发展现代服务业调研报告随着改革开放的深入，上海正以国际经济、金融、贸易 和航运中心为目标，致力于建设以上海为核心的世界级都市 圈。近年来，跨国公司和国内外知名企业也纷纷将地区总部、 集团总部或大型分支机构迁往上海落户。在这些经济要素的 聚集下，地处上海中心城区的静安区的商务楼已成为境内外 投资者的聚集重地，所形成的“楼宇经济”迅猛发展，成为 区域经济发展的新亮点。静安区这一新的经济发展模式，给 我区发展现代服务业、促进城市化带来启示。一、静安区“楼宇经济”发展的现状和特点“楼宇经济”是指以商务楼及功能性板块、区域为主要 载体，通过招商引资、留商，发展地区经济，体现集约型、 高密度特点的房地产业与现代服务业高度融合的一种新经 济形态。（一）商务楼宇发展现状二十世纪九十年代以来，上海经济发展进入高速增长时 期，随着城市产业发展战略的实施，以金融、贸易和服务为 主体的第三产业呈现良好的发展势头，办公用房的需求不断 扩大，办公楼的建设出现持续增长态势。静安区地处上海市 中心城区的黄金区域，著名的南京路贯穿辖区，其得天独厚 的地理优势和便捷的交通网络，使办公楼宇如雨后春笋般地迅猛崛起，仅 平方公里的区域内鼎立起230余幢商业商务楼。至XX年商务办公楼竣工面积达 万平方米、比1995年 增长了 275%,在建万平方米，拆平待建 万平方米，规划拆 迁 万平方米。该区内南京路段办公面积为万平方米，占总虽的，南京西路地区10000平方米以上楼宇占了 63%南 京西路沿线更是高达 92%,仅浦西第一高楼恒隆广场（高288 米、66层）的办公和商场面积就达 万平方米，楼宇的高容 积率扩大了社区面积，“一幢楼胜似一条街”已不是神话。（二）“楼宇经济”发展的特点1、高品质商业商务形象日趋凸显静安南京路是新崛起的高档商务商业区，坐落于沿线的 嘉里中心、中信泰富广场、梅龙镇广场、恒隆广场、上海商 城、中欣大厦、名城广场、广电大厦、波特曼酒店、锦沧文 华酒店以及周边的东方海外、四季酒店、上尊国际商务中心、达安广场、上海展览中心等47幢各式商务商住楼和宾馆耸立其中，高级商务商住楼和宾馆数虽是上海街道中最多的。 这些高品位、高格调、高档次的商务楼、宾馆出现了 “聚宝 盆”效应，出租率直线上升，平均出租率始终保持在90%以上。南京西路沿线的嘉里中心、中信泰富广场、梅龙镇广场、恒隆广场等都是上海知名的由海外开发商开发的顶级办公 楼，出租率更是高达95如上，租金维持在每天每平方米 美 元之间，与小陆家嘴地区同居最高水平。据统计，整个静安区企业单位数10244户，入驻楼宇的有 2300多家；南西社 区有2550户，其中入驻楼宇的单位就有1887户，占南西社区企业总数的74%,显然楼宇里企业数虽和比重是很突出的。 各幢楼宇内的单位不仅数H多，而且质H:也很高，入驻的主 要是海内外大公司集团总部和知名企业，如世界著名的美国 通用电气公司工业系统集团亚太区总部、东芝复印机集团、 欧姆龙、大金空调、三菱化学等企业落户在中欣大厦；名城 广场近两成的企业是世界 500强企业，包括富国基金、昂帝 欧、罗氏公司等；嘉里中心则有美国戴尔计算机公司、美国 AMF保龄球产品公司、北大方正、施乐、美能达照相器材有 限公司等中外大型公司。 另外九白集团公司、开开白货公司、 梅龙镇酒家、梅园村酒家等1000余家市内外名特优商业服务企业也落户辖区内。目前静安区高品位的商业商务形象日 趋凸显，已成为上海市现代化商业商务新的亮点。2、品牌高地优势基本确立高档的商务楼错落有致，风格迥异，改善了社区环境， 提升了社区品位；独有的高品质办公条件， 优越的人文环境， 吸引了一批跨国公司和海内外大财团进驻。以梅龙镇广场、 中信泰富广场和恒隆广场为核心，辅以知名品牌专卖店、专 业店的南京西路高档商业圈初步形成，品牌高地优势确立。 据区经贸委组织的调查结果显示，在南京西路（茂名北路至 西康路）约500米路段的商店（场）、宾馆里共有国际国内品牌598个（不包括重复开店），其中国际品牌 307个，国 内品牌291个，这些品牌中以专卖店形式经营的有322家。梅龙镇、中信泰富、恒隆三大广场内共有品牌449个，其中国外品牌占静安区南京西路国际品牌总数77%三大广场的国际品牌分别来自17个国家，以意大利、日本、法国和美 国数虽最多。上海最高档的国际品牌90/在静安南京西路上开设专卖店，例如 LV、CHAHEL CARTIER ZEGNA ESCADA 等。3、“楼宇经济”日渐成为区域经济新的增长点静安区的区域面积仅 为 平方公里，土地资源的稀缺使 得发展“楼宇经济”为主体的现代服务业，成了充分发挥国 际大都市中心区域集聚和辐射作用的有效途径。连续几年的 招商引资及高质H的服务，一大批世界知名的公司和国内颇 具实力的企业落户，为区域经济持续稳定发展提供了保证，“楼宇经济”带来了巨大的财源。坐落在南京西路聚集金融、 保险、法律、会计、广告中介、信息服务等现代服务业的嘉 里中心XX年产生了 亿元税收的惊人业绩，XX年这幢商务楼 创税 亿元，预计XX年将近3亿元。由嘉里中心引发的楼宇 经济引起了广泛关注，有人称其为“嘉里现象”。至 XX年 11月底，中信泰富广场、恒隆广场上缴的税收均突破了一亿元大关。中信泰富今年完成税收总收入亿元，比XX年同期增长;恒隆广场 XX年共完成税收总收入 亿元，同比增 长。据有关部门统计，XX年近50幢重点楼宇共完成税收 总收入 亿元，比XX年同期增收 亿元，同比增长 ,占全 区税收总虽的。“楼宇经济”成为最突出的经济增长点， 现代商务成为区域经济新的增长极。二、值得借鉴学习的做法和经验（一）高起点规划，确立定位准、气魄大的发展思路静安区地处上海市东西发展主轴的中段，面积平方公里，南京路贯穿辖区。经过十年的发展，区域内高楼林立， 商业商务发达，具有独特的地理优势、 交通优势、商贸优势、 信息优势、人文优势和涉外优势，历来是上海中心商业商务 区和对外交流的窗口。世纪之初，静安区委、区政府提出把 静安区建成“高品位商业商务区和高品质生活居住区”的双 高战略目标，把市委、市政府创建现代化国际中心城区战略 落实到静安。地处特殊区位的南京西路街道为把静安“双高 区”战略在社区层面落实，提出了以建设高品位商业商务区 为主攻的四化发展目标： 经济建设持续化、环境建设园林化、 治安防范网络化、社区服务超市化。为确保目标实现，同时 推出了南京西路街道关于落实静安双高区战略指标体系的 规划，统领南西社区今后一个时期经济和社会各项事业的 发展。（二）构筑商业商务高地，全面提升区域经济实力静安南京路地区的建设开发，是“双高区”建设的重中之重，他们坚持高起点定位、高标准建设、高水平管理，塑 造整体环境、商贸品牌、服务质虽和文化内涵的高品位。一 是围绕建设世界级都市商业区的目标，大力发展现代商业， 有重点、有选择引进国际国内著名品牌、旗舰店、形象店。 上海市里最高档的国际品牌 90%tP在静安南京路上开设专卖 店，既提高品位，乂确立了品牌高地地位。二是构筑以现代 服务业为重点的产业高地。调整和优化第三产业内部结构， 重点发展信息咨询、计算机应用、金融保险、会展和中介等 行业，通过“以楼招商”吸引一批国内外企业入驻，实现产 业规模和效益的新突破。 据统计，XX年在楼宇内的现代化服 务业的营销额达 亿元，比XX年增长,现代服务业税收占 楼宇总税收的比重为,且现代服务业税收增幅每年高达,充分发挥了现代服务业对区域经济发展的引领和支撑 作用。三是优化商业商务布局， 激发商业商务与文化、 旅游、 娱乐的组合优势，提升商业商务文化、服务和品牌的附加值， 使南京西路的“楼宇经济”成为区域经济持续增长的支撑； 使静安区这块不大的区域面积产生巨大的集聚和辐射作用， 变区域小区为能虽大区。（三）营造良好的投资环境，夯实经济发展基础静安区坚持“高起点、高标准、高效能”管理方针，认 真落实城市综合管理的长效措施，对道路的非机动车停放、 店招店牌、遮阳棚、灯箱、绿化实行统一规划，实现楼宇周边的环境持续优美。南西社区成功创建了上海市首家“无燃 煤街道”、上海市一级卫生街道。按照上海市加速建设园林 化城市的步伐，静安区各街道瞄准园林社区目标，通过建设 绿色小区、精品小区、屋顶绿化和家庭绿化，稳步朝绿化社 区迈进。社区单位也积极配合环境整治。如中欣大厦开发商 十分重视大厦内外环境建设，为了防止油烟污染办公楼，把 原先设计和安装的餐饮配套全部废掉，投资20多万人民币,改由外部配送，美化内部环境。尽管大厦基地面积有限，但 凡能开辟作绿化带的地方，都精心种植花木，以烘托大厦形 象。在社会治安综合治理方面，建立商业商务楼宇联席会议 制度，共同商讨对策，落实责任制，联防联手实行综合治理， 收到良好的社会效果。（四）加大招商引资力度，确保经济持续发展静安人坚持以经济建设为中心，不断拓宽发展思路，充 分利用南京路的区域优势，把招商引资工作作为加快街道发 展的重点工作，大力创新招商引资机制，广泛动员社会力虽 参与招商引资，确立“服务是投资环境”、“服务是生产力”“服务是品牌和形象”的理念，树立招商、富商、留商的观 念，形成人人参与招商、人人都是投资环境的良好社会局面。 一是抓优质服务促招商引资。静安人清醒地看到优惠政策是 有限的，而优良的服务是无止境的，他们努力营造一种近悦 远来的“叠加效应”，培育和壮大“楼宇经济”。首先，加 强与楼宇单位之间的联系，建立楼宇物业公司负责人联谊 会，随时掌握企业入驻情况，组成纵向从街道、居委会到居 民，横向从对应设置部门、社区单位到新经济组织、新社会 组织两条招商信息链，成立专业招商公司，健全信息网络， 完善招商措施，对引进的企业实行一条龙服务。其次，是积 极为单位之间建立桥梁， 加强横向联系，满足信息服务需要 建立市场信息快速反馈系统，为楼宇内的单位提供一个平台 或载体，促使单位与单位之间的交流与会作，既直接带来企 业的经济效益，也为新一轮的招商提供了新的信息资源。二 是扎实做好留商工作、以情安商、以利富商。实行留商工作 责任制，明确每个工作人员留商数目，实行分行业、有重点 的跟踪服务。加强与企业沟通，主动与企业交朋友，认真倾 听企业意见和建议，为企业排忧解难，以增进彼此的信任、 感情和友谊；各街道领导带队将每年的企业扶持基金送到企 业，切实把奖励政策落实到位，使奖励政策真正成为招商、 留商的助推器。（五）“以楼招商”，加强社区经济增长机制随着市场经济体制的逐步成熟，社区经济既面临市场的 挑战，同时还要克服自身发展的一些制约因素。在过去的一 段时间内街道原有的下届企业由于市场原因，有大虽的各类 商店、服务联社、印刷厂等法人单位关、停、并、转，余下 的企业也将完成转制，走向市场化运作。另一方面，静安区内的社区经济情况受旧区改造、拆违建绿和消灭马路集市等因素影响，使市场萎缩、个体网点减少。再加上辖区内可供开发的场地有限，使社区经济出现了前所未有的挑战。所以,调整经济结构、发展区域经济，实现由原来依靠区财政拨款、 街道自筹财力型经济向财政税收型经济过渡，从原来主要依 靠征收市场费税型向招商引资型经济过渡，成了社区经济建 设中心工作和重点工作。静安区特有的楼宇优势此时便发挥 它的作用，“以楼招商”便成为静安区经济发展的特色工作。近几年，各社区将招商目标群体重点放在国内外大中型企业、各类私营企业、都市型贸易企业和有市场、有效益的高 新技术企业，同时这些招商企业也往往将高档商业商务楼宇 当作新的根据地开拓事业。这些入驻的招商企业产生的经济 效益为今后争取国内外更多的信息咨询服务企业、专业中介 机构和研发、销售中心，入驻楼宇，壮大楼宇经济创造了条 件。（六）推进社区服务经济健