物业经营管理第一章 物业经营管理概述一.物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。二.物业经营管理活动的管理对象 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体 （一）.写字楼 包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型 专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级（二）.零售商业物业 不论一宗零售商业物业的产权是统一额度还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务。 零售商业物业通常分为六种类型： 1.区域购物中心：建筑面积在10万m2以上，有效商业服务半径可达到200km 2.市级购物中心：规模一般在3万m2以上，商业辐射区域可覆盖整个城市 3.地区购物商场：规模一般在1-3万m2之间，以城市中的某一部分为主 4.居住区商场：规模一般在3000-10000m2之间，商业服务区以城市中的某一居住小区为住 5.邻里服务性商店：规模一般在3000m2以下，服务人口在1万人以下 6.特色商店 （五）.酒店和休闲娱乐设施 .包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场 三.物业经营管理服务的目标 在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力 物业经营企业管理属于服务性行业，同时又是经营性行为行业 物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种 第二节 物业经营管理的层次与工作内容物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略管理为主 第二节 物业经营管理的层次与工作内容三.物业经营管理中的战略性工作 （一）.确定战略 （二）.确定标准 （三）.构建信息基础 （四）.决策分析 （五）.进行资产组合 相对于总收入，物业业主或投资者更关心净运营收益 第二章 房地产投资及其区位选择 物业经营管理主要以收益性物业为管理对象，以业主或投资者为服务对象 第一节 房地产投资 （这一章为重点.必须了解与掌握） 房地产投资概念是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为 投资者进行房地产投资的目的：使其财富最大化；获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值；降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响二.房地产投资的形式 分为直接投资和间接投资 直接投资又可分为 开发投资 和 置业投资 两种形式 置业投资者以获取物业所有权或使用权为目的的投资，其对象可以是开发商新竣工的商品房，也可以是旧有物业间接投资具体形式包括购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金或房地产抵押证券 REITs的优点：收益相对稳定；投资的流动性较好 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式 房地产最重要的特性。（一）.位置固定性或不可移动性是房地产最重要的一个特性。 （二）.寿命周期长 房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命 经济寿命：净收益大于零的持续时间 自然寿命：不能继续保证安全使用的持续时间。 （三）.适应性 （四）.各异性 （五）.政策影响性 （六）.专业管理依赖性 （七）.相互影响性 是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响第二节 房地产投资的风险一.房地产投资风险的基本概念 ：未来获得预期收益可能性的大小。 风险损失；实际收益低于预期收益时， 风险报酬:实际收入较预期收益增加的部分。 （三）风险分析 ：房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性 二.系统风险 （一）.通货膨胀风险 （二）.市场供求风险 （三）.周期风险 可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段（四）.变现风险 是指急于将商品换成现金时由于折价而导致资金损失的风险。 （五）.利率风险 （六）.政策风险 （七）.政治风险 （八）.偶然损失风险 比较风险（又称成本风险） 是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，也失去了相应可能收益的风险 第三章 房地产投资分析技术第一节 投资分析的基本概念一.现金流量 房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察 把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量 ，其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入；流出与流入之差称为净现金流量。 运营费用 是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。包括房产税、城镇土地使用税，但不包括所得税。 净运营收益 净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面 税金 （1）经营税金及附加：营业税的税率为5%，城市维护建设税7%，教育费附加3% （2）城镇土地使用税和房产税 （3）企业所得税（33%） 第二节 设备更新中的经济分析一.设备更新的原因与特点 （一）.设备更新的原因 1.设备有形磨损 第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏； 第二类，是指设备因自然力产生的磨损 2.设备无形磨损 第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率的提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值 第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的 3.设备磨损的补偿(分两种，即局部补偿和完全补偿) （二）.设备更新的特点分析 1.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命 包括自然寿命、技术寿命和经济寿命 自然寿命也称物理寿命，主要取决于设备有形磨损的速度； 技术寿命主要取决于无形磨损的速度； 经济寿命是由有形磨损和无形磨损共同决定的 设备更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间，选择数值较低的方案。 第四章 收益性物业价值评估 第一节 收益性物业的概念 物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。第二节 收益性物业价格的概念和特征 一、物业价格的概念和形成条件 物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价 二、物业价格的形成条件 需要具备有用性、稀缺性和有效需求（愿意购买而且有能力购买）。三、物业价格的特征 物业价格与一般物品价格的共同之处是：都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价。物业价格与一般物品价格的不同，第三节 收益性物业价值和价格的种类 （多选）一、使用价值和交换价值 二、投资价值和市场价值 三、成交价格、市场价格和理论价格 四、市场调节价、政府指导价和政府定价 享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。 第四节 影响收益性物业价格的因素 一、物业价格的影响因素概述 二、人口因素 三、居民收入因素 四、物价因素 五、利率因素 六、汇率因素 七、物业税收因素 八、城市规划因素 九、交通管制因素 十、心理因素 第五节 收益性物业估价的基本方法 一、市场法 二、成本法 （一）成本法概述 成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。（二）物业价格构成 典型的物业开发经营方式为例，通常由如下7大项构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。 三、收益法 （一）收益法概述 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 第五章 房地产市场与市场分析 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场 主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 二、房地产市场的运行环境 可将其分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。 三、推动房地产转变的社会经济力量 （一）影响房地产市场发展的因素 社会因素；经济因素；政策因素 （二）影响房地产市场转变的社会经济力量第二节 房地产市场的供求关系 二、房地产市场细分 通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）政府出让二级市场（土地转让（开发商之间转让）、新建商品房租售市场）三级市场（存量房地产交易市场）按交易形式细分包括房地产买卖、租赁和抵押。 三、房地产市场指标 分为供给指标、需求指标和市场交易指标 （一）供给指标 1.存量 2.新竣工量 3.灭失量 4.空置量。5.空置率 6.可供租售量 7.房屋施工面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积8.房屋新开工面积 9.平均建设周期： 10.竣工房屋价值。第四节 房地产市场的特性与功能 一、房地产市场的特性 （一）市场供给的特点 缺乏弹性；非同质性；高度的垄断性。 （二）市场需求的特点 广泛性；多样性；依赖融资。 （三）市场交易的特点 权利的交易；交易复杂；交易需要专业人员 （四）市场价格的特点 价格与其所处的地理位置关系极大；价格总体向上波动；价格受交易主体的个别因素的影响。二）政府干预房地产市场的手段 1.土地供应政策 土地供应政策的核心，是土地供应计划。 科学的土地供应计划，应与国民经济发展规划和城市规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划也应该是公开透明的。（多选题） 通过土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要求政府必须拥有足够的土地储备和供给能力，还要妥善处理好保护土地资源和满足社会经济发展对建筑空间的需求之间的关系。 2.金融政策 3.住房政策 4.城