,行业指标小幅回升，板块估值回落 房地产行业月报,证券研究报告 （优于大市，维持）,涂力磊 房地产行业分析师 SAC执业证书编号：S0850510120001 021-23219747 ,谢盐 房地产行业分析师 SAC执业证书编号：S0850511010019 021-23219436 ,2020年12月23日,概要,2,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,宏观形势 经济整体回升，货币需求回升，通胀回落：11月M1同比增长10.0%，增速比10月上升0.9个百 分点，M2同比增长10.7%，增速比10月上升0.2个百分点；11月份我国CPI同比下滑0.50%，涨 幅比10月下降1个百分点；美元兑人民币期末汇价6.5782；PMI为52.1%，比10月增加0.7个百 分点；我国进出口总额同比增13.6%，增速比9月增加5.2个百分点；顺差754.3亿美元。 行业形势 一二线城市土地成交金额环比回升：1-11月一二线城市累计成交土地金额26043.4亿元，同比 增加12.9%，比1-10月回落1.99个百分点。11月一二线城市当月成交土地金额1900.8亿元，环 比增加6.67%。 1-11月开发商结余资金增速回升：1-11月全国房地产累计资金来源与房地产累计投资之差4.16 万亿元，同比增加5.96%，比今年1-10月回升3.24个百分点。 地产A股对H股溢价：截至12月21日，龙头地产A股2019年PE为7.36倍，较龙头H股PE溢价 23.6%。 1-11月新开工、竣工增速回升：1-11月购地、销售和新开工分别累计同比-5.2%、1.3%、-2%。 投资建议 我们认为，行业面临疫情冲击压力。截至12月21日，房地产板块估值（PE-TTM）为9.56倍， 相对沪深300指数估值（PE-TTM）的折价率为39.1%。行业相对估值较前期回落。 风险提示：行业面临疫情严重以及政策调控两大风险。,资料来源：WIND，海通证券研究所,图：M1和M2月度同比变动情况图：各项贷款余额及月度同比变动情况,宏观形势货币供给保持稳定,货币供给,货币需求,11月M1同比增长10.0%，增速比10月 上升0.9个百分点，M2同比增长10.7%， 增速比10月上升0.2个百分比。 11月金融机构各项贷款余额171.5万亿 元，同比增12.8%，增速比10月下滑 0.1个百分点。,指标数据表现解读,11月，货币政策保持稳健，市场流动性保 持充裕。,0,2,4,6,8,10,12,2019-11,2020-01,2020-03,2020-05,2020-07,2020-09,2020-11,M1同比(%),M2同比(%),11.4,11.6,11.8,12.0,13.4 13.2 13.0 12.8 12.6 12.4 12.2,1400000,1450000,1500000,1550000,1600000,1650000,1700000,1750000,2019-11,2020-01,2020-03,2020-05,2020-07,2020-09,2020-11,金融机构各项贷款余额(亿元，左轴) 金融机构各项贷款余额同比(%，右轴),3,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,图：新增人民币贷款和中长期月度贷款情况,图：CPI和CPI（翘尾因素）月度变动情况,宏观形势货币需求回升，通胀持续回落,当月货币需求,因素),CPI、CPI(翘尾 11月份我国CPI同比下滑0.50%，涨,11月我国金融机构新增人民币贷款 14300亿元，同比增加2.88%，环比上 升107.3%。,幅比10月下降1个百分点。当月CPI 同比(翘尾因素)为0.0%。,指标数据表现解读,11月，货币需求回升；11月，CPI同比涨 幅继续下降。,850000,900000,950000,1000000,1050000,1100000,1150000,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,35000,40000,2019-11,2020-01,2020-03,2020-05,2020-07,2020-09,2020-11,金融机构新增人民币贷款当月值(亿元，左轴) 金融机构中长期贷款余额(亿元，右轴),-1.0 2019-11,0.0,1.0,2.0,3.0,4.0,5.0,6.0,2020-02,2020-05,2020-08,2020-11,CPI当月同比(%)CPI当月同比(翘尾因素，%),资料来源：WIND，海通证券研究所,4,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,图：美元兑人民币即期和6个月外汇远期月度变动,图：资金净流动月度变动情况,宏观形势人民币汇率升值，资金净流出反弹,人民币汇率,资金净流动,11月，美元兑人民币期末汇价6.5782。6 个月美元兑人民币远期期末汇价6.6637， 人民币汇率远期升水855个基点。,11月，资金净流出5876.05亿元。,指标数据表现解读,11月，人民币汇率持续升值。同期，资 金净流出继续回升。,注：资金净流入（出）是指外汇占款当月净增加额扣除实际利用的贸易净额和投资额后的资金净流入（出）。,7.3 7.2 7.1 7.0 6.9 6.8 6.7 6.6 6.5 6.4 6.3 6.2,2019-11,2020-01,2020-03,2020-05,2020-07,2020-09,2020-11,美元兑人民币期末汇率,6个月美元兑人民币外汇远期,-2000 -3000 -4000 -5000 -6000 -7000,3000 2000 1000 0,2 -1000,019-,112020-01202,0-,032,020-,052020-072,020-,092020-11,资金净流动情况(亿元),资金净流动情况(亿元),资料来源：WIND，海通证券研究所,5,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,图：PMI和工业增加值月度同比变动情况图：进出口、贸易顺差月度同比变动情况,宏观形势经济增速回升，外贸增速回升,工业数据,进出口 贸易,11月，PMI为52.1%，比10月增加0.7个百 分点。11月，工业增加值同比升7%，增 速比10月增加0.1个百分点。 11月，我国进出口总额同比增13.6%， 增速比10月增加5.2个百分点；11月，我 国实现贸易顺差754.3亿美元。,指标数据表现解读,11月，工业增速整体回升。外贸增速继续 提升，顺差总额继续回升。,-15,2019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-11 -10,-5,0,5,10,15,800 700 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200,贸易顺差当月值(亿美元，左轴),进出口金额当月同比(%，右轴),0,10,20,30,50,60,-30,-25,-20,-15,-10,-5,0,5,10,2019-11,2020-01,2020-03,2020-05,2020-07,2020-09,2020-11 40,工业增加值当月同比(%，左轴),PMI(%，右轴),资料来源：WIND，海通证券研究所,6,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,图：一二线城市土地成交建面累计值,图：一二线城市土地成交金额,行业形势一二线城市土地成交金额环比增加,1-11月一二线城市累计成交土地建面59677.9 土地成交 万平，同比上升10.6%，比1-10月回落1.55个,建面,土地成交 金额,百分点。 11 月一二线城市当月成交土地 3877.8万平，环比下降25.3%。,指标数据表现解读,11月，一二线城市土地成交面积环比下,1-11月一二线城市累计成交土地金额26043.4 降，一二线城市土地成交金额环比增加。 亿元，同比增加12.9%，比1-10月回落1.99个 百分点。11月一二线城市当月成交土地金额 1900.8亿元，环比增加6.67%。,-30,-20,-10,0,10,20,30,40,0,4000,8000,12000,16000,20000,24000,28000,32000,2019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-11,一二线城市土地成交金额累计值(亿元，左轴),一二线城市土地成交金额当月值(亿元，左轴) 一二线城市土地成交金额累计值同比(%，右轴),-60,-50,-40,-30,-20,-10,0,10,20,0,10000,20000,30000,40000,50000,60000,70000,2019-11,2020-01,2020-03,2020-05,2020-07,2020-09,2020-11,一二线城市土地成交建面累计值(万平，左轴),一二线城市土地成交建面当月值(万平，左轴) 一二线城市土地成交建面累计值同比(%，右轴),资料来源：WIND，海通证券研究所,7,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,图：房地产累计资金来源与房地产累计投资之差,行业形势开发商结余资金同比增速继续回升,房地产资金来源 与投资之差累计值,房地产资金来源 与投资之差当月值,1-11月全国房地产累计资金来源与房地产 累计投资之差4.16万亿元，同比增加5.96%，,比今年1-10月回升3.24个百分点。,11月全国房地产累计资金来源与房地产累 计投资之差5093.1亿元，环比上升40.6%。,指标数据表现解读,11月房地产累计资金来源继续大于开 发投资，1-11月同比增速继续回升。,-30,-25,-20,-15,-10,-5,0,5,10,48000 43000 38000 33000 28000 23000 18000 13000 8000 3000 -2000,2019-11,2019-12,2020-02,2020-03,2020-04,2020-05,2020-06,2020-07,2020-08,2020-09,2020-10,2020-11,（房地产资金来源-房地产投资）累计值(亿元，左轴),（房地产资金来源-房地产投资）当月值(亿元，左轴),（房地产资金来源-房地产投资）累计同比(%，右轴),资料来源：WIND，海通证券研究所,8,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,注：A股龙头公司是万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团；H股龙头是中国恒大、碧桂园、融创中国、,资料来源：WIND，海通证券研究所,中国海外发展。上市公司PE测算采用的归母净利润来自Wind一9致预期。,图：地产A股相对地产H股PE折溢价率图：地产A股相对地产H股PB折溢价率,行业形势地产A股对H股溢价率回落,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,地产A股相对H 截至12月21日，龙头地产A股2019年PE为,股PE折溢价率,地产A股相对H 股PB折溢价率,7.36倍，龙头H股2019年PE为5.95倍。前 者相对后者溢价23.6%。,同期，龙头地产A股2019年PB为1.36倍， 龙头地产H股2019年PB为1.12倍。前者 相对后者溢价23.8%。,指标数据表现解读,12月，地产A股相对地产H股PE、 PB溢价,率回落。,5,10,15,20,-20,0,20,140 120 100 80 60 40,Dec/15 Jun/16 Dec/16 Jun/17 Dec/17 Jun/18 Dec/18 Jun/19 Dec/19 Jun/20 Dec/20,溢价率(%，左轴)25 A股龙头地产公司市盈率（倍，右轴） 港股龙头地产公司市盈率（倍，右轴）,-20 -40 -600-40,0.0,0.5,1.0,1.5,2.0,2.5,3.0,3.5,0,20,40,60,80,100,Dec/15 Jun/16 Dec/16 Jun/17 Dec/17 Jun/18 Dec/18 Jun/19 Dec/19 Jun/20 Dec/20,溢价率(%，左轴),A股龙头地产公司市净率（倍，右轴） 港股龙头地产公司市