青岛张村河南三个村庄的改造 安置策划报告 2004 12 22 1 现状 1 1 现状村庄概况 各村住宅建筑占地面积较大，大部住宅为村庄住宅，只有很少量的楼房。村庄住宅大多数建于 90 年代前后，建筑质量一般，建筑密度较大；建筑层数低，一般为 1-2 层。居住环境较差，无相应的公建配套服务设施，市政设施缺乏。 部分村办、个体小型加工厂的生产活动对河道存在污染破坏，现有河道两岸无完善的绿化防护系统，村庄住宅、村办小型企业与河道间缺少隔离，部分地段存在侵占河道的现象。目前，河道上乱采、乱挖、违章建筑、倾倒垃圾、污水横流的现象随处可见，特别是沿线工厂污水、浮山后及北村的生活污水直排入河，使张村河受到严重污染，同时，两岸居民的生活环境较差，村庄改造迫在眉睫。 1 2 现状村庄人口及住宅基本情况 现状三个村庄的总人口为 3251 人，其中孙家下庄 1416 人、刘家下庄 1215 人、张村河南620 人，现有耕地总面积 909 亩，其中孙家下庄 300 亩、刘家下庄 429 亩、张村河南 180亩。 表 1 规划范围内各村庄 2000 年社会经济主要指标 分村人口 利税总额 村名 乡村户数（户）（人） 耕地面积（亩）农村经济总收入（万元）农民人均所得（元）工业总产值（万元）（万元） 其中：利润（万元）河南 210 620 180 1829 3786 1576 182 170 刘家 415 1215 429 2372 4210 2440 249 210 孙家 520 1416 300 3868 4207 4738 548 370 总计 1145 3251 909 8069 现状住宅用地总面积 281 亩，其中孙家下庄 121 亩、刘家下庄 106 亩、张村河南 54 亩。 表 2 张村河两岸村庄住宅基本情况 住宅用地（亩） 村名 房屋处数 平房 80% 楼房 20% 小计 集体用地 （亩） 合计 (亩 ) 河南 259 48.25 5.36 53.61 476.39 530.00 刘家 512 95.39 10.60 105.98 73.02 179.00 孙家 584 108.80 12.09 120.89 160.11 281.00 2 目标 2 1 落实青岛市崂山区张村河两岸村庄改造控制性详细规划 落实青岛市城市总体规划 、 青岛市崂山区分区规划以及张村河两岸村庄改造控制性详细规划对于该区域的规划意图。 通过土地开发与经营，吸引多方资金，为村庄改造与城市环境的改善提供充分的物质条件，实现城市建设的良性循环。 2 2 青岛市崂山区居住试点工程 通过对居住区内部山体汇水的处理，解决青岛住区缺水问题，同时营造自然水体景观社区，改善崂山区北部居住环境，形成与南部滨海居住区相媲美的滨河居住带。 2 3 为高新产业区发展创造优势条件 通过对该区域内村庄建设用地的整合，可为北部高新区、海尔集团的发展提供充分的城市空间；同时改造以后形成良好的区域生态环境，也成为区域竞争的基础条件，从而吸引更多的高新技术企业在该区域进一步的发展。 3 原则 3 1 社会公平的原则 村庄改造应充分考虑到农民的切身利益，居住形态的设计充分考虑村民的居住习惯，既促进该地区的城市化进程，同时也保留了传统的居民社区。同时村庄的搬迁、改造与整合要充分尊重当地村民的地域观念与历史传统。 3 2 资源利用最大化原则 最大限度的利用外部资源，包括沿河景观资源与周边的公共设施；内部新建的公共设施与环境景观也应最大限度地发挥其优势。 3 3 开发地域范围内就地安置的原则 保证村民在原驻地就地安置或者就近安置，保证所有村民能够不需搬迁到原驻地外围较远处。 3 4 以民为本，自愿原则 按照村民的意愿实施安置，不进行强迫拆迁，搬迁安置多种方案中，村民可自行进行选择。 在达到村民满意的情况下，合理的测算补偿费用，稳妥安置三个村庄的村民，并保证他们今后的经济来源。 3 5 因地制宜，先易后难，先建后搬 根据不同的村民情况，先建好安置住宅，再动员村民搬迁。 3 6 公开、公平与分年度实施原则 保证搬迁过程中的公开、公平原则，不同村庄采取分年度实施搬迁的原则。 4 策略 4 1 就地集中安置 优点：集中安置对于周边高档住宅的影响面小；村民的满意度较高 缺点：占用部分滨河景观资源 4 2 就地分散安置 优点：村民的满意度高 缺点：占用较多的滨河景观资源；分散安置对于周边高档住宅的影响面大 4 3 异地集中安置 优点：不占用滨河景观资源；集中安置对于周边高档住宅的影响面小 缺点：村民的满意度低 4 4 异地分散安置优点 优点：不占用滨河景观资源 缺点：分散安置对于周边高档住宅的影响面大；村民的满意度低 4 5 部分异地安置（放弃） 缺点：占用部分滨河景观资源；对村民的不平等对待，引起村民的不满 5 附录 张村河两岸村庄改造控制性详细规划规定： 三区规划用地面积为 40.99 公顷，其中，住宅占地约为 15.5 公顷。总建筑面积 41.64 万平方米，其中，住宅总建筑面积为 24.08 万平方米，可容纳人口约为 0.74 万人。平均容积率为 1.02。 四区规划用地面积为 43.94 公顷，其中，住宅占地约为 27.95 公顷。总建筑面积 44.44 万平方米，其中，住宅总建筑面积为 32.95 万平方米，可容纳人口约为 1.17 万人。平均容积率为 1.01。 五区规划用地面积为 55.79 公顷，其中，住宅占地约为 45.17 公顷。总建筑面积 49.35 万平方米，其中，住宅总建筑面积为 46.07 万平方米，可容纳人口约为 1.38 万人。平均容积率为 0.80。 用地面积（公顷） 住宅占地面积（公顷）总建筑面积（万平方米）住宅总建筑面积（万平方米） 可容纳人口（万人） 容积率 三区 40.99 15.5 41.64 24.08 0.7 1.02 四区 43.94 27.95 44.44 32.95 1.2 1.01 五区 55.79 45.17 49.35 46.07 1.4 0.8 就地集中 就地分散 异地集中 异地分散 部分异地 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五