一本书看透房地产读后分享,高新区三项目工程及HSE部 2018年7月,目录,一、本书概论,1、作者介绍 2、书籍简述 3、本书目录 4、综合评价,一、本书概论,作者介绍,潜进，原名付小强。 作者，付小强，曾就职于中海地产青岛公司。 先后从事过工程现场管理、报建管理、质安管理、 运营管理等业务线。 勤思善学，对问题从不随波逐流，更有自己的独特见解，喜欢从实践中寻找和提炼问题的答案。立足于标杆地产企业的优质平台，并结合个人思考、实践总结及理论学习，历经三年写著此书。,一、本书概论,书籍简介,核心内容：房地产项目开发全生命周期流程中的各项业务工作，及其逻辑关系。 谋篇布局：八大开发阶段土地一级开发、投资管理与土地确权、规划方案设计、施工图设计、项目施工建设、项目预售、竣工验收备案、项目交付。 启发思考：提炼规律性，读者一目了然，触类旁通。 理论支撑：参透制度规范，领悟实战精髓。,一、本书概论,本书目录,投资与土地确权阶段,规划方案设计阶段,施工图设计阶段,项目施工建设阶段,竣工验收备案阶段,房地产项目开发模式及全流程 PS:从利润贡献和运营风险来讲，从前往后呈现出递减特性。,一、本书概论,这是一本值得读的书：本书对房企开发全过程流程写得很详细，在具体业务层面也给出常见房企会遇到的和注意事项。作者在对日常工作的思考，工作流程的把控，企业内部管理的优缺点进行阐述，是本书的亮点。专业化分工造成认知的狭隘和局限，很适合从业人员比较系统的了解房地产开发的全过程，参考借鉴。 这是一本业务指导书：虽然本书名字确定为一本书看透房地产，但房地产开发除了业务本身以外还受到经济环境、政府政策、市场环境、资金环境等多种因素综合影响，这以上因素也决定开发节奏与开发策略、销售策略等，本书均未涉及。 这是一本简单的书：本书主要详细讲述房地产项目开发全流程中的各项业务工作，及其逻辑关系。因为作者立意和岗位经历的关系，并未涉及公司高级领导层管理和思考范畴，亦未针对房地产开发进行系统性的分析，因此对中高层管理者而言参考意义不大。,1,综合评价,二、内容解析,1、地产概述及运营模式 2、开发阶段流程详解,二、内容解析2.1地产概述及运营模式,第1 章 房地产项目开发全过程概述. 什么是房地产项目开发 房地产市场包含土地市场和房产市场。土地市场分为一级和二级市场，房地产市场对应分为一级、二级和三级，其中广义上的房地产开发一般是二级开发建设，三级开发包含房屋二手房租赁、过户、抵押等业务。. 房地产项目开发流程 房地产项目开发流程图如右图所示：,开发策划报告 规划设计方案 请照图及规证 项目开工预售 竣工备案交付,二、内容解析2.1地产概述及运营模式,第2 章 房地产项目运营管理模式. 房地产企业集团化管控 集团管控体系包括两个系统：组织系统和管理控制系统。 其中组织系统分为直线制、事业部制、矩阵制和区域中心制； 管理控制系统根据集团战略、发展阶段和管理方式不同分为操作控制型、战略管控型和财务管控型。主要通过决策利润规划、监督利润生产与支持服务利润实现来达成。.2 项目运营管理 项目运营管理是指从项目运营角度出发，实现对项目开发全过程的、各职能业务线的全方位管理。在房地产企业管理结构中起到承上启下的纽带作用，紧密联系着企业战略目标、计划管理体系和项目开发过程管理。运营管理应该是从“管目标”“控进度”“防风险”三大层面着手开展工作。曾有领导总结运营管理部日常工作就是：开好会、记好账、管好人。,二、内容解析2.2开发阶段流程详解,第3 章 土地一级开发阶段 我国宪法规定 “城市的土地属于国家所有，农村和城市规划区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地或自留地、自留山也属于集体所有” . 土地一级开发概述 土地是房地产市场的源头，主要通过政府招拍、拍卖、挂牌或协议出让形式进入市场。 土地一级开发就是从生地或毛地向熟地转变的过程。在这一过程中，可能涉及征地、拆迁、安置补偿等开发工作，同时还会进行土地的环评、立项、规划初步设计、土地整理市政配套设施建设、验收等一系列工作，这些工作统筹起来就是土地一级开发。 . 土地一级主要包括开发规划、前期准备阶段 、土地整理阶段 、验收及入市阶段。 因为土地一级开发因为发展周期长、资金需求大、影响因素多等原因，一般由政府来操作，在此不一一讲述，感兴趣的同事可以看一看书。,二、内容解析2.2开发阶段流程详解,第4 章 投资管理与土地确权阶段 投资管理与土地确权工作包括土地招拍挂之前的意向地块筛选、土地一级开发跟进、土地可行性研究与土地上市交易跟进等工作，以及在土地招拍挂之后的土地合同签订、土地使用证办理相关工作。 . 投资管理与土地确权概述 投资管理与土地确权是房地产项目 开发运营的最前沿，数据收集与分析 研究是其主要工作内容。其中成果 包括摘牌前的可行性研究报告， 摘牌后的项目开发策划报告等。 此阶段流程图如右 所示：,二、内容解析2.2开发阶段流程详解,第4 章 投资管理与土地确权阶段. 可行性研究报告 可行性研究报告是指在项目投资决策前，通过科学的方法对建设项目的经济、技术可行性进行论证分析，以便为企业决策层进行战略决策提供科学可靠的决策依据，并将之作为下一阶段工作开展的基础文件。 可行性研究报告重点包括市场情况、地块规划、发展规划、经济测算等内容。分为投资机会分析、项目立项研究、项目可行性报告编制与审批三个阶段性工作。项目立项研究阶段包括（1）项目概况（2）法律与政策风险（3）市场调查（4）项目规划设计（5）项目发展规划（6）项目经济分析（7）结论与建议 值得说明的是：项目经济分析是可行性研究分析的灵魂和核心。 . 房地产项目经济测算 根据发展过程，分为项目经济技术指标配比、成本与投入节奏估算，租售计划推演、项目现金流分析、项目财务指标分析等五大发展阶段。财务评价指标包含 净现值、内部收益率、动态投资回收期；以及敏感性分析和盈亏平衡分析等。,二、内容解析2.2开发阶段流程详解,第4 章 投资管理与土地确权阶段. 成本管理体系 所谓项目成本，是在房地产开发项目各环节所有成本和税金的总和，主要包括土地成本、前期成本、建安成本、其他直接成本、销售费用、管理费用、利息、税金等。成本管理体系根据开展阶段分为成本测算管理、成本控制管理和成本核算管理。其中成本控制环节是核心，重点工作又在于对建安成本的控制。 . 土地确权阶段 土地确权阶段包括两个任务：土地合同的签订和土地使用权证的取得。取得土地使用权证前需缴纳土地出让金、契税（出让款的3%-5%），并完成测绘定界，之后携带土地出让合同、政府批文、大门牌号证明、地籍调查成果、定界地形图办理PS：对于土地证的办理，需从项目运营 的视角去综合考量 ，并非越早越好。根据国土资源部规定，10个工作日内签合同，1个月内缴纳50%首付，余款按照合同缴纳，最迟不得超过一年。签订土地合同后可以开展立项、规划报审、环评等。,将项目成本通过合约规划，将目标成本分解项目合同,二、内容解析2.2开发阶段流程详解,第5章 规划方案设计阶段. 规划方案设计阶段及其衍生 规划方案设计阶段是房地产项目开发最为核心和关键的阶段。因为其处于利润生产区，决定了项目约80%的利润来源。该阶段也是集团集中评审和审批关键节点最集中的阶段。比如营销定位报告、开发策划报告、规划设计方案评审、工程启动会报告、合约策划报告、项目发展计划等。 实质上包含规划设计和方案设计两个阶段。一般会持续2.5-4个月时间。规划方案流程图如右所示：,二、内容解析2.2开发阶段流程详解,第5章 规划方案设计阶段. 规划方案设计阶段及其衍生 规划方案设计阶段工作包括密度分析、概念设计、规划设计、方案设计。 衍生出专项设计包括工程初勘、工程详勘、土方开挖图、基坑支护图、桩基施工图、管网综合图、立面方案设计、景观方案设计等内容 。 1、 密度分析成果文件：面积指标明细表、相关分析报告、 多方案比较； 2、规划设计：小区规划阶段面积指标明细表、小区规划结构、 地库、户型、日照分析； 3、方案设计：最终确定地块方案、楼座户型方案、配套用房面积和位置。,二、内容解析2.2开发阶段流程详解,第5章 规划方案设计阶段.2 规划方案设计阶段运营、报建、营销、合约、工程工作 运营：项目开发整体运营架构和管理体系的搭建。包含战略目标（生产经营类指标和内部管理类指标）、计划管理和进度管控（四级发展计划）和项目投资收益管理 ； 报建：建设用地报审、规划选址意见书（划拨土地需要）、规划方案日照分析及专家评审、套型比例审核（已取消）、建设项目环境评估、项目立项、建设用地规划许可证、管网综合图报批、人防指标审批； 营销：项目营销定位、市场推广策划、项目销售策划。 项目营销定位包括土地属性研究、市场环境与竞品分析、目标客户分析、项目SWOT分析、项目市场定位。 合约：编制合约策划，确定勘察、监理、土方、基坑支护、桩基工程、前期准备工程。 工程：编制工程启动会，开始施工详勘、土石方开挖、基坑支护、桩基工程、临建。,二、内容解析2.2开发阶段流程详解,第6章 施工图设计阶段6. 施工图设计阶段 内容 施工图设计阶段的是围绕着“一份图、两个证”进行的。其中一份图是指施工图，两个证是指建设工程规划许可证（绿证）和建设工程施工许可证（蓝证） 。 此阶段一般持续2个月时间。主要包括：施工图设计与审查（1-1.5个月），招标备案、配套费缴纳、质安监备案、出具保函和资金到位证明、施工许可证办理（0.5-1个月）。 注意：1、开发企业一般为加快前期进程，会抢先设计出建筑图用于规划许可。结果当规划许可证批下来后，因为其他专业施工图的插入导致建筑发生局部调整，现场按照施工图来施工，最终完成效果和规划图不一致，从而影响规划验收。故专业工程师务必在施工时注意审阅对比请照图，提前发现并解决。 2、 专业工程师需认真领会理解请照图审批、消防审核、人防方案审核意见。 3、人防施工图有平时和战时之分，施工以平时为准。,二、内容解析2.2开发阶段流程详解,第6章 施工图设计阶段6.2 施工图设计阶段综述 施工图设计阶段的完成是项目前期开发阶段的结束，标志是获取施工许可证1、施工图设计的最终完成宣告“规划设计条件-概念设计和产品策划规划设计方案-建筑方案设计扩初设计施工图设计”这一设计链条的终结。