物业管理工作电梯故障维修规程1 目的规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。2 适用范围适用于公司管辖范围内的电梯故障维修工作。3 职责3.1 电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。3.2 维修主管负责电梯故障维修的组织监控工作。4 规程要求4.1 电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场（值班人员和电梯工15分钟 内；分包公司根据维修合同的约定或30分钟内）。4.2 维修时应先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置，根据不同的故障，进行相应的处理。4.3 一般常见机械故障及处理措施。4.3.1 机房机房常见故障及处理措施：a) 电机轴承故障：电机运转时发出异常声响，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如发卡、磨损过大，则需更换轴承；b) 选层器故障：一般有以下几种：滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置；选层器三角出触不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用；上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污、加润滑油。c) 制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整或更换制动闸瓦，并除去制动轮上的油污；d) 限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清除杂物、更换轴承。4.3.2 井道与轿厢井道与轿厢常见故障及处理措施：a) 轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等；b) 厅门故障同上；c) 开门刀故障：表现为运行时有碰声、或突然停车。应调整开刀门位置（开刀门与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙）；d) 导轨故障：表现为运行不平稳、发抖、振动等现象。应调整轨道尺寸，用轨道尺调正、用轨道锉修平接口；e) 导靴故障：表现为运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置；f) 安全钳故障：表现为运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证各个活动部位灵活。4.3.3 底坑底坑常见故障及处理措施：a) 补偿链故障：运行时间有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，应调整补偿链长度；b) 安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声，应调整安全钳钢丝绳，更换轴承；c) 缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足，应除去铁锈，补充液压油。4.4 电梯一般常见的电气故障及维修处理方法4.4.1 机房机房常见的电气故障及处理方法：a) 保险丝故障：表现为缓冲器、底坑急停、断绳开关短路，应排去底坑积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路；井道有水，回路有短路点，应断去来水源，排除断路点，换上双同保险丝、指示灯回路；厅外指示有水或有线破裂断路，应排干水，排除短路点，更换保险丝、控制回路；控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上双同保险丝。b) 接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险丝被烧坏等原因所致，应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。4.4.2 开道与轿厢开道与轿厢常见的电气故障及处理方法：a) 上、下限位及极限开关故障：此故障出现时电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，应清洁接触点或更换、排除断点等；b) 轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现时电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致，应清洁接触点，更换开关，排除线路断点等；c) 安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现时电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致；应清洁接触点，更换开关。4.4.3 底坑底坑常见的电气故障及处理方法：a) 缓冲器开关、地坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致，应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关；b) 张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。4.5 电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在电梯维修记录表中，归档长期保存。5 记录电梯维修记录表6 相关支持文件电梯维护保养规范物业管理工作电梯维护保养操作规程1 目的规范电梯维护保养程序，确保电梯安全运行。2 适用范围适用于公司管理范围内电梯的维护保养。3 职责3.1 工程技术部负责对小区电梯的维护保养进行监督和检查。3.2 维修组主管负责本小区电梯的维护保养。3.3 电梯工具体负责电梯的维护保养。4 操作规范4.1 电梯工每日对电梯进行一次巡检，并将巡检情况记录于电梯日常巡检项目表中。巡检内容如下：4.4.1 检查电梯楼层指示灯与轿厢实际位置是否符合（检查方法：观察）。4.4.2 检查厅门按钮及按钮灯是否正常；厅门关闭是否密封牢固；电梯到达平层是否平稳，厅门地坎与轿厢地坎误差是否达到要求标准（水平距离偏差不超过3mm，距离间隙不超过35mm），是否影响到客人进出（检查方法：观察；直尺）。4.4.3 检查轿厢内各附件设施（层楼信号灯、风扇、照明设备、警铃、电话、开关门按钮等）是否正常（检查方法：观察；逐一使用）。4.4.4 检查机房内有无异常运行声响，异常气味；机房温度是否适宜（机房温度如果超过35度，则开启空调），有无漏水，进水；门窗是否关闭等（检查方法：观察；温度计）。4.4.5 电梯升降情况检查对电梯升降情况进行以下三方面检查：a) 电梯起动是否平稳，是否有明显上浮感；b) 运行速度是否恒速，运行中有无震动感；c) 减速停层有无明显压迫感（检查方法：乘坐电梯从一楼到顶楼）；d) 每周一次对电梯机房做清洁工作清扫地面和用干抹布擦拭控制柜、主机表面，做到地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍。4.2 电梯的维护保养电梯维护保养委托专业公司进行，在进行委托保养时，应注意以下几方面内容：4.2.1 电梯因维护保养而停机时，必须事先通知相关业主，并确认轿厢内无乘客方可停机。4.2.2 电梯工应协助电梯厂维修工进行维护保养工作。4.2.3 下井底作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆放告示牌，防止无关人员靠近。4.2.4 机房、井道因工作需要动火时，必须遵守动火规定，到保安部办好“明火作业审批表”，工程部应指定专人操作，事后清理火种，并检查确认。施工时由保安部派员现场监督。4.2.5 维修保养工作完成时，工程部维修人员协助外部维修人员清理现场，并做好相关记录。4.3 每五年左右，维修组和管理处应视电梯的运行磨损情况委托专业公司大修一次。具体大修内容包括：4.3.1 全面清洗和检修曳引机、曳引轮、平衡砣、缓冲器、导轨、曳引钢丝绳以及电梯的控制设备和安全装置。4.3.2 对轿箱内的照明、通风、电话装置进行清洗和检修；检查并调整电梯层门、层门地坎、门锁锁钩间隙、以及各门锁回路。4.3.3 根据零部件的磨损情况进行调整或更换。4.4 停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按电梯困人处理规程处理。5 记录电梯日常巡检项目表维修保养单6 相关文件电梯运行操作规程电动扶梯操作规程电梯机房管理制度电梯困人处理规程电梯进水处理规程火灾时电梯管理作业规程物业管理工作电梯运行操作规程1 目的规范电梯运行操作程序，确保电梯正常运行。2 适用范围适用于公司管理范围内无专职司机电梯的运行管理，也可用于电梯专职司机在首次开机或需停梯时。3 职责3.1 工程技术部负责对小区电梯的运行管理进行监督和检查。3.2 维修组主管负责本小区电梯的运行管理。3.3 电梯工具体负责电梯的运行操作。4 操作规范4.1 开电梯操作规程4.1.1 开梯之前认真阅读上一班交班记录，打开厅门时慢慢拨开，弄清轿厢在本层后脚才踏入。4.1.2 进厢后，认真检查各控制开关及照明通风是否正常。开启轿厢内照明灯及风扇，将“有司机/无司机”钥匙或开关转到无司机位置。4.1.3 用手试安全触板开关、光电开关是否灵敏。4.1.4 把各开关打成正常位置，选层、中间数层及首层来回走一趟，没异常后方投入正常使用。4.2 关电梯操作规程4.2.1 关梯前坐电梯检查一趟，如有异常及时处理。4.2.2 查梯无异常后，把轿厢停在首层，便于次日开梯。4.2.3 将轿厢内“有司机/无司机”或开关钥匙转到“有司机”位置上，再关闭灯和风扇，最后再关基层钥匙开关。4.2.4 把厅门关好后方可离开。4.2.5 认真做好交班记录。4.3 注意事项电梯运行时应注意：4.3.1 防止电梯超员、超载运行，随时注意电梯过载保护功能。4.3.2 客梯严禁载货。4.3.3 严禁装运易燃、易爆、腐蚀、有毒的危险物品。如遇到特殊情况，需经有关安全部门批准，并采取必要安全保护措施。4.3.4 严禁在轿门、厅门开启的情况下，用检修速度作为正常行驶。4.3.5 严禁按“检修”、“急停”按钮作为正常行驶中消号。4.3.6 严禁开启轿厢顶安全窗，装运超长物体。4.3.7 不准乘客将身体倚靠轿门、厅门上。4.3.8 轿厢顶部应保持整洁，不得堆放其他杂物。4.3.9 在平层准确度不能满足的情况下，可以用检修速度再平层。4.3.10 严禁以手动轿门的启、闭作为电梯操作控制。4.3.11 行驶时不得突然转向，必须在电梯停止后再换向启动。4.3.12 载货应尽可能稳当地安放在轿厢中间，以免在运行中倾倒，损坏轿厢。