,投资可行性报告(暂行),常德路正鹏创意设计中心园区改造,2007年8月,1,上海正鹏投资管理有限公司常德路旧工业厂区改造项目,2020年11月3日,2,目录,项目概况 宏观环境分析 项目周边环境 项目规划建议 财务测算分析 项目进度 团队介绍 总结,3,项目概况区位、特点,位置：本项目位于康定路、常德路、昌平路之间，原为上海电器集团工业厂房，紧邻北京西路、南京西路等核心商业区，是静安区规划的北翼商业娱乐文化中心 规模：厂区占地面积12000平方米，总建筑面积20000平方米，目前厂区已搬迁完毕，遗留厂房共五部分 特点：项目所在地为地铁号线昌平路站口，交通发达人流密集，高档住宅与写字楼林立潜在客户众多，周边新老建筑交错人群分布层次 发展：旧城区改造正不断完善，但受动拆迁价格等方面限制区域内较为集中的休闲消费场所极度匮乏，本项目合理规划后市场前景广阔,本项目,4,项目概况-原有建筑基础,框架式结构厂房 框架式结构办公楼A 框架式结构办公楼B 苗圃建筑群 砖混结构办公房A 砖混结构办公房B 其他结构,项目地块位置优越处于商业中心区域，但受原有建筑结构、布局等限制改造投资较大,5,宏观环境分析经济,上海市自1992年以来一直保持年均两位数以上的GDP增长速度，在某些方面已经达到新加坡等国水平，2006年上海市生产总值达到10297亿元 静安区作为上海中心区块之一2006年生产总值超过90亿元,上海市第三产业增长率平均为13.4%，2005年第三产业增加值达到4620.92亿元，占上海市生产总值的50.5%，占全国11% 2005年静安区第三产业增加值：69.2亿元 ，占静安区生产总值的84.1%，显现出更强的发展势头 2005年，静安区第三产业增加值总量及所占GDP百分比居前三位，增幅最大，显示出该区域第三产业较强的竞争性,6,宏观环境分析餐饮消费趋向,根据静安区整体划分为五个部分，对于餐饮消费趋势来看特色美食广场是最受欢迎的就餐形式 其次为快餐厅，根据未来该区域的功能划分（特别是轨道交通影响）该区域快餐服务应具备一定比例 大型餐饮仅考虑一到两家品牌良好的特色菜系代表进入该区域,总计 西部分区 中部分区 北部分区 南部分区 东部分区,7,宏观环境分析休闲消费趋向,总计 西部分区 中部分区 北部分区 南部分区 东部分区,整个区域对茶室和咖啡厅的需求较为突出，因此在休闲消费区域增加以上两项 其次为对图书消费场所的需求比重也比较大，但从实际经营情况来看应当适当缩小该项比重 针对分时消费特色建议该区域引入特色酒吧一间提供从21：00至2:00的消费需求，延长区域人流活动时间 另对于未来地铁上盖广场部分建议导入体育活动商业形态,8,宏观环境分析娱乐消费趋向,区域内配套部分可考虑增加小型KTV、健身房等项目在时段上与餐饮部分交错，同时做到区域内部动静液态相结合，为不同年龄段人群提供消费场所 增加娱乐消费项目将有助于推动周边商业及人气的聚集，优化整个区域的消费结构,总计 西部分区 中部分区 北部分区 南部分区 东部分区,本区域内消费趋向以中高端为主，各商业形式的以品牌经营企业或连锁企业为主,9,宏观环境分析规划1,该项目所在区块是以昌平路为核心 “静安区一轴两翼”中北翼部分，北翼主要规划为商业服务业中心和行政、文化、体育、科技活动中心 在常德路、昌平路以南规划有轨道交通7号线站以该地铁站为中心将103号地块一部分改造成一个带有较大规模设施的现代化文化休闲公园 将104号地块一部分建设成以文化娱乐为重点内容的综合性场所 在95号地块适当布置一些商业文化休闲设施，形成一个以交通站点为核心的文化休闲中心，成为静安北部高品质居住社区的集中公共活动空间。,项目改造地块,10,宏观环境分析规划2,常德路和康定路交叉路口，将作为该地区的主要活动节点，也是地下空间开发的重点。活动节点的西北、东北和东南三个街坊内，均规划有公共建筑开发项目，主要为静安北部现代住区服务 A区：活动节点西北地块，规划为文化娱乐中心，规划高层商务办公楼，成为该地区的标志性建筑 B区：活动节点东北地块北半部，规划为商务办公区 C区：活动节点东北地块南半部，规划为体育休闲中心。在C区范围内，将规划两个高层建筑作为酒店宾馆 D区：活动节点东南地块，土地已经批租，规划设想开发一些商务办公楼，裙房配置商业功能 在A、B、C三个区域利用地铁站开发同时进行地下商业设施建设，同时在地下二层建立地下停车场,该区域规划内容完整，各项配套设施完备，项目规划应充分考虑利用公共设施,11,项目周边环境轨道交通,目前轨道2号线经过该区域距离项目地块步行仅5分钟左右 未来4到5 年将有7、12、13三条轨道交通连接静安南京路。2号线的延长段以及13号线将分别连接浦东和虹桥机场，使得连接上海空港的交通更为便捷 除轨道交通外本区块公交线路配套目前尚有欠缺，不能形成公交线路辐射核心,12,项目周边环境写字楼,该项目比邻南京西路商业中心带，项目周边密布优质商业写字楼，今年将有大量写字楼供应，写字楼目前总供应量已达60余万平米 大量的写字楼吸纳众多的优质企业，形成了以中、高端消费结构为主的消费结构,13,项目周边环境住宅,项目地块周边原为较多的棚户区和一般住宅群，随着商业投入的增加，周边地块稀缺性更为突出 部分具备实力的开发商逐步进入该区域，通过近几年改造已形成部分高档住宅区域例如“静安枫景苑”、“怡景苑”等 项目周边三个街区覆盖人口约为16万左右 整个区域未来整体方向仍然以高档住宅为主、单位面积消费能力逐步走强,14,项目周边环境商业、企业、政府机构,项目地块处于城市核心区但其周边附近商业、娱乐、文化体育配套较为匮乏，多为面积在50平米左右规模较小的商业服务形态 位于北京西路的上海市委静安区委员会、区人大等政府机构对推动项目区域商业的发展能够起到积极作用 项目区域内的“区中心医院”、“儿童医院”以及学校能够提供量好的社区服务,15,项目规划建议概述,借鉴国内外成功旧区改造案例（如法国拉德芳斯)建议该项目包含写字楼、商业、娱乐、文体休闲等四个部分 业态比例按照写字楼、商业、娱乐、文体休闲6：2：1：1的比例进行面积划分 除写字楼部分外商业、娱乐、文体休闲部分在服务于本项目内人员外同时服务于周边商业客户与居民,增加项目地块公共活动面积，增加人员通量推动整个项目地块人气聚集 分别规划人流与车流，使人流与车流基本层面结构分开，确保商业娱乐环境与写字楼区块相对独立 尽可能应用自然光照明采用节能设施起到示范作用,整个区域以写字楼为核心形成咨询、设计创意产业园区，与区政府合作在园区内引入国内外知名设计、咨询、工商业服务企业，建立形态示范单位，进一步增加优惠条件形成产业聚集优势，周边辅以格调高雅的优质商业、餐饮业作为配套,16,项目规划建议定位,目前国内工业生产加工企业在国家指导和市场调节的双重作用下获得了飞速发展，已经使中国成为世界级的加工工场，国内现有生产能力又尤以长三角地区最为突出，现今工业产业面临最大的问题是研发能力的严重不足 根据对商业、工业等企业的访谈了解我们认为目前上海地区的工商业设计、咨询领域市场空白巨大，该行业具有强大的发展后劲，从行业获利能力来看该领域也是利润最为丰厚的行业 从南京西路周边写字楼入住情况调查结果分析来看其中最高档写字楼租户中以上两个行业居多，其他行业利润水平相对较低对于支付高端写字楼昂贵的租金存在一定困难 设计、咨询行业对物业水平很高，对地段环境及配套设施要求也比较苛刻,综合以上特点我们认为良好的物业品质和一条龙式的服务配套是本项目作为工商业咨询、产品设计创意产业园区的突出特点,17,项目规划建议工业厂房部分,工业厂房部分沿用其框架结构，改造为双层建筑底层为娱乐休闲场所，根据原有基础一层部分改造为泳池二层建立连接平台与其它建筑连通形成人行平台作为主要人流活动区域,人行平面,休闲产业,配套商业,18,项目规划建议办公房部分1,办公房部分主要分为三块，其中两座主楼根据内部结构增加客行电梯并且通过两楼之间二三层部分连廊将两办公楼连为一体，形成统一办公区域，办公楼之间无障碍连续,另外靠西侧两楼之间天井部分按人行通过标准，建造露台方便人群流动同时优化空间结构，配一部分室外绿化美化办公环境,19,项目规划建议办公房部分2,根据现有结构写字楼区域与商业服务区域建立人行平台后的过渡连接结构，一层（即为本结构最底层）作为通道，二层、三层隔断后采用透明幕墙结构作休闲展示厅 顶层作适当装饰，视情况种植藤蔓类绿色植被,原有办公房临街一面外立面须进行大面积改造，用以体现建筑结构的时尚性和穿衣产业特色便于吸引高品质业户入住 内部装饰突出空间结构的合理放大，在保证通道顺畅的前提下尽量放大房间的进深增加可用面积，在材料上尽量选用轻质通透隔断材料,20,项目规划建议办公房部分3,对于厂区内相对独立的一幢办公建筑由于其外观及结构已不能适应周边整体环境，因此建议拆除此部分从新建造一幢独立办公设施，面向咨询、设计等高附加值行业招租,部分办公区域环境极差，改造可能性也较小因此建议因地制宜在顶层平面上增加特色建筑弥补采光等方面的不足,21,项目规划建议公共区域,由于该地块的特殊性，地下为地铁七号线昌平路站综合开发项目因此地上部分适宜建设公共活动广场 广场根据厂方部分改造结果可以分为两个区域一个为商业配套功能区、一个为景观区域其中商业功能区作为人行平台的延伸，景观区作为整个产业园区的缓冲地带,广场的地下部分设立停车场与A区停车场相贯通，并在常德路、康定路设置出口 广场景观部分建议引入亲水平台与休闲区游泳场馆相互呼应,22,项目规划建议写字楼商户选择,写字楼部分招商应当以当今国内外知名设计、咨询机构或个人为主要对象，确保商户品质是该项目的重点 针对尚未在国内开展业务的国际著名咨询机构，可适当提供优惠招商措施并完善相关服务 同时引入上下游相关服务机构形成产业链条增强本项目的长期增长性,23,财务测算分析,项目改造计划,24,财务测算分析,计划年经营租金收入（元）,年租金收入预测,25,财务测算分析,1、年应付房租租金：约700万元（预计） 2、投资利息 28507 199.5万元/年 3、计划广告活动投放 = 100万元/年 4、经营费用（工资、维修、间歇性摊位闲置、水电补缺） =100万元/年 5、工商、税务 1900 6.5%= 123万元/年 6、经营税收 6000 万元（由创意设计中心入驻客户交纳） 经营期不变基础成本：1222.5 万元/年 投资回收期2850万/( 1900 -1222.5)=4.2年,经营成本费用,26,项目进度,实施期,调整期,27,团队介绍,上海正鹏投资管理有限公司在旧厂房改造、开发、策划，工业地产投资咨询，商业地产代理及市场研究，商务楼开发与管理，企业资本运营策划，实业投资融资咨询，市场营销策划，会展营销服务，商务信息咨询等投资领域开展了长期的探索和实践，成功合作经营:北广场商城项目、静安区余姚路堡佳建材商场、上工批东楼、长宁区敦旺建材商场、普陀区铜川路闽恭建材市场、奉贤区南桥纵旺副食品批发市场、城隍庙笃铁商务楼、长江口沪客隆商务楼 ，创办浦东新区金桥电脑城、宝山工业地产 等等尤其在上述项目的市场开发和工业地产领域的投资中取得了较好的经济效益和社会效益，并在投资决策、风险控制、增值服务、退出渠道等方面积累了较为丰富的经验，形成了市场开发投资的专业操作运营模式体系。公司宗旨立足上海，依托上海经济发展，紧贴上海社会进步，贯彻落实科学发展观。坚持以人为本，推进现代化市场转化，创建以现代服务业投资为主业横跨实业投资，物业管理，工、商业地产开发，资本运营，现代物流，市场开发等多行业的企业。以项目经营为基础，以资本运作为主导，以科学管理为保证，以实践创新为依托，确保培育一流素质，推行一流管理，提供一流服务，创造一流效益，塑造一流形象，开发一流项目的企业。公司有理由、有信心把常德路正鹏创意中心运营成功，取得