强，难以实现较高的利润回报！ 3、地块属性决定物业类型的选择方向为：写字楼、公寓和商业！ 1、40年产权、5.0高容积率、地块形状与地形特点，以及区域市场竞争，对项目定位 形成了一定的制约！ 2、3300元|平方米的楼面价，对未来项目售价提出了较高的要求，项目品质不提升， 客群认可度不增强，难以实现较高的利润回报！ 3、地块属性决定物业类型的选择方向为：写字楼、公寓和商业！ 1、40年产权、5.0高容积率、地块形状与地形特点，以及区域市场竞争，对项目定位 形成了一定的制约！ 2、3300元|平方米的楼面价，对未来项目售价提出了较高的要求，项目品质不提升， 客群认可度不增强，难以实现较高的利润回报！ 3、地块属性决定物业类型的选择方向为：写字楼、公寓和商业！ 1、40年产权、5.0高容积率、地块形状与地形特点，以及区域市场竞争，对项目定位 形成了一定的制约！ 2、3300元|平方米的楼面价，对未来项目售价提出了较高的要求，项目品质不提升， 客群认可度不增强，难以实现较高的利润回报！ 3、地块属性决定物业类型的选择方向为：写字楼、公寓和商业！ 物业形态物业形态选择方向 3 3 物业形态选择方向物业形态选择方向 酒店不合适 理由1 酒店不合适 理由1：开发商不愿持有物业，而酒店则必须持有； 理由2理由2：投资回报周期长，价值变现速度慢； 理由3理由3：位于项目东北方向的喜来登酒店如泰山压顶。 酒店不合适 理由1 酒店不合适 理由1：开发商不愿持有物业，而酒店则必须持有； 理由2理由2：投资回报周期长，价值变现速度慢； 理由3理由3：位于项目东北方向的喜来登酒店如泰山压顶。 3 3 物业形态选择方向物业形态选择方向 商业不合适，不能大面积做，仅限于少量 的自身配套商业 理由1 商业不合适，不能大面积做，仅限于少量 的自身配套商业 理由1：区域为新兴商务区，周边区位内常驻 人口较少，且短期内新增供应量有限，无法支 撑大体量商业。 商业不合适，不能大面积做，仅限于少量 的自身配套商业 理由1 商业不合适，不能大面积做，仅限于少量 的自身配套商业 理由1：区域为新兴商务区，周边区位内常驻 人口较少，且短期内新增供应量有限，无法支 撑大体量商业。 奥体文博片区日常消费人口统计表 物业形态选择方向物业形态 分类名称与本案距离可容人口数比例消费人口数 住宅 名士豪庭3公里15000 80% 12000 中海奥龙观邸0.3公里84006720 海尔绿城全运村1.3公里270002160 银座花园2.8公里87006960 正大城市花园4.2公里45003600 东山墅3公里624500 鲍德现代逸城28公里48003840 黄金994.6公里38003040 逸城山色3.6公里1200960 中润世纪广场3.5公里24001920 燕山新居1公里48003840 草山岭旧村安置房1公里42003360 小计48900 写字楼 中润世纪广场3.5公里15万*0.715 20% 3500 名士杰作3公里2万*0.715187 黄金时代广场1公里17万*0.7151587 鲁商国奥城0.8公里10.5万*0.715980 海尔绿城0.5公里14万*0.7151307 鲁邦国际广场1.5公里6.79万*0.715634 ICT总部基地2公里12万*0.7151120 IT总部基地（二期）1.8公里120万*0.71511200 中铁汇展国际3.1公里10万*0.715933 小计21448 总计 7034870348 注：奥体文博片区内，现仅有7万常驻消费人口，短期内无 法支撑过多的商业需求。 注：奥体文博片区内，现仅有7万常驻消费人口，短期内无 法支撑过多的商业需求。 3 3 物业形态选择方向物业形态选择方向 理由2理由2：现有商业足以支撑目前区域日常消费。理由2理由2：现有商业足以支撑目前区域日常消费。 奥体文博片区商业体量统计表 物业形态选择方向物业形态 商业名称与本案距离体量商业名称与本案距离体量 银座商业3.1公里6万平 体育场商业200米10万平 全运村商业1.3公里6万平 草山岭旧村改造商业约500米7.86万平 中润世纪广场商业3.5公里7万平米 名士豪庭商业3公里3万 鲁商国奥城商业0.8公里8万 总计47.86万 注：47万平的商业体量，完全可以满足7万常驻人口的日常消费、娱乐需求。 注：47万平的商业体量，完全可以满足7万常驻人口的日常消费、娱乐需求。 3 3 物业形态选择方向物业形态选择方向 理由3：招商难度大。理由3：招商难度大。 济南最牛的商业是银座，谁都无法与之抗衡。片区内已经有大体 量的银座入驻，因此无法再通过引进银座的方式完成招商。且喜 来登的存在也使得本案商业不能有太大的招商空间。 理由3：招商难度大。理由3：招商难度大。 济南最牛的商业是银座，谁都无法与之抗衡。片区内已经有大体 量的银座入驻，因此无法再通过引进银座的方式完成招商。且喜 来登的存在也使得本案商业不能有太大的招商空间。 理由4：体育场下的商业有足够的空间形成规模和气候，且拥有任 何商业都不能匹敌的停车位优势。 理由4：体育场下的商业有足够的空间形成规模和气候，且拥有任 何商业都不能匹敌的停车位优势。 总占地面积81公顷，总建筑面积约35万平方米的奥体中心内部， 场馆外的绿化带下面为大型停车场，可容纳近千部车辆停放。 理由4：体育场下的商业有足够的空间形成规模和气候，且拥有任 何商业都不能匹敌的停车位优势。 理由4：体育场下的商业有足够的空间形成规模和气候，且拥有任 何商业都不能匹敌的停车位优势。 总占地面积81公顷，总建筑面积约35万平方米的奥体中心内部， 场馆外的绿化带下面为大型停车场，可容纳近千部车辆停放。 物业形态选择方向物业形态 3 3 物业形态选择方向物业形态选择方向 写字楼可以做，但有挑战写字楼可以做，但有挑战写字楼可以做，但有挑战写字楼可以做，但有挑战 物业形态选择方向物业形态 写字楼可以做的理由在于：写字楼可以做的理由在于： 1、城市功能定位和产业结构发展的必然选择：作为一个经济大省的省会城市和区 域性中心城市，服务业比重的不断提高是济南经济发展的必然结果。 1、城市功能定位和产业结构发展的必然选择：作为一个经济大省的省会城市和区 域性中心城市，服务业比重的不断提高是济南经济发展的必然结果。 1、城市功能定位和产业结构发展的必然选择：作为一个经济大省的省会城市和区 域性中心城市，服务业比重的不断提高是济南经济发展的必然结果。 1、城市功能定位和产业结构发展的必然选择：作为一个经济大省的省会城市和区 域性中心城市，服务业比重的不断提高是济南经济发展的必然结果。 4、东部区域依旧会是未来十年政府投资的热点区域，新区发展的三个阶段，成 型、成势和成熟，目前东部仍然是基本成型的初级阶段！ 4、东部区域依旧会是未来十年政府投资的热点区域，新区发展的三个阶段，成 型、成势和成熟，目前东部仍然是基本成型的初级阶段！ 2、区域产业定位创造了对于写字楼的庞大未来需求！(附图)2、区域产业定位创造了对于写字楼的庞大未来需求！(附图) 3、政府机关林立形成了新的济南权力中心，在一个新城市中心未完全成熟之前， 权力中心的转移为写字楼市场的繁荣创造了条件！ （附图） 3、政府机关林立形成了新的济南权力中心，在一个新城市中心未完全成熟之前， 权力中心的转移为写字楼市场的繁荣创造了条件！ （附图） 物业形态选择方向物业形态 奥体文博片区版图范围奥体文博片区版图范围： 以奥体中心为核心， 东起高新区刘智远路、西至 二环东路、南起龙洞风景 区、北至工业南路，总面积 2100 多公顷。济南未来向 东、西两级发展，将形成 东、西、中三个城市中心三 足鼎立的局面； 在产业发展带动下，片区内仍 然是存在一定的写字楼需求。 在产业发展带动下，片区内仍 然是存在一定的写字楼需求。 龙奥大