1目 录第一章 项目概况一、 项目名称、企业概况及可行性研究报告承办单位二、 项目背景三、 研究范围四、 主要研究结论五、 敏感性分析六、 综合评价第二章 项目建设的必要性第三章 建设地点及建设条件一、 区域位置二、 自然条件三、 建设条件第四章 项目规划方案一、 指导思想及原则二、 总平面布置三、 建筑方案四、 给排水工程五、 环境保护六、 消防2第五章 投资估算及资金筹措、 投资估算、 资金筹措第六章 建设项目进度安排第七章 经济评价第八章 结论与建议一、结论二、建议第九章 附件一、现金流量表二、损益表三、敏感性分析表四、XX 小区区域位置图五、XX 小区修建性详细规划总平面图六、湖南省人民政府颁发的港澳侨投资企业批准证书七、企业法人营业执照八、长沙市固定资产投资项目计划审查表3第一章 项目概况一、项目名称、企业概况及可行研究报告承办单位1、项目名称XX 小区2、企业概况企业名称：长沙 XX 置业有限公司法定代表人：注册资本：1000 万元港币经营范围：房地产开发、自建商品房的销售法定地址：长沙 XX 经济开发区。3、项目可行性研究报告编制单位编制单位：长沙市 XX 设计院有限责任公司工程咨询资格证书：二、项目背景长沙市位于湖南省东部偏北，是湖南省政治、经济、文化、教育中心，它地处湘鄂赣三省的结合部，南连港澳、北通京津、东接沪宁、背靠内陆广大腹地，属于“内陆的前沿、前沿的内陆” ，承载着连接东南沿海、西南边境和内陆的交通转换功能，特殊的区域位置加上水陆空都比较发达的有利条件，使长沙在全国交通发展战略中处于重要地位。4“十一五”时期，全省经济社会发展总的要求是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持发展是硬道理，坚持抓好发展这个党执政兴国的第一要务，坚持以经济建设为中心，坚持以人为本，切实转变发展观念、创新发展模式，认真落实“五个统筹” ，着力加快改革开放，着力增强自主创新能力，着力推进经济结构调整和经济增长方式转变，着力提高经济增长的质量和效益，努力实现经济社会又快又好地发展。主要奋斗目标是：实现生产总值年均增长 10以上，力争到 2008 年总量和人均生产总值比 2000 年翻一番；到 2010 年总量突破 1 万亿元。根据湖南省国民经济和社会发展“十一五”计划的要求，进一步推进以长株潭为龙头的“一点一线”地区率先发展。坚持发展目标不动摇，扶持政策不改变，支持力度不减弱，继续集中资源和各类生产要素，提升优势地区发展水平，为全省经济社会发展提供强大支撑。加大长株潭经济一体化规划实施和项目建设力度，努力建成全省高新技术研发区、先进制造业成长区、大型企业集聚区和战略投资者合作区，把长株潭建设成为全国有重要影响力的城市群和经济增长极。力争“十一五”期间， “一点一线”地区生产总值年均增速高于全省平均水平 2 个百分点以上，期末总量占全省的比重达到 70，长株潭3 市达 40以上。省会长沙作为这个战略的核心，要求尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，成为带动全省经济腾飞的领头雁，并率先实现基本现代化，成为中西部地区区域性的中心城市之一。5根据长沙市总体规划 （2003-2020） ，未来，长沙市将基本形成与区域性城市相匹配的城市功能结构，基本形成与现代化中心城市相匹配的基础设施框架，建设布局合理、环境洁净、配套齐全、生活舒适、交通便捷的居住园区。形成“一主、两次、四组团”的城市空间格局。其中“一主”是指主城区， “两次”是指河西新城和星马新城， “四组团”则是指暮云、高星、含浦、捞霞四个片区。捞霞片位于长沙市北部，属于开福区，这里三分之一以上用地为低矮山地，有石长铁路、京广线、绕城线、芙蓉北路、二环线、中青路等对外交通干线经过，紧临湘江，供水水源充足。根据长沙市总体规划的要求，捞霞片区将建成为水陆铁中转联运枢纽、物流中心、仓储和大运量的工业基地。同时，在保证安全、卫生、效率的前提下，在片区内实现居住与生产的就近平衡。高岭组团作为新港城的配套产业区，是构成捞霞片区的四大组团之一，它重点发展物流商贸，形成集仓储、配送、批发、贸易、展览、运输、信息及其他专业服务为一体的大型综合性物流基地，建成为一个功能分区明确、配套设施齐全、交通便捷、环境优美的现代化物流商贸区。本项目位于高岭组团内，是组团内规划生态居住区的组成部分之一，是长沙市 XX 置业有限公司公司的住宅房地产开发项目，它立足于开发中高档住宅, 以满足组团内的居民的居住要求。它的建设，将带动高岭组团的开发，加快城市建设步伐。62006 年 12 月，受长沙 XX 置业有限公司的委托，由长沙市建筑设计院有限责任公司对 XX 小区进行可行性的研究论证工作，我院接到委托后，立即开展工作，成立了专门的研究小组，并组织有关人员赴各有关单位和现场进行了一系列的社会、经济、交通调查和工程勘测工作，比较详尽的收集了有关资料，对小区的建设规模、建设等级及相关的控制指标和技术标准进行了反复论证，于 2007 年 2 月完成了本报告的编制。三、研究范围1、调查区域：长沙 XX 经济开发区高岭组团2、研究对象：本次研究对象为 XX 小区新建工程，它南临兴联路，北至北辅路，东接湘坪路，西边为规划电信用地。总用地面积80753 平方米，其中城市道路用地面积 28825 平方米，净用地面积51928 平方米。3、研究内容项目建设的必要性；项目建设条件分析；项目规划方案；投资估算及资金筹措；项目实施进度计划；经济评价；7四、主要研究结论1、XX 小区建设工程完成后，对加快高岭组团的开发，完善组团内各产业布局，将起到重要的作用。2、工程总造价: 13815 万元；3、施工期安排: 2007 年 3 月-2009 年 3 月4、财务评价：销售（营业）收入：26036 万元总成本费用: 13815 万元利润总额: 7054.9 万元所得税: 2025.8 万元净利润: 4726.8 万元投资利税率: 45.89%投资利润率: 34.21%五、敏感性分析评价对象在效益下降 10%，费用增加 10%同时发生的最不利情况下进行敏感性分析，本项目的财务分析指标仍然较好。说明其抗风险能力较强。六、综合评价本项目在经济上是合理的，技术上是可行的，建成后其社会效益、经济效益显著，建议尽早付诸实施。8主要技术经济指标表 表 1-1序号 项目名称 单位 数据一 总用地 公顷 8.07531 城市道路用地 公顷 2.88252 项目净用地 公顷 5.1928二 总建筑面积 平方米 867891 住宅建筑面积 平方米 704862 商业建筑面积 平方米 16303其中：门面房 平方米 2700三 居住户数 户 742四 居住人数 人 2597五 住宅平均层数 层 5.95六 建筑占地面积 平方米 14595七 停车位 个 350八 建筑密度 % 27.5九 绿地率 % 43十 容积率 1.67十一 项目投资 万元 138151 土地成本 万元 29042 建安成本 万元 83863 基础设施费 万元 9104 公共建筑设施费 万元 640十二 建设总工期 年 2 年十三 总收入 万元 260361 银行贷款 万元 50002 利润总数 万元 106073 投资利润率 % 34.21%4 投资利税率 % 45.89%5 贷款偿还期 年 1 年9第二章 项目建设的必要性1、本项目的建设，是顺应长沙市总体规划 、 捞霞片区分区规划 、 高岭组团控制性详细规划 、加速城市建设发展的要求。长沙市中长期发展战略指出：要将长沙建设成为现代化城市，形成强大的综合服务功能，创造高水准的综合环境，满足工业、住宅、商贸、办公、游憩等社会活动的需求。根据这一宗旨，长沙拟建成“一主、两次、四组团”的城市空间格局，各部分在功能定位方面各有侧重，相互补充。根据长沙市总体规划的要求，捞霞组团规划建成为水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中心、大运量工业基地。围绕这一功能定位，近年来建设了霞凝新港、XX 保税物流中心、会展中心等大型区域基础设施。高岭组团是构成捞霞分区的四大组团之一，西边紧靠鹅秀组团，北边紧临青竹湖生态科技产业园，有着优越的区位优势和交通优势。通过捞刀河路、湘坪路、捞霞联络道，可直接上二环线和绕城高速，与外界有着方便快捷的连接。 随着经济建设的飞速发展，依托开福区政府“东扩北进”区域发展计划，服从 XX 物流中心的统筹规划要求，高岭组团将建设成为一个功能分区明确、配套设施齐全、交通便捷、环境优美的现代化物流商贸区。作为物流商贸区的组成部分之一，高岭组团在湘坪路以东、靠10近中青路和二环线地段规划了 193.52 公顷的生态居住园区,本项目是生态居住园区的组成部分之一，它北临北辅路,南接兴联路,西毗规划电讯用地,东靠湘坪路，交通便捷、地理位置优越。是适宜发展的好地方。2、本项目的开发，是适应城市人口总量增加、主城区人口外迁的需要。长沙是一座古老的历史文化名城，原城区街道狭窄，人口集中，市政设施落后陈旧，随着城市建设逐步向周边发展，主城区人口也逐渐向外迁移，同时，随着外来人口的大量迁入，政府放宽居民住房面积控制，将有大批的居民需要购置和重新购置住房。本项目立足于开发中高档住宅，满足日益增长的居民住房消费需求。3、项目建设对拉动经济增长有着积极的作用由于住宅业拥有巨大的社会需求，产业关联度高，经济带动作用强。因此，加大住宅建设投资力度，是拉动经济增长的最有效的措施，同时也是发展城市、改善城市环境、提高市民生活质量的一大举措。11第三章 建设地点、自然条件及建设条件分析一、 建设地点XX 小区建设工程位于高岭组团内，它北靠北辅路，南临兴联路，西毗规划电讯用地，东接湘坪路。总用地面积 80753 平方米，净用地面积 51928 平方米。二、自然条件1、地形长沙市位于湖南省东北部，东经 11155-11414，北纬2800-2830之间，东与江西省萍乡市接壤，北与岳阳市交界，西与益阳市相接、南与湘潭、株洲市相联。市域内山地丘陵、平原岗地所占比率各约 50%。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山、谷山等，东部地势较为平坦。流入湘江的支流有浏阳河、捞刀河、靳江河等。本次研究区域为高岭组团约 1211ha 的区域。本项目用地范围内以耕地、林地、园地、村镇建设用地为主。为低岗丘陵地貌，无明显冲沟、滑坡，地块内最高点标高为 64.7 米，最低点标高为 38.6 米，地势北高南低，但坡度变化较为平缓，一般都在2%-20%之间，较为适宜城市建设。2、地质据湖南省经济地图集（1989 年 10 月发行）记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来的砂、粘土、砾石堆积而成。西岸地区地质较12为古老，主要由 11 亿年前地质作用形成的板岩、石英砂岩、白云石等构成。本项目地块内上部地层为第四纪蠕状土，南半部下卧为板岩，北半部下卧为花岗岩，允许承载力一般在 21-22 吨/平方米之内，属中等均匀压缩性良好的天然地基。3、水文湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市、衡阳市、湘潭市、长沙市、洞庭湖，自岳阳流入长江，全长 856 千米（湖南省境内 670 千米） ，流量 22400 立方米/分（50 年一遇的洪水时） ，流域面积 94460 平方公里（湖南省境内 85383 平方公里） ，为湖南省最大的河流。东侧 2 条，西侧 1 条共 3 条支流在长沙市与湘江汇合。浏阳河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河、小溪河等支流在浏阳合流而成。全长 222 公里，流量 3400 立方米/分（1969 年实绩） ，流域面积 4665 平方公里。捞刀河发源于长沙市与岳阳市交界处，全长 141 公里，流域面积 2543