百联花园茶楼 可行性告企 业 宗 旨：提供交友平台,弘扬休闲茶文化 企 业 作 风：快速反应、雷厉风行、脚踏实地、精益求精 企 业 精 神：团结务实、与时俱进 企 业 目 标：作成都最好的商务聚会.交友.休闲.茶楼 一. 项目可行性分析 1.地理位置 2.人们的文化消费习惯 二. 茶楼的市场前景 三. 茶楼的定位:商务聚会、休闲 四. 项 目要求、 设计 1. 要求 (1) 场地 (2) 用电量 (3) 空调 (4) 消防 (5) 其它 2.功能设计 3.施工设计 五. 项目投资分析 1 . 投资估算 2 .成本核算 3 .利润分析 4.回报 六项目建设 七.资金筹措与合作 八.项目运营 一.项目可行性分析 (一)地理位置 川野山珍餐饮管理有限公司对百联天府周边的场所进行了综合分析、评估如下： 1. 百联天府位临二环路，边靠主干道，交通便利，地下停车可达1000 多辆。 2. 百联天府属大型商场和写字楼，现大楼已有的 90%以上的知名商家入驻，如：大型的海龙王洗浴中心、高档的名人会所（大型 KTV）、友谊百货、世纪联华大型超市、川野山珍酒楼、茗桂轩大酒楼（粤菜）、健身中心等大型餐饮娱乐品牌企业。整个商场人气渐旺。 3. 百联天府相邻有许多的大型高档社区如：锦官新城、中华园、新加坡花园、华尔兹广场等，且人均收入高，消费档次高。 4. 该地段周边有新兴的餐饮消费区，如：新希望路、科华北路。 茶楼位于百联天府五楼，客人可乘观光电梯直达。五楼屋面是成都市最美的大型屋顶花园,其环境优雅、空气清新、阳光明媚、鸟语花香、有身临大自然之感,是人们休闲品茗的好去处。 5. 南门属于成都市的经济发达区域,人均收入高、消费水平较高。周边的人群大多都是有车族，生活半径在周边五公里内，而我们的项目刚好处于这个生活半径之内。 6. 整个成都的商业重心正逐步向南移,势必可以产生较大的商务会吾需求。 以上这些都为开大型的高档茶楼创造了有利的条件. (二)人们的文化消费习惯 1. 巴蜀饮茶习俗源于先秦，是古老巴蜀文化的重要内容之一。成都特有的矮桌竹椅和茶碗、茶盖、茶船子的三年头茶具，形成了一种独特的茶船文化，也叫盖碗茶文化。茶馆、茶肆在蜀中更是历史悠久，遍布巴蜀城乡和街巷，极富特色，或隐于闹市，或立于郊野，置身于其中，不但可以品茗养性，还可以听评书、看围鼓，充分体味巴蜀的风土人情。 2. 成都人利用茶叶的 历史，有文献可查的，已有三千多年。饮茶对人体有益无害。因茶 叶中含有 30 多种芳香物质，可以溶解脂肪，使胆固醇含量下降。 3. 而成都茶馆之多堪称中国之最。城乡处处有茶馆，形成人们都喜爱喝茶的一大地方特色。坐茶馆是许多成都人闲暇的首选休闲方式，茶馆除了休闲之外还是社会社交的一重要场合。了解行情，洽谈生意，有些茶馆增设娱乐文艺节目，打围鼓、唱清音、打金钱板等曲艺节目，看板、录像节目、打麻将、打扑克等。当然最多是还是摆闲龙门阵。茶楼成了成都市民不可缺少的一种生活方式. 二.茶楼的市场前景 1.百联购物中心是一个购物、餐饮、娱乐、品茗的消费摩，有近千户商家,30 多家大型公司入驻。川野山珍酒楼安装了一台方形的三方观看景观的直达专用电梯。此酒楼是一个大型中高档健康餐饮场所，每天该酒楼客流量达到二、三百人，人气渐好，若五楼茶楼的建立，川野山珍酒楼也会给茶楼带来一定客源。况且整个百联天府无茶楼，因此开茶楼会弥补百联天府购物中心的一个亮点。 2.成都是个休闲的城市，成都市居民消费水平随着收入的增加，自 80 年代以来连续攀上了几个台阶。随着消费水平的提高，他们的消费从注重量的满足到追求质的提高，从以衣食消费为主的生存型到追求生活质量的享受型、发展型，消费质量和消费结构都发生了明显的变化。成都人对休闲环境的要求相对于其它城市来说要高，而项目的周边地区没有一个高中档的商务茶楼，我们项目的建立恰好可以弥补这个空缺。 3.酒楼经营时常接待大型的团体婚、寿宴以及零餐,那么茶楼建立后客人就有一个更好的休闲娱乐区,可以促进酒楼经济的增加,产生互动效应,实现餐饮休闲一条龙服务,达到双赢。 4.在满足本酒楼的需求的同时,还可以和茗桂轩、名人会所等公司进行互动,资源共享。 5.因本茶楼的背景与聚网公司有一定关系,茶楼也可整合聚网公司的人脉资源关系.可以满足百联天府以及周边公司商务会吾、购物休闲的需求。 三.茶楼的定位:商务聚会、休闲 现代社会的发展，使每一个商界人士的工作压力加大，而传统的茶馆休闲行业是商务人士光顾最多的地方。人们到那里可以为了迎合新的市场需求，我们推出商务休闲型茶楼将倍受欢迎。 四. 项目要求、设计 1. 要求 (1)场地 我们需要百联购物中心五楼靠近二环路, 与川野山珍酒楼观光电梯相连的位置,面积为 1000 平方米左右. (2)用电量 除中央空调用电外,还需电容量配置 60 千瓦以上. (3)空调 我们需要物业方配置中央空调. (4)消防 要求物 业方消防合格,满 足该项目经营. (5)其它 六通配套齐全(通水、通气、通电、通宽带、通电话、通光纤)、需业主方保证该项目能在此地方经营,并要求业主保证一切经营证照的顺利办理. 2. 功能设计 (1)15 平方米的厨房,可做小吃、水果沙拉、现磨咖啡等. (2)中小包间 11 个,190 平方米,可用于打麻将、洗脚保健. (3)设商务大包,带卫生间四个,共计 200 平方米.可商务聚会、亲盟聚会、同学会、商务谈判、商务开会. (4)公共卫生间,男女各一个,共计 20 平方米.女卫生间设有梳妆台. (5)50 平方的商务区域,可上网、打字、复印. (6)大厅 250 平方米,可摆 15 张茶桌、酒吧式卡座 10 张. (7)吧台15 平方米,储藏茶叶酒水、调酒、收银等功能. 3.施工设计: 效果图、立面图、平面图、剖面图、空调新风系统图、水电系统图、煤气系统图、厨房排烟图等(略) 五. 项 目投资分析 2.1 . 投资估算 :120 万 1) 装修费:60 万 名 称 费 用(万元) 名 称 费 用(万元) 大厅卡座 8 地 面 8 包 间大小 15 个 13 吧 台 2 顶 面 4 新风,空调改装 10 大小厕所 6 个 6 小厨房 2 招牌 3 其他 3 设计费 2 2) 设备:36 万 名 称 费 用(万元) 名 称 费 用(万元) 桌 椅 4 沙 发 3 杯 具 2 电 脑 8 台 3 茶 几 2 大电视 2 台、电视15 台 4 自动麻将机 6 背景音乐 2 保健床、洗脚椅 2 复印机等商务设备 2 洁具 6 其他 3 3) 其他费用：21 万 名 称 费 用( 万元) 名 称 费 用(万元) 其他、低值易耗品 2 周转金 3 营销前期费用 2 前期房租 12 前期筹备及其他费用 2 2成本核算 1.经营状态分析（大厅按 25 桌，平均 50 元/桌，包间按 15 个平均消费 200 元/间）. （一） 低迷状态 1、茶水包间费收入 早上 9：00-下午 2：00，暂不计算 下午 2：00-下午 6：00，大厅上客率 为 30%，包间上客率为 30% 大厅营业额 2530%50=375 包间营业额：1530%200=900 晚上 6:00-12：00，大厅上客率为 50%，包间上客率为 30% 大厅营业额 2550%50=625 包间营业额 ：1550%200=1500 凌晨 00:00 至 6 时,暂不计算 2、浴足保健收入 按每天 15 人计算,每人消费 45 元即收入为 1545=675 元 日均营业额：375+900+625+1500+675=4075 元 （二） 普通状态 1、茶水包间费收入 早上 9：00-下午 2：00，暂不计算 下午 2：00-下午 6：00，大厅上客率为 50，包间上客率为 50% 营业额：2550%50=625 包间营业额：1550%200=1500 下午6:00-晚上 12 点大厅上客率 75%，包间上客率 75% 大厅营业额：2575%50=937.5 包间营业额：1575%200=2250 晚上 12 点- 次日早上，暂不计算 2、浴足保健收入 按每天 25 人计算,每人消费 45 元即收入为2545=1125 元 日均营业额：625+1500+937.5+2250+1125=6437.5 元 （三） 高峰（阳光）状态 1、茶水包 间费 收入 早上 9：00-下午 2：00，暂不计算 下午 2：00-下午 6：00，大厅上客率为 70%，包间上客率为70% 营业额 ：2570%50=875 包间营业额：1570%200=2100 下午 6:00-晚上 12 点大厅上客率 120%，包间上客率 100% 大厅营业额：25120%50=1500 包间营业额：15100%200=3000 晚上 12 点- 次日早上，暂不计算 2、浴足保健收入 按每天 35 人计算,每人消费 45 元即收入为 3545=1575 元 日均营业额：875+2100+1500+3000+1575=9050 元 从目前的投资来看，60天装修完，正好赶上茶楼经营项目的最旺季节，再加上项目优越的地理位置和项目自身的优势互补，极易在最短的时间内直接进入高峰状态。 2.经营费用,因茶楼经营和酒楼经营均属服务性项目,茶楼的管理可与川野山珍酒楼统一管理,财务独立核算,因此人员的配置可节约. (1)员工每月工资：34400元/月 A .经理 1 名 3000 元/月 B .各部门领班 3 名 1200 元/月/名 共计: 1200 元/ 月/人3 名=3600 元/月 C.大厅包间服务员 15 名 800 元/ 月/名 共计: 800 元/月/ 人15 名=12000元/月 D.浴足部保健服务员 6 名 1200 元/月/名 共计: 1200元/月/名6=7200 元/月 D.总经理、办公室主任、人事专员、保安等行政人员由酒楼人员兼任，可适当给一点补贴约：2000 元/月 保管员 1 名 1000 元/月 收银员 1 名 1200 元/月 主办会计 1 名 2000 元/ 月 (2)房租： 1000 平方米40.00元40000 元/月 (3)水电气：6000 元/ 月 (4)员工伙食和住宿:7000 元/月 (5)不可 预计费用:2000 元/月 总计：87000 元/ 月 3利润分析 按照茶楼一般惯例,除营业税后毛利润可达75%. 1. 低迷状 态每月利润为: 407530 天75% -87000=4687.5 元/月 2. 普通状态每月利 润为: 6437.530 天75% -87000=57843.75 元/ 月 3. 高峰状态每月利润为: 905030 天 75% -87000=116625 元/月 4. 因茶楼还可以卖一些小吃、咖啡、洋酒,实际的销售额和营业额远不止以上三种情况,为保守期间暂不计算. 4回报 综上所述：该项目总投资 120 万元. 该项目年 营利为：低迷状态为 4687.512=5.625万元/年 ,普通状态为 57843.7512=69.4125 万元/ 年,高峰状态 11662512=139.95 万元/年. 按照每年 6 个月高峰期、3 个月低迷期、3 个月普通期保守估计一年应净赚(4687.53+57843.753+1166256=88.734375 万元/年) .从以上看,预计一年半内可收回成本，因又百联购物中心整个业态是一个配套项目,相互经营会产生互动效益.所以我们认为这个项目是可行的.六、资金筹措和合作方式 该项目由四川川野山珍餐饮管理有限公司发起,为充分整合川野山珍酒楼的客户资源,以及内部员工管理资源.在川野山珍酒楼建设期,我们也充分考虑到川野山珍酒楼经营茶楼的项目,我们已投