“问题”房屋买卖背后的情法之争大多数中国人对“买房”有着根深蒂固的心理需求，而新上市的商品房动辄每平方米数万元的单价，让不少购房者知难而退，转而将眼光投向二手房市场。殊不知，有着一定房龄的二手房上演过人生的悲欢离合，并不一定都是岁月静好。那些发生过非自然死亡事件的二手房，到底是低价购入的“香饽饽”，还是心绪难平的“烫手山芋”？横亘在卖家、买家、中间人之间的，是房地产调控政策、经济利益、法律法规、情感需求、道德诚信等种种矛盾。近日，江苏省无锡市梁溪区人民法院就审结了两起“凶宅”商品房买卖纠纷案，并揭示出了其中的情法之争。“沉默”的中间人构成欺诈“这套房子我们买来是打算做婚房的！”原告伏某是个90后。2017年5月5日，伏某经过一家中介公司，看中了一套小户型商品房。这套房子卖家要价60万，伏某觉得符合无锡市场行情，当即拍板决定买下，当天就支付了5万元定金，并约定5月20日前另外支付首付款20万元，余款向银行贷款。付完首付款，缴纳了中介费、房屋契税后，6月13日，这套房屋产权转移登记到了伏某夫妻俩名下。紧接着，伏某带领工人进入房屋，开始进行拆除作业准备装修。6月底，伏某意外从邻居口中得知，半年前曾经有一位老太太在这套房屋中自缢身亡。惊闻这件事情，伏某当即停工，找到卖家要求撤销合同。遭拒后，伏某一纸诉状将原房主叶某夫妇、中间人李某一并诉至法院，并告知银行停止放贷。坐在被告席上的，除了原房主叶某夫妇，还有中间人李某。“房子是我向李某购买的，但是房子原来是登记在叶某夫妇名下的。”伏某表示，买房的时候李某说她全权代理房屋买卖，而且事后也提供了公证书，所以他没有任何怀疑。叶某夫妇则叫苦不迭。据他们陈述，这套房屋原本是老母亲一个人居住的，但老母亲深受病痛折磨，一时想不开自杀身亡，他们怕触景生情，所以决定把这套房屋低价处理了。2017年5月3日，叶某夫妇与李某签订了购房合同，双方约定这套房屋以43.5万元成交。为了怕出现纷争，叶某夫妇特意告知李某，如今后卖房，需向他人告知房屋内发生过“非正常死亡”情况。签完合同后李某却声称，这套房屋是买给表弟的，想过段时间再直接过户省税费，双方可以去公证处作委托买卖公证。叶某夫妇俩答应了，为了稳妥起见，当天双方又签订了一份补充协议，上面写明“因乙方李某的个人原因，在原合同期限内无法完成过户甲方已把其母亲非正常死亡的事实告知乙方，乙方已知晓，今后乙方再把房屋过户给其他任何人也应告知对方，如因乙方没有及时告知所引起的一切后果由乙方承担”。此后，李某付清全部房款，叶某夫妇把房屋交付给李某，唯独没有办理产权过户登记手续。两天后，李某把这套房加价到60万卖给了伏某夫妻俩。因为是李某全权卖房，叶某夫妇压根儿没见过伏某夫妻。李某承认，交易时自己没有把房屋内发生过非正常死亡的事情告诉伏某。不过李某认为，伏某在买房屋时应当主动询问房屋的历史情况，伏某没有询问，自己也没有告知义务。李某辩称，“凶宅”是指房屋内部有凶杀案的房子，诉争的房屋不属于凶宅。李某认为，即使这套房屋符合凶宅的特征，但这些都是封建迷信，不影响房屋的使用和居住功能，不属于影响合同订立和履行的重大事项。她要求伏某履行合同，推动银行继续放贷。无锡市梁溪区人民法院依法组成7人制大合议庭审理此案。3名法官综合4名人民陪审员的意见后，法院最终认定，本案的合同纠纷实际上是伏某与李某之间的合同纠纷，李某的行为构成欺诈。2018年1月22日，梁溪法院对此案作出一审判决，判决撤销伏、李二人的买卖合同，房屋变更登记到叶某夫妇名下，李某退还伏某25万元购房款并赔偿各类损失1.7万元。目前一审判决已生效。法官点评：按照一般的民间习俗，发生过非正常死亡的房屋会被认为存在不吉利因素，且房屋往往因此贬值，因此，“自缢身亡”信息对于购房意愿有重大影响。李某没有告知伏某这一信息，致使伏某违背真实意愿买房，这已构成欺诈，伏某的购房合同应该撤销。合议庭最终认为，该案中三方均明知，叶某夫妇与李某之间已经付清房款并交付房屋，伏某买房过程中是李某实际收取房款而非代替叶某夫妇收款，办理公证手续是为了配合办理过户手续而非实际委托出售房屋。因此，法院认定在这起买卖合同纠纷中，中间人李某为出售一方合同主体，承担合同责任，叶某夫妇不承担合同责任。养老房里发生过凶杀案近年来，龙女士一直在为年迈的父母寻找一套适合养老居住的住宅。2017年4月，龙女士看中了位于山脚下的一套二楼小户型住宅。当年4月23日，龙女士与奚女士签订房屋买卖合同，双方约定这套40平方米的商品房成交价为30.5万元，中介过户费为1万元。事实上，这套房子并不在奚女士名下。奚女士是房产中介从业人员，2017年2月10日，她以22万元的价格与薛某签订了无锡市房屋转让合同，付清全款后收房，但为了规避税收政策和限购政策，她没有与房屋产权人薛某办理房屋过户手续，而是与薛某办理了公证委托书，作为薛某的代理人全权代理房屋销售事宜。此后，她对房屋进行简单装修，并购置了部分生活用品。两个月后，奚女士与龙女士签订购房合同，随后双方一起到无锡市不动产登记中心，奚女士作为原房主薛某的代理人，与龙女士签订了无锡市存量房买卖合同，并办理了过户手续。5月4日，龙女士取得不动产权证书。5月下旬，龙女士从邻居口中获悉，这套房屋内曾经发生过凶杀案件，她心生恐惧，遂与中间人奚女士、原房主薛某、中介公司多方交涉。奚女士推说不知道这个情况，中介也说不知情。薛某认为，凶杀事情已经过去三年，期间也有多批租客租住，买房人没有主动询问，所以没有披露过，他没有刻意隐瞒，没有违背诚实信用原则。龙女士与三方沟通，提出要退房，但协商未果。2017年6月5日，龙女士向无锡市梁溪区人民法院扬名法庭提起诉讼，将薛某、奚女士分别列为第一、第二被告，请求法院判令撤销两个合同，薛、奚二人共同返还房款，赔偿1万元中介费，另行赔偿房价上涨损失3.05万元，此外，购房一事给家人情感造成伤害，要求赔偿1万元精神抚慰金。梁溪法院组成1名法官加2名人民陪审员的合议庭模式，审理了此案。经查，涉案房屋曾于2013年发生过一起入室抢劫杀人案件。法庭上，奚女士表示，她本人、中介公司均不知道房屋的这段历史。如果她知道涉案房屋曾发生过凶杀案，自己根本不会购买该房。导致纠纷的根源在于薛某隐瞒凶杀案事实。她请求法院判令薛某承担赔偿责任，赔偿自己、龙女士的损失。薛某称，奚女士是房产中介从业人员，购买房屋只是为了赚取差价，她应该知道房屋情况。薛某提出，他已经收到全部房款，并按约交付房屋，自己只是名义上的房屋所有权人，实际房屋所有权人为奚女士，自己跟龙女士没有直接的合同关系。奚女士没有办理过户手续，对于龙女士的房屋所有权承诺是虚假的，奚女士与龙女士之间即使合同被撤销，损失也应该由奚女士承担，与他无关。2017年11月1日，梁溪法院对此案作出一审判决，判决撤销龙女士、奚女士签订的房屋买卖合同；认定龙女士、奚女士签订的无锡市存量房买卖合同无效； 判决奚女士返还龙女士购房款30.5万元；龙女士将房屋返还给奚女士，并协助奚女士将房屋变更登记至薛某名下；奚女士赔偿龙女士损失5000元。目前判决已生效。法官点评我国合同法第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。房屋买卖属于生活中的重大交易事项，与房屋有关的相关信息应当予以披露。众所周知，房屋内如果发生过凶杀案，该情况会对购房者心理产生一定负面影响，并进而左右买家的购房意向，即使成交也会大大影响交易价格，故这一情况应当属于与房屋买卖合同订立有关的重大事项，也是必须向买受方披露的事实。承办法官认为，在本案中，薛某、龙女士均无法证明奚女士知道或应当知道凶杀案情况，故已不能认定奚女士存在故意欺诈、隐瞒等行为。龙女士不清楚该情况，在违背其真实意思的情况下与奚女士签订了房屋买卖合同，应认定为因重大误解而订立的合同，符合法定撤销合同的条件。奚女士作为委托代理人，与龙女士签订的无锡市存量房买卖合同，并非薛某与龙女士的真实意思表示，而是奚女士、龙女士为了规避国家税收签订的合同，法院认定双方实施的这种民事行为无效。在确定双返后，结合当事人的过错程度、合同履行情况，法院认定各类损失应由奚女士、龙女士各半承担。由于没有证据证明薛某对龙女士实施了欺诈，故龙女士要求薛某承担连带责任的诉讼请求不予支持。司法观察助力安居梦 增强获得感今年，最高人民法院工作报告中指出，要通过发挥审判职能，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。2017年至今，无锡市梁溪区人民法院共计审理各类房屋买卖合同纠纷457件。妥善处理好此类纠纷，尤其是矛盾尖锐的所谓“凶宅”买卖纠纷，既是人民法院义不容辞的职责，又是助力人民和谐安居的社会担当。从这些案件的审理过程中，梁溪法院法官也总结出了几点审判经验：一、提升审判质效，积极引入大陪审制文中两个案例均属于较为典型的“凶宅”，但在实践中，并不一定只要发生过非自然死亡事件的房屋均认定为“凶宅”，比如，因意外事件死亡算不算非自然死亡就仍存有争议。因人、因时、因地、因宗教信仰等的不同，如何界定“凶宅”可能会产生分歧，这往往会导致案件判决结果的不同走向。审理“凶宅”案这类情法冲突、矛盾尖锐的民生案件时，在审理过程中引入人民陪审员具有巨大优势。他们来自普通民众，具有丰富的社会阅历，了解社情民意，对风俗民情和市井社会有更为直观的感受，他们避开“凶宅”界定及“物的瑕疵”等学术纷争，直接着眼于案件本身，将普通民众的朴素观念带入案件审理中，对法官视角形成有益补充，最终有望在情理法之间找到最佳平衡点，使案件裁判更好地反映社会大众的日常情感。这两起案件分别采用了 “3+4”“1+2”的合议庭模式，大胆采纳了人民陪审员的意见。尤其是第一起案件，在进行合议时合议庭曾出现过严重分歧，有法官坚持认为应该由叶某夫妇承担赔偿责任，再向中间人追偿。这一主张受到了4名人民陪审员的一致反对，他们均认为应当直接由中间人担责。在经过激烈的争论后，合议庭剥离了“委托”这一表象后，以合同交易双方的真实角色入手，最终判定转手卖出房屋的李某承担赔偿责任。判决后的社会效果出乎意料的好。不仅三方当事人均表示服判，而且案件经媒体报道后，在网易平台的评论留言栏内，参与互动留言的6万余名网民高度一致地表达了法院“判得好”“判得对”“体现公平正义”等赞同观点。这样的判决，符合市民让“沉默”的中间人买单的心理期望，也避免了原房主与中间人另行诉讼进行追偿的诉累，践行了让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义的司法宗旨。二、统一裁判思维，出卖方应当主动披露房产全部信息部分案件当事人辩解，“凶宅”仍然具备房屋的居住功能，买受人不主动问，自己没有主动披露的义务。然而，对于房屋价值的考察不能仅局限于房屋的物理状态。忌讳“凶宅”是一种心理体验。中国人讲究风水，追求幸福安宁，而“凶宅”往往和血腥、暴力、恐怖联系在一起，一般人会对其避之唯恐不及，“凶宅”应该视为商品房的重大瑕疵，其交易价值必然下降。根据我国香港、台湾的数据，“凶宅”往往比同类房屋的正常售价贬低20%至30%。实际生活中，并不排除有人对此无所谓，甚至乐意捡便宜低价买入，但这必须建立在其充分知晓房屋全部情况的前提下。“凶宅”尽管不是法律概念，却是可以理解的风俗人情，会降低普通购房者对房屋居住使用效用的期待。从民法的诚实信用原则来看，“凶宅”出卖方应当承担告知义务，应当将与房屋有关的全部信息如实告知买受人，买受人享有知情权；从合同法来看，如果出卖方故意隐瞒“凶宅”这一重大瑕疵，属于欺诈行为；如果买受人不知情，在违背其真实意愿的情况下购房，则可以视为因重大误解而设立的合同，不管是欺诈还是重大误解，法院都可以据此判决撤销买卖合同。三、维护社会有序运转，对避税风险行为说“不”近年