房产销售就这三板斧 先生，买不买我们的房子没有关系，您总是要购房的，毕竟我们做了三四 年的房地产了，耽误您23分钟时间，给您分析一下武汉市房地产的一些情况， 你今后买楼时做个参考也好。 一、升值，保值：一、升值，保值：买房子，不论你是自用也好，投资也好，都是一种投资行为， 因为毕竟一次性投入的资金量比较大，既然讲投资，就要将升值，谁都不愿意买 个房子天天掉价吧。 1 1、我们的房价低，升值空间大：、我们的房价低，升值空间大： 项目是我们公司抢占市场的重头戏，这期我们根本不赚钱，就为做广告， 树立公司的品牌，现在起价才（）元/平方，而目前同地段同品牌的楼盘价位都在 （） 元/平方以上。我们公司开发项目的模式就是低开高走，第一期就是集人气，创口 碑。 您也知道，人旺，气旺，财才会旺。随着工程进度的加快，人气逐步聚集，我们 的价格也会逐步上涨。 2 2、城市人口的骤增、城市人口的骤增 现在，全国每个城市都在卖户口，就是城市要扩大，这是国家消除城乡差别的一 个战略关系。要在2010年前将中国目前城市化率从现在的19增至到40。那么 您想想，这么多人涌进城市，对房子的需求该有多大，表面看，现在好象供大于 求，但这是针对高价格的房子而言，低价房子绝对供不应求，价格肯定会一路高 涨。 3 3、新的土地法实施，土地的升值就是房子的升值、新的土地法实施，土地的升值就是房子的升值 a) 土地不可再生的唯一性，注定土地越来越少，而中国本身就是一个人多 地少的国家。 b) 99年元月1日新土地法实施，国家每年严格控制住宅用地建筑的审批， 土地必须通过土地储备中心限量发售，实行拍卖制。 c) 土地开发价值在于国家大量资金的投入，土地的升值不是它本身，而是 国家大量资金投入的结果，举例：上海的浦东、武汉的鲁巷。 4 4、人民币的贬值现在全球经济并不乐观、人民币的贬值现在全球经济并不乐观 特别是911事件后，美国的经济影响到全球经济，这是因为世界上有好多国 家的外汇储备都是美元，特别是中国，美元储备在世界上是排列前几名。虽然美 国政府积极行动连续11次降息来刺激消费，美联储并且第一次拿储备金来救市， 但效果甚微，表面上看来，人民币似乎在升值，实际上在贬值。而人民币一旦贬 值，有两种人不怕：一种是象李嘉诚那样的亿万富翁，即使缩水了一半，还可以 等到经济复苏时再去收购其他的企业；一种是象我这样的人，手上只有2000元， 缩水了损失也不大，可以再去赚。可是象您这样有个大几十、百来万的损失就大 了，您忍心看着自己辛辛苦苦赚来的钱缩水吗？所以只有投资房产才是最保值的。 二、入市良机二、入市良机 1 1、房地产市场马上进入快车道、房地产市场马上进入快车道 中国的房地产从85年开始到92年止的这个周期内起伏很大，从开始购房要挑 好楼层、好户型，找老总批条子，到后来国家为了控制泡沫经济，实行银根紧缩， 泡沫经济逐步得到控制，进行软着陆，房价一路下滑，大量的房屋空置卖不出去， 给当时房地产开发的老总们上了生动的一课。到95年，当时朱榕基不是国务院副 总理的时候，他就提出把房地产作为龙头支柱产业放在汽车业和工业的前面发展。 96年朱榕基上台以后，立马把房地产和汽车业、工业调了个位置，采取了下列措 施：首先减免了48种税收，把契税减免了一半（当时武汉的契税7%，降到4%，现在 2%），但是这样只能刺激一下房地产市场，中国的房地产并没有走出低谷，从98 年开始，直到2000年才全面启动。98年只能做5成5年的按揭，现在可以做到8成30 年的按揭，再加上这段时间内，国家连续降息，征收利息税以及政府采取增加低 收入人员和公务员的工资等措施，使中国的房地产在2000年时已全面启动，今年 将进入快车道。关键是现在国家已取消了福利分房，开始实施货币分房，再加上 现在90%以上的人购房都是用银行贷款，整个供求关系发生了变化，现在北京、上 海、广州、深圳、武汉等城市已进入快车道，荆洲已不会落后太久，你现在买房 增值空间肯定最大。 2 2、房地产成为龙头支柱产业、房地产成为龙头支柱产业 单从银行降息来讲，并没有起到促进中国经济发展的作用，相反在某种程度 上起负作用，你越降息，老百姓是认为钱越值钱，口袋越是捂得紧，所以说单单 通过银行降息想拉动经济是不可能的。 在国际上，房地产业在国民生产总值中占2030%，而在国内仅占1%的地位， 之所以国家要把房地产作为龙头支柱产业来发展，是因为它的发展将带动相关72 个行业的发展。自从98年住房制度改革之后，住房就不是福利制度中的分配品， 开始从计划经济下的基建投资转为了商品化投资。住房开始成为城市居民家庭生 活的消费品，根据中国行业市场研究报告一书中的资料统计，消费领域中任 何行业都远远无法与房地产的消费贡献相比。 当家用电器产量以几千万台计算，房地产以几亿平方计算，竣工量超过了1600 万平方，生产总量超过6亿平方。当其他行业销售以百亿元计算时，房地产销售额 在以几千亿元计算。并且只有房地产能在银行信贷中获得6300多亿的个人消费贷 款，只有房地产投资能在国家固定资产统计中成为单项统计项目，并且直接决定 着投资增长的幅度，影响国民经济增长的比例。如：家具、卫生陶瓷、空调、彩 电等家用电器及消费行业的更新换代，几乎全部与房地产直接相关，还有其他小 型家用电器等等也同样如此。这充分说明了房地产是各种消费中的龙头，只有充 分发挥了房地产的龙头作用，才能真正的启动和扩大中国的内需。 目前中国的经济在全球经济发展并不乐观的包围中。解决如何扩大内需问题 已成为首要任务，已经可以看到的统计数据中确定房地产是启动和扩大内需的龙 头产业。 现在的房地产和前几年不一样了，不会让高速发展的过程中有大量的泡沫， 并淹没了中国的经济发展。因为现在政府对市场管理的指导方针是急需用扩大内 需来拉动经济增长形式，但也不能完全干预和打击市场中可能出现的泡沫问题， 而是要用各种积极有利的政策、措施来刺激居民的住房消费，用消费的增长来消 除可能出现的泡沫问题。中国的现状不是住房问题已经解决得很好，并缺少这种 需求，同时，并非银行的存款不够足，也不是城市居民的存款不再上升，而是没 有有利的措施来扩大和刺激消费。 有经济专家在算一笔帐，如果每个城市增加2%的家庭购房，就会使住房消费 保持3%以上的增长；如果每个城市增加5%左右的家庭购房，就会使住房消费成倍 的增长。这种消费会对国民经济的增长提供巨大的贡献，可以说用积极的倾斜政 策推动房地产业的发展和刺激住房的消费，不只是对经济增长的贡献，也是对社 会安全和稳定的重大贡献。 现在很多人都已经认识到房地产是稳妥的投资，许多人是二次甚至是三次置业， 市场虽说已走入良性循环状况，但房地产毕竟是特殊的消费品，使用年限较长。 虽说政府的策略也确实鼓励老百姓买房来扩大内需，但是任何事物也要适当控制 一下，掌握一个度，否则很难健康发展。到那时即使是国家有再多政策上的优惠， 对于稳步上涨的房价来说也只是微不足道的。先生，对于已能预知的结果，您 不会想去尝试吧？ 3 3、按揭法的实施和按揭力度的加大，使买得起房的人越来越多，供求关系越来越、按揭法的实施和按揭力度的加大，使买得起房的人越来越多，供求关系越来越 大。用未来的钱圆今天的梦，很实惠，很保险。大。用未来的钱圆今天的梦，很实惠，很保险。 三、我们的房子就是最好的三、我们的房子就是最好的 谨记：为什么要买房（人民币贬值、入市良机、投资风险、地产永远是保值的）； 要买什么样的房（价格、交通、环境）； 为什么要买我们的房（公司开发模式、价格低、地段好、升值空间大、户型设计 合理）。 投资股市、银行、生意、楼市风险比较 股市：股市目前在中国已难有大的作为，本身极具风险。中国股市还未规范，纯 粹投机行为起起伏伏，说个笑话，心脏不好的，千万不要进入股市。而且，现在 中国的股票基本处于大庄家在控制，要它升就升，要它跌就跌，要是不小心跟错 了庄家，可能血本无归。 银行：把钱存入银行，虽得到一定利息的回报，但是现在的利息低得连通货膨胀 都保不住，利率一般在3%左右，而通货膨胀率每年达到8%左右，也就意味着您的 钱每年都要损失5%左右，几年后都没有了，不划算。非法集资，利息回报高一点， 但又不受法律的保护，即使拿到本金加利息，也仅仅意味着您的利息抵御了通货 膨胀，并不意味着钱升了值。 生意：做生意更难了，前几年做生意还可能钻政策的空子，现在整个市场都极度 疲软，也越来越规范，利润也越来越薄。 楼市：投资楼市则不一样，如果您眼光独到，选择楼市的地段好，设计合理，质 量优良，就是不住租金也可以达到银行的利率。而楼房本身在升值，这也是把钱 存入银行以及投资股票所绝对无法产生的效益。只有投资楼市，才是真正增值。 具体问题具体解决具体问题具体解决 一、和父母商量一、和父母商量 先生这么孝顺，在今天的年轻人中是非常少见了！不过根据我做地产多 年的经验，一般子女为父母买房，父母都是不同意的。他们虽然为儿女辛苦操劳 了一辈子，但从不求儿女回报，而且认为自己半截身子入黄土的人了，花儿女那 钱干嘛，不如留给儿女投资、做生意。但从儿女的角度出发，看法就不同了，买 个房子送父母，一来是尽孝道，让老人可以有一份好的环境安享晚年；二来是投 资，分散资金风险，老人百年之后，房产仍是自己的，可以说是一举两得的事情。 买套房子送父母，表面上他们会骂你乱花钱，但背后还不知道怎样向街坊邻居夸 耀呢！没问题，你满意，你父母肯定满意。 再说，先生在外面走南闯北，见多识广，眼光见识恐怕是上一代人无法 比拟的，父母又没有到过我们小区，也没有看见房型，还不知道小区周围的环境， 你怎么和他们商量？我就是地产方面的专家，有什么不明白的地方，请你提出来， 我帮你作个参谋。 二、和朋友商量二、和朋友商量 先生，根据我做地产多年的经验，向朋友咨询买房的事，朋友一般都持 反对意见，你知道为什么？一来怕担风险，万一说好，以后你却不满意，他一定 会担心负责任；二来怕你买房子时，资金不足向他开口借钱。这年代，黄世仁和 杨白劳是颠倒的，借钱给人的是孙子，借人钱的反倒成了大爷。换了是你，如果 有人找你咨询买房子之事，你肯定也会反对的，你说是不是？ 三、父母出钱买房，叫儿女来看三、父母出钱买房，叫儿女来看 父母存这些钱肯定很不容易，而且肯定是对现有的房子很不满意才购房的。 你在外 面见多识广，对房型、环境、升值保值方面的见识肯定比父母看得远， 他们多半还是会听你的意见。再说，老年人出门一次也不太方便。另外，这房子 最后还是要传到你手里。小姐，相信你的眼光，没问题。 四、针对自己赚钱自己花的客户四、针对自己赚钱自己花的客户 跟谁商量呢？看你提出的问题，就知道十个男人（女人）也没有你这么仔 细，别的人说要回去商量，我相信，看你的神态就知道是自己出来做生意，有主 见、有魄力，自己挣钱自己花的成功人士。再说你商量什么呢？这样低的价格， 闻所未闻，这么好的外观造型，绝对找不出第二家，你满意，你太太（先 生）肯定满意。不错，买房子是件大事，必须慎重考虑，但是请你想想，这么便 宜的价格，这么好的环境，这么好的户型，你做生意这么成功，你知道生意场上 的决策必须果断。否则时机稍纵即逝，好机会百百错过，就象前天我的一个客户 看中了一套房子，我劝他订合同时，他也说要回家去商量，第二天给回话。结果 当天晚上被另一个客户订去了。第二天，他们带了支票来订合同，说对昨天选中 的房子很满意。但满意又有什么用呢，最后只好另外选了一套，终归还是有些遗 憾。老板，你的每一次成功的生意，肯定都归功于果断的决策。我看没问题， 现在我们就把它订下来，身份证带了吧？没带，不要紧，号码还记得吧？你什么 比较不比较，其实你做生意做了这么久，只是为自己留点空间而已，放心（写名 字）身份证号码多少 五、针对老公赚钱，太太花的客户五、针对老公赚钱，太太花的客户 你不说这个话，我都想到了，一看你的样子，就知道既温柔又贤惠。老公主 外，你主内，老公的一切成