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第五章 房地产评估,第一节 房地产价格评估概述 第二节 房地产价格的成本法评估 第三节 房地产价格的市场比较法评估 第四节 房地产价格的收益法评估 第五节 房地产价格的其它评估法评估 第六节 在建工程评估,第一节 房地产价格评估概述,一、房地产的概念 土地:陆地(含内陆水域、海涂)及其空间全部环境要素的自然与经济综合体 1按土地权属性质分:国有土地、集体土地 2按土地经济用途分:工业用地、商业用地、住宅用地、其他用地(如教育用地、交通用地、公用事业用地等) 3按土地经济地理位置分:市中心土地、城区土地、郊区土地、开发区土地等 4按土地取得方式分:划拨土地、出让土地、转让土地、租赁土地等。 5按土地开发程度分:生地,指不具备城市基础设施的土地,如荒地、农地等;毛地,指具有一定城市基础设施,但地上有需要支付拆迁安置费用的土地;熟地,指有完善的城市基础设施,土地平整能直接在其上进行房屋建设的土地。,地产:土地(有时包括土地改良物、附属物、建筑物)及其相关的财产权利 不动产:不能移动或移动后改变其性质、形状,丧失原有功能,损害其经济价值的物及其财产权利,二、房地产特点,1、不可移动性(位置固定性)区域性、异质性(差异性、个别性) 土地不可移动性,土地的改良物、附属物、建筑物也往往不可移动 派生出 区域性:各地各城市不可运输房地产解决或调剂供需余缺; 异质性:没有两宗房地产完全相同、价格也不同。 2、耐用性(耐耗性、使用长期性) 正常情况下,土地效用永续;建筑物经维护保养和修缮可用几十年、上百年 3、高价值性 投资量大:土地使用权、土地开发再开发、建筑设计与施工、房地产销售等;对开发商还是购买者而言,通常都必须金融业介入和支持;到目前为止,房地产是世界普通家庭最大比重的财产。,4、供给有限性 5、投资与消费双重性 保值增殖性、居住使用 6、房地产实体构成二元性 自然土地+土地改良物、附属物、建筑物等劳动成果 7、投资风险性 位置固定、建成后用途不易改变:不对销路则积压、空置 开发周期长:不易,诸多影响因素变化,影响投资效果 自然灾害、战争、社会动荡:难以预见的直接冲击 8、难以变现性 9、政策影响性 城市规划、土地规划、住房政策、信贷政策、税收政策等,三、房地产的类型,1、居住类房地产 普通住宅、高级公寓、别墅等 2、商业类房地产 写字楼、商店、旅馆及酒店等 3、休闲类房地产 体育馆、娱乐中心等健身、娱乐类活动用房地产 4、公共事业类房地产 文教卫生、行政、社会福利、交通邮政等 5、工业类房地产 工业厂房、仓库等,四、如何描述房地产,1、位置(坐落)、四至、形状 2、面积大小 3、建筑物层数和高度 根据住宅设计规范和住宅建筑规范:住宅 13层为低层;46层为多层;79层为中高层(也称小高层);1030层为高层;30层(不包括30层)以上为超高层。 公共建筑大于24米为高层建筑;所有房屋建筑檐高超过100米,均为超高层建筑。 实践上:各地区的划分往往不一样。 如昆明,普遍认为13层为低层(平层),47层为多层,812层为小高层(中高层 ),1325层为高层,26层(或楼高100米)以上为超高层。,4、建筑结构,指由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等承重构建组成的体系。 5、建筑装修、附属设备 6、建筑物的建成年月、建筑质量、维修保养、采光、通风、隔音、隔热等 7、建筑物的外观与平面布局 8、利用状况与规划设计要求 9、房地产的产权状况 10、土地地质基础状况、地上基础设施改良状况等,五、房地产价格评估的理论基础,(一)地租理论 1、地租:土地所有权的收入,使用土地的成本 2、地租形成:,MR=MC max P 资本和劳动投入一般总报酬(obcd) 土地的剩余生产物 bchgfea(a),土地的剩余生产物 bchgfea(a),在一定条件下,转化为地租 会议级差地租、级差地租、绝对地租、垄断地租的转化条件,3、区位地租(位置地租),家庭年收入:20000元,非居住类基本消费:10000元 选择居住市中心:工作、上学、购物等等均在市中心租金支付能力为10000元:扣除房屋折旧、保险费、维修管理费等费用5000元后,支付地租5000元,选择居住郊区:在扣除交通费、时间成本、心神疲劳补贴3500元,实际支付地租1500元,(二)土地价格理论,1、土地价格的内涵,土地价格:实质是地租的资本化 土地价格包括: 纯自然土地的地租 土地资本 (资本、劳动等改良投资)利息和折旧,2、土地价格的形成,土地总供给量固定的价格决定,某用途土地供给量随时间变化的价格决定,六、房地产价格的构成,1、土地价格的构成思路一 (1)土地原始价值:通常将城市建设用地的机会成本农业利用价值,成为城市土地的原始价值 (2)公共投资与环境改良价值:政府投资和私人部门的各种经济、非经济活动,对环境(社会、文化、经济、政治、建筑实体等)的改良、发展 (3)私人投资改良价值:投资于某块土地的价值增加部分+外溢效果(外部性效果) (4)未来价值:尚未实现、潜在的价值;比如农地转为城市建设用地、土地利用强度提高,1、土地价格的构成思路二,2、建筑物价格的构成,全新建筑物价格包括:正常合理的成本费用税收利润: (1)建筑工程费:一般的土建工程、给排水工程、采暖通风工程、电器照明工程等 (2)设备及安装费:机械设备及安装、电器设备及安装 (3)其它费用:设计、监理、概预算编制、招标、管理、财务、营销、合同预算审查、不可预见费等 (4)税收、利润 旧建筑物: =重置成本各项损耗(物质性、功能性、经济性贬值)+残值,3、房地产价格的构成,七、房地产价格种类,1、土地价格种类 (1)市场价格:市场交易价格 市场价值:“最公平的市场价格”、“最可能的市场价格” (2)土地所有权价格:买卖土地所有权价格,是无限年限内地租的资本化(折现值) 土地使用权价格:一定年限土地使用权买卖的价格,是一定年限内地租的资本化(折现值) (3)基准地价:城市将一定区域范围内的土地,划分为一定的地价区段或级别,然后调查评估并公布的各地价区段某一时点的平均价格 标定地价:城市调查评估并公布的一定时期一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地价格,(4)课税价格:政府课征与土地价值有关的税收时所确定的土地价格 征用价格:政府征用土地时向土地所有者或土地使用者支付的价格 抵押价格:以土地为抵押担保物借款时,贷款人确定的土地抵押价值,一般为市场价值的68成 (5)总价格:买卖某一宗一定面积土地的总价格 单位价格 = 总价格 / 土地面积 楼面地价 = 总价格 / 建筑总面积 = 土地单价 / 容积率 容积率 = 建筑总面积 / 土地面积 (6)评估价格:评估价值 (7)公告地价、申报价格,2、房地产价格的种类,(1)商品房价格:完整的土地价格+建筑物价格:建筑物所有权+若干年的土地使用权 经济适用房价格:不完整土地价格+建筑物价格:建筑物所有权+划拨土地使用权 (2)标准价:公有住房出售价:部分建筑物所有权+划拨土地使用权 成本价:现有公房或新建安居住房出售价:建筑物所有权+划拨土地使用权 (3)廉租金 = 维修费+管理费 准成本(福利)租金 = 廉租金+折旧费 成本(标准)租金 = 准成本(福利)租金+投资利息+税金 市场(理论)租金=成本(标准)租金+保险费+租赁经营利润+地租,八、影响房地产价格的因素,(一)影响城市土地价格的因素 1、一般因素 (1)社会因素 社会稳定状况;人口数量、密度、平均文化素质、个人修养;城市化水平、速度;家庭规模及趋势;教育科研水平;综合治安状况;社会福利水平 (2)经济因素 国民经济发展水平、趋势;金融环境:利率、贷款比例、物价指数等;财政环境:税费、地价与地租水平、土地资本化率等;产业结构:一二三产业比重 (3)制度及政策因素 土地制度及政策:科学合理的土地制度,优化配置而增殖,高地价政策直接推动房地产价格上涨;住房制度及政策;城市规划、土地利用规划、城市发展战略;税收与投资倾斜、优惠政策;行政隶属关系变更;交通管制,2、区域因素,(1)商业区;(2)住宅区;(3)工业区 3、个别因素 (1)位置、面积、地形、地貌、地势、地质、水文、气候;(2)邻近街道、邻近道路、交通、供排水等基础设施;(3)土地用途; (4)建筑物规模、高度、容积率等土地利用控制状况;(5)建筑物与土地组合、布局是否合理;(6)土地使用年期,(二)影响建筑物价格的因素,1、个别因素 (1)建筑面积、结构、材料、设计、装修、配套设备等;(2)规模、高度、楼层、朝向;(3)用途及功能水平;(4)施工质量、折旧及完好程度;(4)产权状况、已使用年限、物业管理情况等;(5)地段、风格、建筑物是否与周围环境协调等。 2、区域因素 自然地理、气候;传统文化、习俗;经济收入水平;以及区域特色的建筑材料、风格、偏好等,直接间接影响供需价格 3、一般因素 (1)物价水平;(2)建筑物设计、管理的政策法规及技术标准;(3)宏观经济金融政策等,九、房地产价格评估原则,1、一般原则:工作原则、经济原则 2、合法性原则 (1)产权合法,对无法确认产权(证书、证明、资料等),评估报告要说明并假定其合法 (2)使用合法,包括用途、设计、结构、高度、容积率等 (3)交易或处分合法,包括抵押、出售、租赁、转让等 城市规划法、城市房地产管理法、土地管理法、城市私有房屋管理条例、房屋完损等级评定标准、商品房管理规定等,十、房地产估价的程序,1、资产评估项目的接洽 明确资产评估基本事项,签订资产评估业务约定书(合同) 2、资产评估项目的管理 组建资产评估项目小组,拟定资产评估的工作方案(计划) 3、资产评估项目的执行 收集与资产评估有关的资料,待评估资产的清查核实和实地查勘,进行最佳利用及其假设条件、价值类型及评估标准分析, 选择评估方法并进行估算,确定估价结果,撰写资产评估报告 4、资产评估项目结项 与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续,资产评估工作的底稿归档,第二节 房地产价格的成本法评估,一、成本法理论 (一)成本法的基本理论 1、基本思路 如果条件允许,对全新资产,任何购买者愿意支付的价格,不会超过资产重建的现行购建成本;对非全新资产,则需扣减其贬值 土地价格 = 纯土地价格+土地改良物残值 = 纯土地价格+土地改良物重置成本贬值(折旧) 房地产价值 = 土地价格+建筑物重置成本贬值(折旧) 2、特别注意 在房地产评估实践中,对土地而言,保值增殖特征明显,因此,对土地资产(地产)评估,不涉及贬值;对建筑物(房产)、房地合一的房地产(严格意义的房地产)评估,则应计算贬值,3、适用范围,(1)新建和折旧较少(可忽略或简单估算)的房地产 (2)折旧能够准确估计的房地产 (3)难以用市场比较法评估的房地产:市场发育不完善、缺乏市场交易案例及资料 (4)难以用收益法评估的房地产:没有收益或收益很少 (5)特定用途价值评估,比如房屋保险价值评估、用于验证其它评估方法的评估结果 比如:政府办公楼、公益建筑、公益设施、教堂、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地,(二)成本法的估价步骤,1、明确评估对象及范围,搜集相关资料 微观环境、宗地属性及特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等 2、评估土地价格 3、估算建筑改良物重建成本 4、估算建筑改良物折旧成本 5、估算附属改良物重置成本及折旧 6、计算房地产价格,二、重置成本估算,(一)土地(重置)价格的估算 最适用于上述适用范围用途的新开发土地,难以用市场比较法、收益法的土地 土地价格主要决定于其效用,并非成本,即土地成本增加,并不一定增加其使用价值,因此,成本法评估土地价格有明显缺陷,有学者认为,成本法不适宜评估地价。 1、土地价格的成本构成 土
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