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资源描述
,一、认识栖霞 二、房地产市场 三、地块分析 四、可行性开发策略 五、投资优势与回报,目 录,栖霞,中国优秀旅游城市,有国家重点文物保护单位、中国民间小故宫之称牟氏庄园,有中国著名道教太虚宫,有陡险异常,形如锯齿牙山森林公园,有“胶东小华山”之誉 崮山。 栖霞,中国苹果之都,果园面积68万亩,年产量7亿公斤。先后引进推广红富士、新红星、乔纳金等各类新品种60多个品系,推广应用苹果套袋、覆盖、摘叶转果、配方施肥等新技术20多项 。,栖霞,一座即既古老,又充满活力的年轻城市,更是一块美丽富饶、魅力四射、充满希望的土地,认识栖霞,栖霞市位于烟台市区西部,是烟台唯一的一个内陆县级市,总面积2018平方千米,辖21处乡镇,968个自然村,人口68万,其中非农业人口10.67万人。城市化率15.5%, 辖15个镇、办事处,1个开发区,953个行政村(居委会)。 烟青、烟栖高级公路、文朱路、蓬水路等国道省道和县乡公路纵横交错,四通八达,全市南有青岛港、北有烟台港、东有烟台机场,蓝烟铁路横穿市内,形成了出入快捷的海陆空、立体式、现代化的交通网络。,半小时,2小时,1.5小时,栖霞简介,认识栖霞,2008年,全市完成生产总值136亿元,增长5.2;地方财政收入2.82亿元,增长10;社会消费品零售额60亿元,增长19;城镇居民人均可支配收入13400元,农民人均纯收入6420元,分别增长11.8和10。,栖霞市消费能力非常强,将近达到了全民生产总值的一半。,随着栖霞市苹果种植业的越来越广阔,农民人均收入增长速度越 来越快,已经接近城镇人均收入增长率。,城市基本数据,认识栖霞,虽然一开始,市政府提出了向北发展的战略目标,但是距离城市约有3公里的距离,相对于日常生活购物,更是不方便,效果非常不明显。 本项目距离城市中心仅一河之隔,由于有接近一半面积的山地,促使南面发展缓慢,现政府重点支持南城,如果能够很好的利用这些山地,南城的发展指日可待。,行政中心,行政中心,3公里,认识栖霞,购物主要为万家购物广场和商业步行街,商业步行街为栖霞最繁华的、也是最老的商业中心,有栖霞百货、供销售商场、银海服装商场、新天地服装广场。 2008年,栖霞市零售消费收入60亿元,人均消费9347元,强大的消费力足以促使栖霞建设更加规范、档次更高的消费场所。,购物场所,商业步行街,万家购 物广场,认识栖霞,纵观栖霞,虽然产业涉及到各行各业,却缺乏大型的专业市场,一个装饰品市场, 却只有不到40家的门面,而塔山市场却只是一个最为普通的菜市场,对于小商品、果蔬等专业市场,完全处于空白状况。 专业市场的建设不但能够弥补市场的空白,而且能够为增强市场的活力。,专业市场,塔山市场,装饰品 市场,认识栖霞,栖霞市主要依靠牟氏庄园、太虚宫、牙山国家森林公园旅游景点全年接待游客70万人次,旅游产业总收入2亿元 ,人均消费285元。 由于城市相关配套比较落后,不足以使旅游人群滞留,导致人均消费力不足,基本是当天往返,消费主要停留在门票、车票两大项目。 建设与旅游相关的配套设施,如游乐园、寺院、高尔夫球场等,不但能够吸引人员滞留,而且能够带动消费。,太虚宫,牟氏庄园,翠屏公园,旅游资源,认识栖霞,栖霞目前有中档酒店果都大酒店、华昕商务会馆、悦心亭宾馆、竹园宾馆,其余多为小型宾馆。从中小宾馆入住情况来看,栖霞的住宿行业明显出现过剩的情况,目前入住率不足30%,而像果都大酒店、华昕商务会馆的入住率通常在70%以上,明显高于小型宾馆。随着人民生活水平的提高,旅游观光、投资接待、业务洽谈等各项活动越来越频繁,对于高档需求越来越高。 高档酒店的建设,是一个城市的形象,也是必要的。,酒店行业,悦心亭 宾馆,果都大 酒店,华昕商 务会馆,认识栖霞,项目处于栖霞市最好的两所学校边缘,不但能够带来大量大气,而且能够带到一大批相关的产业,如图所示,实验小学和一中,从而带动了文化路大批文化产业。,文化教育,实验 小学,一中,二中,文化街,认识栖霞,翠屏 中学,栖霞市的纯住宅区并不多,主要集中在凤凰岭公园的北面,约有住房2000余套,其他地方多以商住两用的混合型住宅。 纯居住社区,不但能提高城市的居住品质,也是一种必然的趋势。,居住,纯居住区,认识栖霞,一、认识栖霞 二、房地产市场 三、地块分析 四、可行性开发策略 五、投资优势与回报,目 录,2004年至2007年,全市(包含乡镇)共出让土地30宗,出让面积356.11 亩,规划建筑面积37.72万平方米,出让总地价8736.01万元,土地成交均价24.53万元/亩,其中市城共成交土地12宗,出让面积130.49亩,规划建筑面积17.33万平方米,出让总地价4427万元,土地成交均价33.92万元/亩。 数据来源中国土地资源网,栖霞房地产起步比较晚,发展速度比较慢,前期开发项目多以商住两用混合住宅为主。规模小、配套不全,从而大大影响了市民的居民程度。 2009年,有部分开发商引入一线城市开发理念,在市场上引起了不小的反映。,2009年,全市共有5宗土地进行招拍,其中市城2宗,土地面积16804平方米,起拍均价31.31万元/亩。,房地产市场,大卖场倍受欢迎 大型超市与时尚卖场快速兴起,受到市民追捧,从商业楼盘调查的结果和数据的分析上,栖霞市目前的商业状况由于受到地域环境的现实条件影响,在零售商业的发展上已经接近于饱和的状态。万家购物广场的主导商家客户“家家悦”、“振华百货”所带来的先进商业理念和全新的商业操作手法,大大改变了商家和消费者对现代零售商业的看法和认识。 传统综合商场风韵尤存 传统综合市场以功能全、价格适中继续享有一定的市场竞争力然而其落后的配套、混乱的局面使其形象大大打折,在零售上与超市存在着较大的竞争,市场份额也受到挤压。 专业市场潜力巨大 伴随着经济的发展,市场也在不断细分,各类专业市场随之产生在栖霞几乎处于空白状态,专业市场的出现,是与经济发展程度密切相关的,因此,随着经济的发展,专业市场是一个不可逆转的发展趋势。 大型国际化居住社区将得到热捧 随着人民生活水平的提高,越来越多的人更崇尚于居住的享受,对于居住的要求也越来越高,居住理念、配套设施已成为人民选择住房的首要标准。,房地产市场,房地产市场特征,2009年栖霞房地产供应一览表,房地产市场,房地产市场,重点项目介绍:华府名都,重点项目介绍:金苹果绿苑,房地产市场,重点项目介绍:雅景华庭,房地产市场,重点项目介绍:鸿基丽景园,房地产市场,一、认识栖霞 二、房地产市场 三、地块分析 四、可行性开发策略 五、投资优势与回报,目 录,地块分析,项目位于栖霞市城市最南端,距离城中心一河之隔,与百货大楼等老商业区一脉相承。距市政府约3000米左右距离。 但随着市政府的重点支持,区域发展指日可待。 项目的建设,必将引动栖霞新一轮的居住、商业新潮,开启栖霞城市核心。,项目位置,行政中心,城市中心,地块位置,西至山谷底下河水为界,北面至翠屏路,南止南林家庄路口以北,东至迎宾路东面山脊,项目属于新兴地块,周边多以民房和空地、山地为主。,项目四至,地块分析,现场实照,地块分析,地块现状,1、项目占地规模大,融商业、住房、旅游、休闲、购物、科研于一体,可供发挥空间大,便于品牌塑造; 2、周边拥有的外部交通条件优越,地块属于新城建设项目,规划起点高,打造高端物业条件更加成熟; 3、属于栖霞未来发展的新兴区域,由于政府重点扶持区域发展,区域前景一片光明。 4、项目总占地面积约4000亩,南北长约1.5千米,东西宽约2千米,其中平地面积约2500亩,山地面积约1500亩。 5、地块内有迎宾路项目南北穿插而过将项目地块一分为二, 栖霞母亲河白洋河从贯穿南北。 6、山地高差约定40米,坡度约三十度,部分地块坡度约50-60度。山谷数量众多。,地块分析,交通状况,项目内有栖霞城市主干道迎宾路从项目内穿过,北至烟台,南至青岛以及联接栖霞各乡镇,东面文化路到达桃村、威海等地。现在1路、2路公交车从项目中间穿过。地块斜对面为栖霞汽车总站。交通便利,四通八达。,地块分析,周边配套,学校:翠屏中学、一中、小学、幼儿园 医院:栖霞人民医院南郊分院 购物:家家悦 餐饮娱乐:冠霞肥牛、顺风肥牛 银行:农业银行、邮政储蓄、农村信用社 政务:交警大队 交通:1路、2路,地块分析,项目内商业状况,1、以汽车站往南,至南林家庄为界,西边多为商品房,东边多为村民自有房屋。约有商户200余家,除有烟台知名商家”家家悦“超市外,其他商家均为个体经营户。 2、现有商家中,汽车零售和相关配件等与之相关行业所占比重较为突出,约占有25%的比例,其次为餐饮,约占有20%的比例,果蔬种业约有15%比例,另有部分药店和小百货等其他行业。 3、地段内商户租金相对较低,15000-4000元/年不等(包含一、二层),面积共约130-150 。 4、地段屋内因有部分村民自建房屋,因此自营业主占有相当大的比例。 5、地段内商品房承建商品房比较早,一般为一、二层整体出售或一、二、三层整体出售,售价由2001年的1400元/涨到现在的2100元/ ,8年时间上涨约为50%,发展空间非常大。,地块分析,项目内商业租售一览表,地块分析,分析小结,1、白洋河从地块内南北贯穿而过,利于项目环境的营造; 2、迎宾路从项目贯穿,项目展示性强、通达性强,易于塑造良好的商业氛围; 3、项目内有大量的山谷、山体,环境优美,无疑为建造山体别墅和休闲旅游的最佳场地; 4、地块内多为空地、山地、平房,拆迁量少,从而大量减少项目投入成本; 5、地块内房价上涨迅猛,5年时间房价上涨一倍,上升趋势、升值空间日新月异。,地块分析,一、认识栖霞 二、房地产市场 三、地块分析 四、可行性开发策略 五、投资优势与回报,目 录,地块属性,A,B,D,C,A地块:最靠近城市中心的地块,白洋河支流将地块拦截,地块以北繁华热闹,地块内为印染厂和钢材厂,目前已经全部停产。 B地块:沿迎宾路地块,地块平整,地块内有少数工厂和居民区, C地块:地块为大部分为为空地,少量民房、工厂,有学校一所,地块平整,白洋河从地块内穿插而过。 D地块:山地和洼谷,地块为没有建筑,现全部为果树。,可行性开发策略,总规市意图,可行性开发策略,规划面积,以上建筑为可销售性建筑,面积合计约180万 ,其中住房面积140万 ,商业面积40万。,以上建筑形态仅供参考,具体面积根据地块的实际实用率进行规划确定。,可行性开发策略,可销售性建筑,可行性开发策略,自营性建筑,以上自营性建筑建筑面积共29万,旅游性设施建设面积共同113万。,以上建筑形态仅供参考,具体面积根据地块的实际实用率进行规划确定。,旅游性设施,总体构思说明建筑分布,1、翠屏路与迎宾路交汇处至翠屏公园山边, 即城关村区域:2层观河商业楼,小高层公寓, 会议接待中心与酒店; 2、迎宾路两侧批发型商业双首层结构或高跨举 架双层结构门市; 3、沿河风情商业街,建筑特色化,如江南风情; 4、南三里店村委区域形成一个下沉式商业广场零售主力店 5、商业广场以南至林家庄路为拆迁安置区(多层住宅) 6、山系西坡各山谷建游乐设施,翠屏中学等开阔山谷建少量中档住宅,部分山谷建设风情别墅类产品。,7、山脊建顶级度假酒店高档特色餐厅与高端 特色休闲娱乐设施; 8、山系东坡由低到高建设中高档社区联排 别墅独体别墅,各类风情建筑; 9、山系东坡的沟西店小水库建设临湖会所休 闲商业与社区商业临水豪宅; 10、翠屏公园南移,在现有地块建设成英伦、西班牙风情谷,山北头改河道走势,形成景观。,总体构思说明建筑分布,五纵三横一脊一盘山1: 五纵1:霞光路南延沿山建设,在南三里店处与沿河路汇成一条路 五纵2:翠屏路北侧白洋河东侧沿河路南延 五纵3:迎宾路 五纵4:翠屏公园东侧沿河路(沿山路) 五纵5:与迎宾路平行,迎宾路与沿河路之间,社区内纵向道路(双首层路),总体构思说明道路系统,五纵三横一脊一盘山2: 三横1:翠屏路平行的沿河路 三横2:南三里店
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