管理课件,1,地籍管理,土地权属管理,土地利用管理,城市土地市场管理,土地管理学内容,土地管理学内容体系,管理课件,2,第五章 土地权属管理,内容提要 第一节 土地制度 第二节 土地产权 第三节 土地权属管理的任务和内容 第四节 国有土地使用权的确认与流转管理 第五节 农村集体土地所有权、使用权的确认 与流转管理 第六节 土地征收 第七节 土地权属纠纷的调处,管理课件,3,土地制度概述 我国现阶段土地制度及其形成,第一节 土地制度,管理课件,4,一、土地制度概述 1、土地制度的概念： 土地制度是一定社会制度下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用的制度。 土地制度的主要内容包括土地所有制度和土地使用制度。,管理课件,5,2、土地所有制度（Land Ownership）,土地所有制，是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的经济形式。它表明土地这一生产资料的分配问题，谁应该享有土地的所有权及其责、权、利。 土地所有制是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。 土地所有制的法律表现形式是土地所有权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。,管理课件,6,土地使用制度，是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。它表明人们如何对土地加以利用和取得收益，谁应当享有土地使用权及其责、权、利。 土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。 土地使用制度的法律体现形式是土地使用权。,3、土地使用制度（Land Employment System）,管理课件,7,（1）土地所有制决定着土地使用制，土地所有制是土地使用制的前提； （2）土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。,4、土地使用制与土地所有制的关系,土地制度变迁是指新土地制度(或新土地制度结构)产生，并否定、扬弃或改变旧土地制度(或旧土地制度结构)的过程。,5、土地制度变迁,管理课件,8,1、我国现阶段土地所有制度及其形成 形式：我国现阶段的土地制度为社会主义土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。,二、我国现阶段土地制度及其形成,管理课件,9,土地全民所有制及其形成： 我国土地的全民所有制具体采取的是社会主义国家所有制形式，由国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。 中华人民共和国成立前后，通过土地改革、土地立法以及接管、没收等方式，逐步建立了农村土地国有制； 城市土地国有制是通过以下方式逐步建立：接管、没收；赎买；土地征收；立法。,管理课件,10,农村集体土地所有制及其形成： 我国土地的劳动群众集体所有制，采取的是农民集体土地所有制形式，农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的集体土地，并对其行使经营、管理权。通过以下运动逐步形成： 土地改革个体农民土地所有制； 农业合作化运动农业生产合作社集体土地所有制； 人民公社化运动人民公社土地所有制； 十一届三中全会以来的土地承包制社会主义农民集体土地所有制。,管理课件,11,2、我国现阶段土地使用制度及其形成,形式：由我国土地所有制度规定，土地使用制度包括城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度。 城镇国有土地使用制度及其形成： （1）城镇国有土地使用制度的基本特征：无偿、无期限、无流动 有偿、有期限、有流动。,管理课件,12,（2）城镇国有土地使用制度的形成： 十一届三中全会以后，进行了国有土地使用权有偿出让试点，对合理、节约用地起到了积极作用； 为使土地使用权有偿出让、转让有法可依，1988年4月12日第七届人民代表大会第一次会议修订宪法第十条第四款：由“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修正为“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。” 修订土地管理法第二条第二款、并增加第四款和第五款； 1990年5月国务院发布城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。,管理课件,13,农村集体土地使用制度及其形成： （1）农村集体土地使用制度的形成： （经历从两权结合到两权分离的转变） 个体农民土地所有制阶段个体农民既有土地所有权，又有土地使用权； 高级农业生产合作社和人民公社化阶段集体既有土地所有权，又有土地使用权； 家庭联产承包责任制阶段集体拥有土地所有权，个体农民拥有土地使用权。 （2）农村集体土地使用制度的特点： 土地属农民集体所有，农民集体所有的土地由本集体经济组织的而成员承包经营，也可由本集体经济组织之外的单位和个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。,管理课件,14,土地产权及其基本属性 我国土地所有权的主体、客体和内容 我国土地使用权的主体、客体和内容,第二节 土地产权,管理课件,15,一、土地产权及其基本属性 1、土地产权的涵义：指有关土地财产的一切权利的总和。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。 2、土地产权的特性： 具有排他性； 土地产权客体必须具有可占用性和价值性； 土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护； 土地产权具有相对性。,管理课件,16,二、我国土地所有权的主体、客体和内容 1、土地所有权的涵义：是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。它包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四方面的内容。 土地占有权 指对土地进行实际支配和控制的权利。 土地使用权 指土地使用者依法对土地进行实际利用和取得收益的权利。 土地收益权 指依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利。 土地处分权 指土地所有人依法处置土地的权利。它决定土地的最终归属，是土地所有权的核心。,管理课件,17,2、我国国有土地所有权的主体、客体和内容 主体：国家(惟一主体)，由国务院代表国家依法行使 客体：一切属于国家所有的土地。根据法律规定，包括： 城市市区的土地； 依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地； 依照法律规定国家征收的土地； 依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、草地、滩涂及其它土地。 内容：依照中华人民共和国土地管理法第二条规定，国有土地所有权由国务院代表国家行使，地方各级政府无权擅自处置国有土地，只能依法根据国务院的授权处置国有土地。,管理课件,18,3、我国农民集体土地所有权的主体、客体和内容 主体：农民集体，一般包括三类：一是村农民集体，二是村民小组农民集体；三是乡（镇）农民集体。 客体：属于农民集体所有的一切土地，包括： 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，原则上属于集体所有； 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 内容：农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。,管理课件,19,自留地、自留山 农村村民的自留地、自留山是指农村集体经济组织分配给农民个人使用的少量的土地和山坡地或山岭地。 自留地、自留山长期归农民使用，种植物归农民个人所有，作为农民个人生活和收入的补充来源。 自留地和自留山属于农民集体所有，农民个人只有使用权。 按照法律规定，自留地、自留山不准买卖、出租和转作宅基地。,补充内容,管理课件,20,三、我国土地使用权的主体、客体和内容 1、土地使用权的涵义： 是指使用土地的单位或个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地或农民集体所有土地享有的占用、使用、收益及依法部分处分的权利。 根据土地管理法第九条的规定，土地使用权分为国有土地使用权和农民集体土地使用权。,管理课件,21,2、我国国有土地使用权的主体、客体和内容 主体：任何依法取得国有土地使用权的单位或个人 客体：国家依法提供给单位或个人使用的国有土地 内容： 国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程中形成的权利和义务。中华人民共和国土地管理法第九条规定：“使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地”。,管理课件,22,3、我国农民集体土地使用权的主体、客体和内容 主体：依法使用农民集体所有土地的单位或个人 客体：使用权主体依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和农村集体建设用地等 内容： 集体土地使用权主体在行使土地使用权的过程中依法所形成的权利和义务。如中华人民共和国土地管理法第九条规定：“农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用，使用土地的单位或个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”第十四条规定“承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。”,管理课件,23,四、土地他项权利,涵义：土地登记规则所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。,补充内容,管理课件,24,土地他项权利依设定目的的不同可以分为土地抵押权、土地承租权和其他土地他项权利。 土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。 土地承租权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。,土地他项权利的分类:,补充内容,管理课件,25,其他土地他项权利：,地役权是指为自己土地(需役地)的利用需要，而对他人土地(供役地)加以支配的权利，包括在他人所有或者他人使用的土地上实施一定行为或者限制土地所有权人、使用权人在其土地上实施一定行为的权利。地役权主要包括通行权、用水权、建筑物地役权、工作物地役权和嘹望地役权。 空中权和地下权 空中权主要指以他人土地为依托，在其上空建造并维持某种建筑物、工作物的权利。 地下权主要指在他人土地的地面以下埋设管道、电缆或者建造并维持地下设施的权利。 土地借用权是指借用人无偿占有、使用出借人拥有土地使用权的土地的权利。 耕作权是指在他人土地上进行种植活动并获取收获物的权利。,补充内容,管理课件,26,第三节 土地权属管理的任务和内容,土地权属管理的任务 土地权属管理的内容,管理课件,27,一、土地权属管理的任务 1、巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制。 2、保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性。 3、调整土地关系。,管理课件,28,二、土地权属管理的内容 1、依法确认土地权属。即国家依法对每宗地的土地权属要经过土地申报、地籍调查、审核批准、登记发证等法律程序，进行土地权属的确认。 2、依法管理土地权属变更。土地所有权变更。主要是国家征用集体土地，除此还有国家与集体、集体与集体之间调换土地等；土地使用权变更。主要形式有：土地划拨、土地使用权出让、转让，因赠与、继承、买卖、交换、分割地上附着物而涉及土地使用权变更的，以及因机构调整、企业兼并等原因而引起土地使用权变化的。他项权利变更及主要用途变更等。 土地权属及主要用途变更要向县级以上土地管理部门申报变更登记，经过批准，方具有法律效力。 3、依法调查、处理土地权属纠纷。保护土地所有者、使用者的合法权益，保障土地的合理利用。,管理课件,29,第四节 国有土地使用权的确认与流转管理,国有土地使用权的确认 城镇国有土地使用权出让管理 城镇国有土地使用权转让管理 城镇国有土地使用权出租管理 城镇国有土地使用权抵押管理,管理课件,30,一、国有土地使用权的确认 1、 国有土地使用权的取得 （1）有偿取得出让、作价出资（入股）、租赁、转让、出租、抵押 （2）无偿取得国有土地使用权划拨 （3）依法承包经营取得 （4）依照法律、政策规定取得,2、国有土地使用权的确认 依土管法第8条的规