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2021年房屋拆迁估价问题思索补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容,拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置,补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估,评估价是货币补偿标准的依据,是作出裁决的依据。拆迁当事人对裁决不服可以依法提起行政诉讼,在诉讼中,有些法院将估价报告作为证据进行司法审查;有些法院将估价报告作为裁判的依据,出现估价决定裁决、决定裁判的结果的现象,使被拆迁人感到茫然,使法官也感到不公。城市房屋拆迁管理条例(以下简称条例)第二十四条规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则,估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估的办法确定。通过评估确定补偿价格,既科学、合理,也便于被拆迁人理解,有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾,也有利于简化拆迁补偿安置程序。我国房地产估价经过十年的发展,已经形成比较科学、完善的体系,通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价格。条例引入通过评估确定被拆迁房屋价格,是利用市场手段确保被拆迁人实际损失能够准确、合理补偿的最好办法。补偿标准不能低于评估价格是保护被拆迁人利益的基本原则,广州人大常委会制定的有关拆迁的地方性法规规定,对被拆迁人的补偿应当按照被拆迁房屋价值的120%进行,进行等价补偿是保护私权利的最低要求。充分保护私有财产已经写入宪法。世界很多国家非常注重对私有财产的保护,例如,日本成田空港有两条飞机跑道,在这两条跑道之间仍有一民宅,在拆迁协商时,这家主人拒绝搬迁,无奈,另一条跑道只能绕道,这是保护私权利极端的例子。在我国保护私权利的状况远没有达到这种要求,被拆迁人也没有这种过高的奢望,只是希望给予等价值的补偿。等价值如何判断?只能按照评估确定。所以,估价在拆迁补偿中起到至关重要的作用,估价也是最容易出问题的环节,因此,对估价不进行科学规范,将直接影响被拆迁人的利益。本文从估价的四个方面进行阐述。 一、估价的定位被拆迁房屋的自然属性 补偿标准从过去的“人头”转向“砖头”,更能充分体现等价有偿这一民事法律关系的一般原则。1991年条例过多地考虑了“人”的因素,造成拆除同一房屋,因居住人口不一,导致补偿标准不一,实际上是要求拆迁人这一民事主体,承担了本应由社会和政府承担的责任,是政府搭配给拆迁人的额外义务,违背了民事法律关系的基本原则。从理论上讲,社会保障属于政府的责任,社会保障资金的支付应当通过公共财政来解决。在公共财政解决有困难的地区,拆迁中考虑“人”的因素,作为暂时性的措施,应当是允许的。此外,拆迁中考虑“人”的因素,导致被拆迁人在拆迁公告之前大量迁入户口,加重了拆迁人的负担,也加重了投资成本,增加了旧城改造的难度,从一定意义上理解,它阻碍了城市建设的速度。例如,北京市的南城由于人口密度高,1991年条例考虑“人”的因素,致使拆迁成本增加,开发商开发南城的利润不高,所以,长期以来就限制了南城的发展。而2001年条例把补偿安置与户口分离,淡化人口因素,以房屋价值作为补偿安置的标准,既有理论上的逻辑性,又有实际上的可操作性。应当说,被拆迁房屋的补偿标准是考虑被拆迁房屋的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格进行评估。主要体现被拆迁房屋的自然属性。 新条例确定的对“物”的补偿原则与原条例相比发生了很大变化,原条例对“物”的补偿是以重置价结合成新原则确定原房屋的价值量,这就导致房屋拆迁评估有别于一般的房屋市场交易评估,所以被拆迁人得到的仅仅是房屋的残存价值。因按重置价结合成新进行补偿未能真实地反映原房屋的价值量,导致被拆迁人与拆迁人常常处于对立状态。而新条例以原房屋的房地产市场评估价确定其价值量,符合市场经济的客观要求,从法律制度上体现了保护被拆迁人的财产权。“区位”是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或区域中的地位,与其他地方往来的便捷性,与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等)的距离,周围环境、景观等。由于房地产的位置不可移动性,区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产,如果区位不同,其价值可能有很大的不同。对“用途”的理解有两种观点,一是被拆迁房屋所有权证书上标明的用途,所有权证未标明用途的,以产权档案中记录的用途为准,这是典型的行政管理的思维;二是根据被拆迁房屋的自然属性进行判断,因为产权证只是对抗善意第三人的法定依据,产权证中标明的用途不能对抗实际用途,房屋所有人对该房屋的所有权表现在对该房屋的占有、使用、收益和处分,所有人当然可以改变对该房屋用途,这是一种尊重私有财产权利的思维,是尊重房屋自然属性的思维,
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