盐田港保税物流园区项目建议书北新物流有限公司二零零六年三月2盐田港保税物流园区项目建议书编制单位及负责人：北新物流有限公司总 裁：蔡国斌 项目负责人：白 彦项目建议书编制人员：蔡国斌 注册会计师俞华兴 教授级高级工程师白 彦 工程师冯 玮 注册会计师王永生 副研究员任 敏王 晶 经济师叶 青 工程师何维荣 工程师北新物流有限公司二零零六年三月3目 录前 言.51.项目用地概述.61.1 用地背景.61.2 土地利用情况.62.项目简介.62.1 项目名称.72.2 申请位置.72.3 用地规划.72.4 建筑功能.72.5 申请条件和程序.72.6 项目投资估算.82.7 项目资金来源.82.8 项目建设方案.83.人员设置和设备配置.153.1 人员设置.153.2 设备配置.154.投资方简介.154.1 投资企业介绍.154.2 投资企业股东介绍175.经营方式调查及分析.195.1 经营现状.195.2 经营货物种类195.3 赢利点205.4 经营方向205.5 经营方式2045.6 客户.215.7 经营关键225.8 发展可行性和预测.225.9 结论236. 市场环境及分析.246.1 盐田港区物流仓储情况246.2 市场前景256.3 竞争态势分析267.发展策略和目的.277.1 发展策略.277.2 理由和目的.288.社会效益.298.1 扩大国内品牌商品出口298.2 吸引更多国际知名企业进驻深圳.328.3 支持和带动国内企业壮大.328.4 扩大劳动力就业328.5 带动经济发展329.经济效益分析.339.1 前期投入.339.2 收入支出预算.349.3 投资回收期.3510.规划图.3710.1.349.3 投资回收期.355前 言深圳市委、市政府把握国际物流业发展的态势，立足深圳区位优势和产业特点，提出了以港强市战略，推动海港、空港“ 双港齐飞”，把深圳建设成为现代物流枢纽城市。开展区港联动试点工作、设立保税物流园区，是国家应对入世后的新形势，加快推进开放型经济和现代物流业发展的一项重大决策。作为一个开放层次最高、政策最优、功能最强的特殊经济区域，深圳盐田港保税物流园区的封关运作，必将加快推动深圳市港口和现代物流业的跨越式发展，进一步扩大对外辐射力和服务华南、西南地区的能力。北新物流有限公司（以下简称北新物流）根据本企业经营现状和发展战略， 拟计划在盐田港保税物流园区内建设“北新物流盐田保税仓配送中心”(以下简称本 项目) 。本建议书通过对本项目的区域背景、功能规划、市场环境、市场风险、机构 组织等方面的技术经济分析论证，充分肯定了本项目的必要性、可行性和合理性。本项目的实施，将充分发挥政策优势和区位优势，完全符合盐田港保税物流园区的功能规划，进一步完善北新物流配送体系，使其成为涵盖供应商、生产企业、销售商、第三方物流服务供应商、最 终客户等商业集成的供应链管理企业，为深圳经济发展，乃至为全国经济发展做出新的更大的贡献。61.项目简介1.1 项目名称北新物流盐田保税仓配送中心1.2 申请项目位置位于深圳市盐田港保税物流园区盐田保税区服务中心对外招商部分。1.3 项目用地规划拟申请建筑用地面积 20000M2，建筑面积 50000 M2，多层钢结构或钢筋混凝土框架结构，容积率 2.5。用地分三部分：（1）7000M2，配送 仓库、 办公建设用地；（2）8000M2，集装箱、货 物堆场；（3）5000M2，绿化、道路。1.4 建筑功能（1（ 仓库配送中心建筑面积 45000M2；（2（ 办公建筑面积 5000M2。1.5 项目投资估算（1（ 投资总额：人民币 23486 万元（2（ 各项投资估算单位：万元项 目 金 额 比 率7一、土地（按 2000 元/m 2计算） （240 美元/m 2）10000 4098%二、固定资产1、房屋建筑物（2000 元/m 2，含消防、 电梯） 10000 4098%2、8000 m2堆仓建设费 400 164%3、设备、 绿化、道路 2000 82%小 计 22400 918%三、流动资金 2000 82%合 计 24400 100%注：固定资产按一次性投入计算1.6 项目资金来源本项目所需资金由企业自筹和银行贷款解决。2.投资方简介及股东介绍2.1 投资方介绍2.1.1 企 业 名 称 ：北 新 物 流 有 限 公 司 （以 下 简 称 北 新 物 流 ）2.1.2 企 业 注 册 地 址 ：深 圳 市 罗 湖 区 国 贸 大 厦 12 层2.1.3 企 业 类 型 ：有 限 责 任 公 司2.1.4 企 业 经 营 范 围 ：主 营 ：建 筑 材 料 、家 居 材 料 等 商 品 的 物 流 ：仓 储 、运 输 、进 出 口 、批 发 与 零售相 关 的 互 联 网 与 电 子 商 务 发 展8兼营：新 型 建 筑 材 料 、家 居 材 料 和 新 材 料 等 的 实 业 投 资新 型 建 筑 材 料 的 制 造 与 销 售家 居 材 料 的 制 造 与 销 售新 材 料 的 制 造 与 销 售相 关 建 筑 材 料 及 设 备 、家 居 材 料 等 的 技 术 咨 询 服 务 、技 术 交 流 和 展览 业 务房 地 产 开 发 经 营物 业 管 理装 饰 装 修 的 咨 询 、设 计 及 施 工2.1.5 企 业 注 册 资 本 ：人民币 21567.81 万元2.1.6 股东持股比例及控制情况北新集团建材股份有限公司：持有股份比例为 80%；中国玻纤股份有限公司（原中国化学建材股份有限公司）：持有股份比例为 20%。2.1.7 企 业 发 展 状 况北新物流有限公司（下简称北新物流）成立于 2001 年，注册资本2 亿元,是国家批准的试点分销企业。公司以建材和家居产品的分销及关联增值服务为核心业务，构建一体化的全球分销体系，致力于成为具有市场竞争力和可持续发展的国际化企业。经过五年多的发展，已成为行业中的龙头企业，得到各级政府和海内外诸多知名企业的赞许与青睐。北新物流坚持“环境和 谐、经营稳健、运作规 范、管理精细、发展9创新”的经营 管理理念，构建起 综合分销、家居连锁、建材连锁、海外分拨、关联增值服务及商业地产六大业务平台。我公司先后引进三家世界 500 强企业与英国 Kingfisher B&Q 在深圳和北京合资开办仓储式装饰建材 连锁超市，并在全球范围内广泛开展资本、采购等战略合作；引进的德国企业锦江麦德龙现购自运有限公司（METRO），其深圳第一家商场也于 2005 年 7 月开业；与美国 CENDANT 集 团合作，利用其世界最知名房地产经纪品牌21 世纪不动产(CENTURY 21)，以提供 优良的房地产中介服务来迅速拓展公司的核心业务。目前，北新物流已在国内设立百余家专卖店和两家区域配送中心，在海外（含香港）拥有三家建材超市和四家分拨中心，下属公司遍及澳大利亚、美国、巴布亚新几内亚、香港等国家和地区。2.2 投资企业股东介绍2.2.1 北新集团建材股份有限公司北 新 集 团 建 材 股 份 有 限 公 司 是 由 北 新 集 团 独 家 发 起 ，募 集 设 立 的股 份 有 限 公 司 。经 1997 年 4 月 16 日 国 家 体 改 委 体 改 生 199748 号 文件 批 准 ，北 新 集 团 将 其 下 属 的 纸 面 石 膏 板 、轻 钢 龙 骨 和 装 饰 石 膏 板 三 个工 的 生 产 经 营 性 资 产 经 评 估 后 作 价 15090 万 元 ，折 为 11000 万 股 ，同 时向 社 会 公 众 募 集 4500 万 股 A 股 ，设 立 了 北 新 集 团 建 材 股 份 有 限 公 司 。“北 新 建 材 ”股 票 于 同 年 在 深 圳 证 卷 交 易 所 上 市 。股 票 代 码 “0786”。“北 新建 材 ”主 要 从 事 新 型 建 筑 及 装 饰 材 料 的 开 发 生 产 和 销 售 。目 前 公 司 拥 有设 计 能 力 分 别 为 年 产 2000 万 平 方 米 和 2500 万 平 方 米 的 纸 面 石 膏 板 生10产 线 各 一 条 ，年 产 5 万 吨 轻 钢 龙 骨 生 产 线 四 条 ，年 产 50 万 平 方 米 装 饰石 膏 板 生 产 线 一 条 ，年 产 16300 吨 岩 棉 制 品 和 年 产 2000 吨 粒 状 棉 生 产线 各 一 条 ，年 产 800 万 平 方 米 矿 棉 吸 声 板 生 产 线 一 条 ，年 产 2 万 吨 异 型材 、40 万 平 方 米 塑 钢 门 窗 生 产 线 等 。2000