,【住宅户型赠送研究】,首度地产,成都楼市背景介绍 开发商竞争策略研究,1、研究背景,住宅户型赠送空间设计研究意义成都楼市背景介绍,政策威力逐步显现，成都楼市步入下行区间,在持续的宏观调控和政策影响下，成都楼市在2011年经历了一次“寒流”，从2011年下半年到现在，成都楼市成交量一直在低位徘徊。,在这样的大背景下，市场客群结构也发生了变化。高端改善客户和投资者渐行渐远，以首次购房或首次改善为购房目的的“刚需群体”成为市场的绝对主力。 因此，以80后为主“刚需群体”成为众多开发商争抢的对象，并对此进行了针对性的产品结构调整，宣传推广和营销策划，例如： 华润在年初举行了持续二个月的“首届青年房展会”； 保利三月初在春熙路举行为期三天的“80后房交会”； 绿地制定的“4S青年置业四星战略”；,住宅户型赠送空间设计研究意义成都楼市背景介绍,抓住“刚需群体”成为了2012年成都楼市销售的“重点突破口”。,住宅户型赠送空间设计研究意义成都楼市背景介绍,根据搜房网三月份最新网络调查显示，“价格”是以80后为主的刚需购房者最关注的因素。这主要是因为80后群体目前正处于事业的起步发展阶段，财富累积较少，因此对“价格”的敏感程度很高，特别是在目前低迷的市场行情下，这部分客群对降价预期非常强烈。 从项目产品因素看，刚需购房者对“户型” 关注度较高。这主要是受 “限购、限贷”政策的影响，前两年流行的“先买小房，后换大房”的梯级置业理念逐渐被目前的“一步到位” 所取代。,以80后为主的刚需群体，买房很看重性价比，希望既便宜性价比又高，在能接受的价格范围内，户型功能满足未来510年的需要。,住宅户型赠送空间设计研究意义开发商策略研究,开发商要想抓住目前的市场机会，抢占先机，就必须充分了解“刚需客群”的购房关注要素和需求（价格、户型），根据市场发展趋势变化，针对性地制定“企业经营策略”和“项目竞争策略”。,企业经营策略,项目竞争策略,突破容积率限制,要确保项目利润的实现,要满足刚需群体对户型的功能需求，同时在价格上进行控制,赠送空间设计,容积率受到土地出让条件限制，要想突破限制，就必须在户型上做文章，通过“赠送空间”设计，提高实际使用面积，达到突破容积率目的。,通过巧用“建筑面积测量规范” 可使户型部分空间不计入面积或计入一半面积，得房率大大增加，户型功能有所提升，通过赠送面积平均，实得单价下降，从而控制住总价。,“突破容积率限制”是开发商实现企业经营策略”和“项目竞争策略”的有效方法，而突破容积率的关键在于户型的“赠送空间”设计。,开发商,市场,突破容积率限制,住宅户型赠送空间设计研究意义开发商策略研究,对于开发商来说：通过赠送空间设计，提高产品附加值，突破了土地容积率限制，有助于摊薄地价，保证项目利润，从而实现既定经营目标，是当前市场环境下一种有效的 “经营策略”。 对于市场来说：赠送空间设计，高附加值产品不但满足刚需客群功能需求，在“实得均价”的概念下，无论是单价还是总价，均符合刚需客群对于降价的预期，使项目具有较高性价比，在市场竞争中脱颖而出。（满足功能的）产品+（预期之中的）价格成为当前市场环境下一种有效的 “竞争策略”。,以产品为载体，通过赠送空间设计，突破土地容积率，提高产品附加值，既有助于开发商经营目标达成，又变相降低了产品价格，增加了产品的市场竞争力。,竞争 策略,经营 策略,利润保障,低价促销,实得价格竞争优势,2、代表案例研究,目前市场上代表项目赠送方式一览,普通赠送 7%-14%,华润二十四城,户型赠送空间设计要点分析,我们以“M3（95）户型为例进行分析。,设计要点： 多阳台设计： 一般中小户型阳台基本为两个。本户型除了常规的生活阳台和景观（休闲）阳台外，另设计了两个阳台，并与功能间相连，通过打通与功能间相连接的阳台使得户型在空间上实现 “三房二卫”的功能要求。 面积计算 记一半面积； 该户型赠送面积约7左右 适用范围 中小户型住宅公寓,改造前,改造后,华润二十四城,户型赠送空间设计要点总结,优点： 设计难度小； 限制条件少； 后期改造成本较低； 客户易接受。 缺点： 赠送面积一般。,该户型主要通过“多阳台”设计赠送面积，提高空间使用率，是目前市场上一种常规主流做法。,由于该方法限制条件少，设计容易，因此适用度很高，如果采用精装修交付，还能免去业主后期改造成本，避免外立面污染，减小交房后的管理难度。,中等赠送 20%-26%,光华逸家,项目户型,项目住宅户型主要分为“A（57左右）精致三房”、“B（75左右）舒居三房”、”C(95左右)阔奢三房”三种 户型。由于该项目户型附加值主要体现在A户型上,A户型也是项目主要宣传户型，因此仅对A户型进行分析。,57的三房在成都市场非常罕见，虽然该户型缺点较多，但实用性和性价比非常高，因此也成为了项目的主要宣传点，在一定程度上提升了项目的知名度。,优点： 户型方正实用，采光通风俱佳 57做成三房，空间利用率非常高； 双阳台设计，户型功能较完备。 赠送面积很多。 缺点： 户型动线设置混乱，动静不分区； 户型非常紧凑，主要功能间面积狭小； 户型改造有一定难度，成本较高。,A1：57 实得72,赠送率26% 三房两厅一卫,半赠送,全赠送,光华逸家,户型赠送空间设计要点分析,我们以“A户型（57左右）”为例进行分析，除了“多阳台设计”外，该户型赠送空间设计要点主要有：“结构连扳”、“附属构架”设计。,设计要点： 结构连扳、附属构架设计： 结构连扳：根据建筑抗震设计要求设置结构连扳，可为业主后期装饰改造，扩展为户型功能空间。 附属构架：利用房屋拼接零星空间，通过预留构造梁，由业主后期进行加板装饰，改造为生活阳台或其他附属功能间。 面积计算 不计面积； 该户型赠送面积约15左右 适用范围 中小户型住宅公寓,卧室为结构连扳，属于全赠送面积： 部分交房后为实体墙，需自行敲掉； 部分交房后没有墙，需自行砌筑； 部分交房后没有窗，须自行安装。,生活阳台为附属构架，属于全赠送面积： 部分交房后为半高矮墙，需自行敲掉； 部分交房底部下空，预留构造梁，须自行铺板； 部分交房后没有栏杆，需自行安装。,A1：57 三房两厅一卫,光华逸家,户型赠送空间设计要点总结,优点： 赠送面积较多； 可在一定程度上进行空间组合； 空间利用率非常高，户型功能间完备； 使小户型做到大赠送，有助于提升性价比。 缺点： 后期改造成本较高； 改造中对外面有一定污染，影响项目品质； 需符合报建要求，设计上有一定难度。,该户型主要通过“多阳台”、“结构连扳”、 “附属构架”设计赠送面积，提高空间使用率，后两种做法较为少见。,“结构连扳”、“附属构架”是项目的设计要点，该方法有一定设计难度，市场上比较少见。如果是毛坯交付，会增加业主改造成本，同时造成外立面污染，影响品质。但该方法赠送面积较多，特别是在小户型中能极大提高项目的性价比，总体来说利大于弊。,塔子山一号,24%的赠送率 约7平米结构板赠送,高赠送 30%及以上,赠送突破方式1： 跃层赠送,中铁西城,项目户型,项目住宅户型分为“平层B（91左右）”和“跃层C（89左右）、E(115左右)” 户型。由于该项目户型附加值主要体现在跃层户型上，因此仅对跃层户型进行分析。,与其他同面积户型相比，该项目户型最大程度保证了居住舒适度，同时业主可根据家庭需要自由组合，通过挑高设计使得该户型赠送面积非常之多，有效提升了项目性价比。,优点： 户型挑高6米设计，空间感丰富； 根据家庭需要可自由组合空间（增加1.5房）； 动线设置较合理，干湿分区，用水集中； 露台、飘窗设计进一步提高了户型实用价值 赠送面积非常多。 缺点： 户型改造（增加1.5房）难度大，成本很高； 户型改造后二楼采光将会受到很大影响； 部分空间如二楼超大衣帽间实用价值较低，存在面积浪费。,C1：89 四房两厅两卫,89.67平米两室两厅两卫 上层 挑高+露台+飘窗,中铁西城,C1：89 四房两厅两卫,89变123 四房两厅两卫 赠送率：40%,设计要点： 室内局部挑高设计： 该设计在跃层公寓或别墅中较常见，挑高部分 通常位于客厅，两层挑高空间给予舒适畅朗的 空间感，从而减少户型紧凑的局促感，使空间 整体具有层次。同时，可根据需要对挑空部分 进行隔断做成卧室或书房，由于只计算一层面 积，因此该设计赠送空间非常多。 面积计算 不计面积； 该户型赠送面积约32.4左右 通过局部挑高,露台飘窗等形式可以实现 约40%的赠送率,中铁西城,户型赠送空间设计要点总结,优点： 赠送面积非常多； 空间可自由组合，户型层次感强； 居住舒适度相对较高； 有一定市场接受度。 缺点： 设计限制条件多（限高）； 后期改造成本很高。,该户型主要通过“室内局部挑高”设计赠送面积，提高空间使用率，是立体手法中的最主要做法。,该方法是“立体手法”中最主流做法，较为常见，赠送面积非常多，产品性价比很高，易为市场接受。但在设计过程中有一定条件限制，业主改造成本很高。,案例2：蓝光coco蜜城,三室两厅双卫 总价60万 建筑面积：68 实得面积：121 赠送率：78%,赠送手法： 常规阳台赠送增加餐厅及书房空间尺度； 跃层二层实现全面积赠送，赠送面积达53，做为主卧及次卧使用 户型动静分区明确，赠送面积大，空间尺度舒适，主卧面积20，客厅开间4.5m,赠送突破方向2： 挑高露台,万科魅力之城魅立方热销产品,魅力之城不带赠送的清水户型现销售均价：6200 仅偷面积后实现的溢价为2200元/ ，溢价率35%,挑高露台研究,无盖挑高阳台：高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，可设计将大露台客厅或者卧室相连。 面积计算 不计面积,大幅提高户型性价比，扩大主要功能间使用面积,：双层挑高阳台,悬挑露台在两层露台之间，如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，露台面积可以继续不计入建筑面积。 阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，如果有水平镂空楼板或连接横梁，将计算一半建筑面积。,赠送突破方向3： 花架等搭结构板方式,案例：温江千禧河畔国际,建筑面积：88 赠送面积：45 实得面积：133 赠送率：51%,享有同样资源的改善型产品，通过花架大面积赠送，在实得单价上具有明显竞争优势,花架不计算建筑面积，属于全赠送面积。 实施措施：预先留好“花架”，交楼前统一布板。,设置花架,优点：增加业主使用空间，避开相应“露台”“空中庭园”等概念。 缺点：装修需统一安排，各层影响较大。,3、户型赠送空间设计常用手法研究,户型赠送空间常用设计手法研究,户型赠送空间其设计要点可归纳为“平面手法”和“立体手法”两大类。,平面手法,针对户型平面格局具有弹性设计的部分进行“可延伸”的设计变动，包括设计静态的阳台、入户花园设计，和动态的合理变更凸窗、结构连扳和内廊等。,立体手法,针对户型平面格局基本不变的条件下，向空间要面积，包括向地下室、露台空间、夹层、挑高空间等要面积。,户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）,A.普通凸窗/转角凸窗,普通凸窗改造成室内空间示意,实际应用广泛 /功能空间有效增大,卫生间转角凸窗实景,卧室内转角凸窗实景,资料来源：上海 合生高尔夫公寓,设计要点： 普通凸窗： 普通凸窗在中小户型中应用较多 ，在90+的户型中，功 能房间内大多设计大面积的凸窗（不超过2.2m），在空 间上有效解决了90做三房的过于紧凑的缺陷，根据设 计规范，一般进深考虑控制在0.6m。 卫生间转角凸窗： 卫生间的净高要求低，转角凸窗的应用最为理想，通过 把带窗外墙向外推移，将窗台放到与浴缸位置齐平，做 成大玻璃窗，可使卫生间的空间面积感增强2-3平方米。 面积计算 不计面积 适用范围 普通住宅,户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）,B.落地凸窗,空间延伸，实际窗地面与房间地面相同,设计要点： 可改造的凸窗主要是将“凸窗（不超过 2.2m）下部的框架结构布置在楼体外侧， 则室内高出部分可以去除，