长沙整体市场概况,长沙房地产政策 长沙土地市场 长沙住宅市场 长沙公寓市场 长沙商业市场 长沙写字楼市场,【土地市场分析】,自2016年至今长沙内六区供应各类用地共163宗，供地总面积超过809万平方米，其中商办、商业、住宅性用地供应共74宗，总面积约441万平方米，计划总建筑面积超过1024万平方米； 自2016年至今长沙内六区各类土地成交共143宗，成交总面积约720万平方米，其中商办、商业、住宅性用地成交共60宗，成交总面积约375万平方米，计划总建面超过890万平方米； 土地成交楼面价格受土地所在位置影响，价格波动较大。,土地供应平稳，开发商拿地热情积极2016年受市场大势影响，政府土地供给平稳，开发商拿地热情积极；位置好的地块受到品牌开发商追捧，溢价突出。,注：经营性用地包括住宅、商住、商业用地,【土地市场分析】,2016年至今成交溢价经营性用地情况,自2016年至今长沙内六区经营性用地成交共60宗，其中实现成交溢价13宗，溢价率超过100%成交5宗，溢价率超过180%成交4宗； 2016年11月22日，厦门建汇房地产开发有限公司（建发）以9241元/的楼面价拍的梅溪湖B39地块，是正荣梅溪湖拿地价4147元/的2.2倍，成为当年地王； 截止5月份，今年龙湖连续以92%和207%的溢价分别拿下岳麓区和芙蓉区地块，综上，品牌开发商长沙拿地表现更为积极。,商住、住宅性土地受到热捧2017年“318新政”之前，“地王”频出，商住、住宅性用地受到开发商热抢，在供应的60宗经营性用地中，实现溢价土地达到13宗，占比近22%。,【长沙住宅市场分析：供应、成交、均价】,供应及成交走低，价格趋于平稳自2016年3月，住宅市场供应及成交量快速增长，9、10月份达到顶峰，11月之后受“长七条”限供、限售政策影响，供应及成交量大幅回落；但成交价格持续攀升，截止目前住宅成交均价较2016年年初上涨近2500元/，价格趋于平稳。,【长沙住宅市场分析：库存、去化周期】,库存持续走低，去化周期呈V字受大市场环境影响，2016年全年住宅加速走量，库存持续走低，近五年来库存首次跌破千万大关，去化周期不足5个月。2017年后库存基本平稳，但速度受限，去化周期开始回升。,【长沙公寓市场分析：供应、成交、均价】,受住宅市场火爆影响，公寓市场被带动，成交量持续攀升； 2016年第二季度开始，宇城朝阳广场、众东国际、大汉海派、裕天国际、复地星光天地等项目集中开售公寓产品，致使公寓产品供应量激增。,整体呈现供不应求，成交价格基本平稳2016年第二、三季度市场供应量激增，受住宅市场影响，公寓市场成交火热，整体呈现供不应求状态，成交价格因个别项目集中加推导致当月数据稍有浮动。,【长沙公寓市场分析：库存、去化周期】,库存先涨后降，去化周期逐步缩短因多个公寓项目集中加推，导致公寓市场库存于9月激增，但受住宅市场带动，公寓去化速度快速提升，去化周期逐月缩短至目前的不足10个月。,【长沙商业市场分析：供应、成交、均价】,2015年商业供应为193万方，成交142万方，成交均价为22337元/；2016年商业供应224万方，成交84万方，成交均价为18018元/；综上可以看出，供应量在上升，成交量及成交价格在下降，商业去化已成为市场难点。,供应增长，需求冷淡，成交价格浮动较大近几年长沙市场商业供应相比市场需求呈现“过分”增长，2016年全年供应达224万方，成交84万方，仅为供应的1/3。近一年来成交均价波动下滑。,【长沙商业市场分析：库存、去化周期】,库存及去化周期双双走高2016年为商业库存激增元年，全年库存净增长120余万方，截止目前库存总量高达595万方，去化周期需9年，极为严峻。,【长沙写字楼市场分析：供应、成交、均价】,成交量价均低位徘徊写字楼市场成交主要受大客户订单影响，如北京银行进驻华远、梅溪实业进驻金茂广场、人寿保险进驻华创等。但一般客户市场去化能力有限，供销比值拉大。成交均价一直处于低位徘徊。,【长沙写字楼市场分析：库存、去化周期】,库存及去化周期双双走高2016年写字楼市场库存及去化周期短暂走低，但因华创、世贸等项目大体量写字楼产品推新后，写字楼市场库存再次直线上升，去化周期翻倍，截止目前高达104个月，去化严峻。,【长沙整体市场小结】,宏观政策：“520”限购、限贷政策出台后，一手房市场需求被“切断”，同时加强了二手房交易限制，但一度收紧的户籍政策开始放松，长远来看政策保障了刚需客群的利益，促使了房地产行业健康稳定发展； 土地市场：政府土地供给平稳，开发商拿地热情积极，商住、住宅性用地受到开发商热抢，溢价凸出； 住宅市场：自2016年3月，住宅市场供应及成交量快速增长，9、10月份达到顶峰，库存跌破千万大关。但后期受“长七条”、“318”、“520”政策影响，成交量大幅回落，去化周期拉长； 公寓市场：受住宅市场影响，公寓市场成交火热，整体呈现供不应求状态，去化周期不足10个月； 商业市场：供应呈现“过分”增长，截止目前库存总量高达595万方，去化周期需9年，去化压力较大； 办公市场：大客户订单影响较为突出，市场总体需求冷淡，价格难以拔升，未来去化严峻。,