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资源描述
1市场调研一、调研范围:北中环街迎泽西大街南内环西街滨河西路千峰南北路和平南北路二、调研方法:电话访问、网络调研、实地调研三、调研时间:2011 年 9 月 29 日10 月 11 日四、调研项目:1.国际丽都城2.华峪东区3.美林湾4.蓝水假日5.7080 国际青年城6.博林文苑7.世纪柏林8.荣兴天平观筑9.十二院城10.奥林匹克花园1.国际丽都城1.1 项目概况地理位置:万柏林和平北路 179 号(原天龙啤酒厂)开发商:山西嘉怡房地产开发有限公司 建筑单位:浙江万峰建设工程有限公司建筑类别:高层 板楼占地面积:52400 平方米 建筑面积:185000 平方米,其中住宅面积 145100,商业面积 9900容积率:3.53 绿化率:38.50% 1.2 房屋状况工程进度:共 8 栋楼,1#,5#楼已经售完,2#,3#楼剩 13 套,6#楼做至 17 层,7#楼做至 16 层。2户型:户型区间 60-160 平方米;两居室的户型是 84.57 平米、86.95 平米、102.94 平米,三居室的户型是 122.28 平米、131.19 平米、139.36 平米;采用 2 梯 4 户公摊:22%装修情况:毛坯可销售户数:从楼层平面图推算共约有 260 套可售房源,加上现房 13 共 270 多套,其中,86 平米的两居户型占到 50%,100 平米的户型约占25%,135 的户型约占 25%。开盘:不排号,年底开盘,拿到预售证即可开盘价格:期房价格 6400 元/平米,现房价格 7200 元/平米证件:已有四证物业费:1.8 元/平米月(含电梯费)停车位:1:1.1 总数:1623 个 ,地上车位 23 个,地下车位 1600 个1.3 项目配套购物:华宇购物广场、美特好超市、山姆士学校:童乐双语幼儿园、晨光幼儿园、盖伦国际教育、阳光双语小学、和平北路小学、重机第一中学、晋机中学、二十九中、万柏林区中学、黄河艺术学校、奇志外语学校、太原外国语学校、山西广播电视大学、山西省小学教师培训中心、天龙教育中心医院:太原市第二人民医院 心脑血管疾病医院、汾机医院、山西省齿科医院银行:中国农业银行、中国工商银行、民生银行、建设银行、晋商银行等娱乐:山西日升盛大酒店、芙蓉大酒店、江源酒店、阳光大酒店、和平大酒店、翠竹园酒店、天禧龙酒楼、新湘味美食城、滨河体育中心公园:玉门河公园、汾河公园、雕塑公园、普瑞昇游娱园、漪汾公园公交:602、827、12、866、832 路,招呼站或彭村下车,穿过彭村即到1.4 推广现状:售楼处在竞争项目中装修最好,功能分区较完整,沙盘比例尺较大;物料上主要是户型图,没有楼书,DM 折页等物料;售楼人员接待不够积极,项目讲解不全面,不规范。3小结:嘉怡国际丽都城在和平北路路西,距离本案较近,从交通通达度、周边资源、客户资源、推盘节奏、证件情况及户型放量上均与本案形成直接竞争。2.华峪东区2.1 项目概况地理位置:万柏林迎泽西大街小井峪路中段 开发商:华峪工贸有限公司 建筑单位:中建四局建筑类别:高层 板楼占地面积:130065 平方米 建筑面积:308000 平方米容积率:2.37绿化率:35%2.2 房屋状况工程进度:项目分 A、B、C 三区,共有 23 栋,A 区、B 区共有 16 栋,C 区共有7 栋。其中,C 区只对村民做内部销售,A 区 B 区的 16 栋高层对外销售。户型:户型区间是 109-170 平米,有 109、125、147、170 四种户型。公摊:17.23 平米装修情况:毛坯可销售户数:现在销售的是 1 栋 19 层的高层,共有 323 户,有 6 个单元,东面1 个单元是 1 梯 2 户,其余 5 个单元是 2 梯 3 户。开盘:10 月底开盘,排号交 200 元价格:估计 5000-5500 元/平米证件:现有两证,用地规划证,工程规划证物业费:停车位:地上地下 1:12.3 项目配套4学校:成成中学西华苑小区、万柏林三中、双语幼儿园、太原理工医院:万柏林区中心医院、铁十二局医院、煤气化医院商场:下元商贸、千峰商贸、美特好银行:工商银行、建设银行、农业银行公交:16 路、38 路、857 路、859 路,小井峪下车2.4 推广现状售楼处位置不醒目,不能有效地吸引客户;物料没有;接待不专业,不正规小结:华裕东区主要是从推盘节奏和户型放量及价格上形成对本案的竞争,该项目属于“133”工程,小井裕村集体项目,证件不齐全。3.美林湾3.1 项目概况地理位置:万柏林后王街(大唐四季花园东侧)开发商:山西金玉房地产开发有限公司 建筑单位:浙江海天建设集团建筑类别:高层 小高层 板楼占地面积:133334 平方米 建筑面积:350000 平方米容积率:3绿化率:40%3.2 房屋状况工程进度:1 期 8#,11#楼在售,2 期不对外销售户型:公摊:装修情况:毛坯可销售户数:30 套左右,全部位于 20 层以上5开盘:价格:现房 7300 元/平米证件:两证,土地使用证、用地规划许可证物业费:停车位:1:0.73.3 项目配套内部配套:入口广场、浅水池、中心庭院、大面积绿地等多层次的景观系统,并通过小区林荫步道、人行散步道、风雨廊、水榭、景观小品等串联起来,构成了完美统一的人居环境体系。 中小学:大唐试验小学、大众双语小学、理工附属小学 综合商场:美特好、国美、苏宁、美特好超市、八方商贸城、蔬菜批发市场、苏宁电器、建材市场、家具广场 银行:民生银行、光大银行、建设银行、农业银行、中国银行等医院:中医医院、太原中心第三医院、同仁堂、仁和药店 其他:今绣西沟、翡冷翠、一尊皇牛、醉仙楼公交:823、824、863、875(大众街下车) ,308、848、868、618、618(支) 、8633.4 推广现状售楼处位置不明显,装修考究;物料没有;接待人员不专业小结:美林湾现在可售房源少,二期所推出的房源不对外销售,不对本案形成直接竞争,但其后期的推盘情况有待及时跟进调研。4.蓝水假日4.1 项目概况地理位置:万柏林玉门河以北,东临 20 米宽的西渠路开发商:山西瑞驰房地产开发有限公司 建筑单位:浙江东洋地产建筑有限公司建筑类别:板楼 塔楼 高层6占地面积:26000 平方米建筑面积:84159 平方米容积率:3.43 绿化率:35% 4.2 房屋状况工程进度:在建 1 栋,18 层(4#楼) ,板楼期房 4 个单元,1 梯 2 户,1 梯 3 户;剩余 2 栋高层未定户型:现房没有小户型,尾房均在 150 平米以上公摊:装修情况:毛坯可销售户数:180 套左右开盘:年底,拿到预售证价格:6030 元/平米证件:四证物业费:停车位:1:14.3 项目配套中小学:理工大附小 公园路小学 实验小学 29 中 18 中 幼儿园:理工大幼儿园 童乐双语幼儿园 综合商场:华宇购物中心 家世界 美特好超市 美丽家园 医院:市二院 万柏林中心医院公交:809 路迎泽桥西下车,865 路滨河路下车4.4 推广现状售楼处位置偏僻,无装修;物料没有;接待一般小结:蓝水假日从直线距离上看是与本案最近的一个项目,但是交通不具通达性和便捷性,售楼部位置偏僻,推广不足,对本案竞争较弱。5.7080 国际青年城75.1 项目概况地理位置:万柏林漪汾街西段 61 号(漪汾街与双拥路交叉口)开发商:山西金峰房地产开发有限公司 建筑单位:中铁三局华北公司建筑类别:高层占地面积:6390 平方米建筑面积:23000 平方米容积率:3.6绿化率:35%5.2 房屋状况工程进度:全部现房,已经入住户型:户型区间 55-170 平米,55、67、69、73、94、108、116、126、132、168 十种户型,在售户型94 平米,108 平米公摊:装修情况:毛坯可销售户数:10 套开盘:价格:6200 元/平米证件:五证物业费:停车位:5.3 项目配套学校:外国语学校、医院:心脑血管医院、妇幼保健院、商场:华宇购物广场、银行:兴业银行、民生银行、建行、邮政储蓄、底商、写字楼 公交 :602、807、 866、823、10、6、12、827、8325.4 推广现状:无8小结:7080 国际青年城项目已经售完并入住,对本案的销售无影响。6.博林文苑6.1 项目概况地理位置:万柏林兴华街与和平北路交叉口西南角开发商:山西大亨房地产开发有限公司 建筑单位:江苏天宇建设工程建筑类别:高层占地面积:7258 平方米建筑面积:50876 平方米容积率:5.46绿化率:40%6.2 房屋状况工程进度:在建 2 栋 30 层户型:户型区间 90-135 平米,有两居室 96.25、97.05、97.60 三种户型,三居室 111.72、123.87、133.6 三种户型公摊:装修情况:毛坯可销售户数:360 户,各户型所占比例均匀开盘:价格:证件:物业费:停车位:6.3 项目配套购物:华宇购物广场、美特好、山木、山姆士学校:童乐双语幼儿园、晨光幼儿园、盖伦国际教育、阳光双语小学、和平北路小学、重机第一中学、晋机中学、二十九中、万柏林区中学、黄河艺9术学校、奇志外语学校、太原外国语学校、山西广播电视大学、山西省小学教师培训中心、天龙教育中心医院:太原市第二人民医院 心脑血管疾病医院、汾机医院、山西省齿科医院银行:中国农业银行、中国工商银行、民生银行、建设银行、太原商业银行娱乐:山西日升盛大酒店、芙蓉大酒店、江源酒店、阳光大酒店、和平大酒店、翠竹园酒店、天禧龙酒楼、新湘味美食城、滨河体育中心公园:玉门河公园、汾河公园、雕塑公园、普瑞昇游娱园、漪汾公园6.4 推广现状售楼处位置显著,但无装修;物料是户型 折页;接待一般小结:博林文苑项目在建,开盘未定,证件不齐,从项目社区布局规划、周边资源、项目占地、项目规模上均不对本案造成激烈竞争。7.世纪柏林7.1 项目概况地理位置:万柏林漪汾街与和平北路交叉口往北 200 米(原山西建筑机械厂)开发商:山西和佳房地产开发有限公司 建筑单位:江苏江中集团建筑类别:高层占地面积:33333 平方米建筑面积:119000 平方米容积率:3.50 绿化率:36.50%7.2 房屋状况工程进度:现房户型:户型区间 85-170 平米,有两居室 84.57、86.95、102.94 平米三种户型,三居室 116 平米户型公摊:装修情况:毛坯10可销售户数:约 40开盘:价格:6700 元/平米证件:五证物业费:1.27 元/平米*月停车位:1:0.87.3 项目配套中小学:市实验小学 双语小学 十八中 幼儿园:童乐双语幼儿园 综合商场:美特好超市 华宇购物广场 邮局:中国邮政 银行:太原市商业银行 中国银行 邮政 工行等 医院:三针医院 华晋医院 省心血管医院 其他:玉门河公园7.4 推广现状售楼处销售,处于尾盘销售期,宣传单页,户型图小结:品质楼盘,小区环境优雅,井然有序,剩余楼盘户型较差,层数高,对本案没有直接竞争,更多的是客户对其价格进行参考,进而影响客户对于本案的心理价格。8.荣兴天平观筑8.1 项目概况地理位置:尖草坪胜利西街 67 号(北中环街与和平北路交叉口西北角)开发商:山西荣兴伟业房地产开发有限公司 建筑单位:中泽建工集团有限责任公司建筑类别:高层占地面积:17748 平方米建筑面积:61069 平方米 容积率:3.44 11绿化率:38%8.2 房屋状况工程进度:共 5 栋楼,4#5#楼已售完,1#2#3#楼在建,26 层,期房户型:户型区间 95-137 平米,有两居室 95.73、107、108 平米三种户型,三居室 137.61 平米户型公摊:23-25 平米装修情况:毛坯可销售户数:约 170开盘:价格:4500 元/平米证件:五证物业费:1.2 元/平米*月停车位:1:0.58
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