,2020年成都房地产市场总结及后市研判,保利投顾研究院西部分院,全国宏观环境,2,01.,成都市场现状,02. 03.,未来机会预判,F,O,R,F,U,T,U,R,E,PART 1,全国宏观环境,3,全球主要经济体加速复苏，叠加疫苗取得突破性进展，PMI先行指标已恢复至景气区间，但海外疫情反复，明年全球经 济修复速度仍具有不确定性。反观国内，得益于有效的防疫机制中国经济增速率先回正，是当前唯一实现正增长的经济 体，未来对全球资金的吸引力将持续增强。,50.00 45.00 40.00 35.00 30.00,70.00 65.00 60.00 55.00,美国,欧元区,英国,中国,图：世界主要经济体制造业PMI走势（%) 美 国 ：57.5 英 国 ：55.6 欧元区：53.8 中国：52.1,图：世界主要经济体GDP增速走势,数据来源：wind，保利投顾研究院整理,经济指标,10月,11月,GDP增速,3.2%（二季度） -1.6%（前二季度累计）,出口同比,11.4%,4.9%（三季度） 0.7%（前三季度累计） 14.9%,社零同比,4.3%,5.0%,固投累计同比,1.8%,2.6%,房投累计同比,6.3%,6.8%,制造业PMI,51.4,52.1 连续9个月高于临界点,财新制造业PMI,53.6,54.9 2010年12月以来新高,财新服务业PMI,56.8,57.8 2010年5月以来次高,图：中国宏观指标最新数据,01 宏观经济环境：1）国内外环境疫情影响下全球经济经济逐步修复，中国经济优势凸显,01 宏观经济环境：2）”十四五“规划构建双循环发展格局，地产与金融、实体均衡发展,“十四五规划”建议稿中提出，要形成“内循环+双循环”的经济新发展格局，都市圈作为双循环的重要发展支点，预计 未来都市圈规划利好仍将继续释放，如成渝、长江中游等；根据2025年人均GDP将达到高收入国家标准(1.25万美元)，推 算未来5年经济增速5.5%左右。政治局会议提出注重需求侧改革，促进房地产市场平稳健康发展，对房地产定调整体中性。,1,2,3,4,推进以人为核心的新型城镇化，建设现代化都市圈，推 进成渝经济圈建设,5,加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家 政、物业等服务业供给,图：”十四五“涉及房地产相关表述 推动金融、房地产同实体经济均衡发展 实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源 等产业门类关系协调。,促进住房消费健康发展 增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消 费，促进住房消费健康发展。,有效增加保障性住房供给 有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集 体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住 房供给。,图：习近平针对规划建议稿中部分重要观点的说明,关于“十四五”和到2035年经济发展目标,关于以推动高质量发展为主题,关于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促 进的新发展格局,2025年：人均GDP达到高收入国家标准。推算未来五年的经济增速约5.5%； 2035年：实现经济总量或人均收入翻一番。推算未来15年经济平均增速4.8%,当前，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平 衡不充分的发展之间的矛盾，发展中的矛盾和问题集中体现在发展质量 上。,要坚持供给侧结构性改革的战略方向，形成需求牵引供给、供给创造需求的更 高水平动态平衡。推动形成国内经济循环，就能更好吸引全球资源要素，形成 参与国际经济合作和竞争新优势。,数据来源：保利投顾研究院整理,02 行业政策环境：1）中央基调由稳预期转向中性偏紧，房地产金融风险关注度提升,疫情后政策以稳预期为主，三季度部分城市房价涨幅明显，政策基调转向中性偏紧。在对十四五解读中，国务院副总经理 表示“房地产影响投资和消费，事关民生和发展”，银保监会主席表示“房地产是中国金融风险最大的灰犀牛”，后市对 房地产资金流入仍保持敏感性，12月政治局会议定调，促进房地产市场平稳健康发展，预计行业政策将延续中性偏紧。,6.70,6.50,6.40,6.40,6.20,6.00,6.00,-6.80,3.20,4.90,(8.0),(6.0),(4.0),(2.0),0.0,2.0,4.0,6.0,8.0,2018Q1,2018Q2,2018Q3,2018Q4,2019Q1,2019Q2,2019Q3,2019Q4,2020Q1,2020Q2,2020Q3,图：近年中央会议对房地产的表述,2018.4 推动楼市健康发展,2018.7.31 坚决遏制房价上 涨,2018.10/12 未提及,2019.4 重提房住不炒,2019.7 首提不将房地产作为 短期刺激经济的手段,GDP当季增速 6.80,2020.4.17,重提房住不炒,促进平稳健康发,展,2020.7.24 中央座谈会紧绷这根弦,2020.8.26,定向约谈房价涨幅较快城市,2020.12.11 政治局会议,促进房地产市场平稳健康发展 2020.12.11 经济工作会议 解决好大城市住房突出问题,2020.,3 未提及,稳预期,资金、楼市监管并行,2020.6 严查资金违规流入房地产,2020.8 “三道红线”,2020.9 防止房地产过度金融化,数据来源：保利投顾研究院整理,02 行业政策环境：2）地方趋势从边际放松到中性偏紧，定向调控延续“有保有压”,边际放松，刺激需求,土地市场支持 湖北省、江苏省、深圳、上海、天津、西,安、福州、南昌等 降低预售条件 无锡、苏州、福州、厦门等,政策密集期（7-10月），调控过热城市,人才落户放松 山东省、北京、广州、重庆、中山、宁波 限购升级/补丁,购房补贴,苏州等 衡阳、钦州、杭州、抚州、沈阳等,政策进入平稳期（11-12月），有松有紧,提高首付比例 限价升级 限售升级 摇号向无房家庭倾斜,深圳、东莞、杭州、宁波、南京、银川 无锡、常州、沈阳、长春、唐山 东莞、杭州、绍兴、沈阳、长春、唐山、徐州、长沙 东莞、杭州、常州 南京、宁波、杭州、成都,深圳限购年限增加至三年,过热收紧 成都实行购房资格预审，再提无房家庭优先,二手房增值税免征年限沈阳、成都 延长 土拍限制宁波、南京、唐山、绍兴、长沙、衢州、台州,比例 西安提高二套首付比例 宁波提高二套首付比例，收紧限购限售范围 较冷放松 哈尔滨鼓励房企打折促销让利销售新房,上半年地方楼市以支持性政策为主，从支持房企端到边际刺激需求端；下半年部分城市过热引发调控收紧，三季度政策 进入密集期，主要调控方向为限购限贷收紧、限价限售升级、加大优先刚需房源比例等；四季度趋于缓和，政策有松有 紧。预计后市各地延续定向调控，过热城市仍有加码风险，部分较冷城市如北方、中部存边际优化空间。 图：2020年房地产地方性调控政策时间轴 上半年：支持性政策为主,下半年：定向调控,数据来源：保利投顾研究院整理,8,02 行业政策环境：3）地产金融融资环境趋紧，“三道红线”持续影响高杠杆房企,上半年融资环境整体较宽松，房企发债处于高位；下半年随着“三道红线”出台，引导房企减少表外融资，对于银行新 增涉房贷款要限制在贷款总量的30%，同时信托在现有规模上压降20%，融资环境进一步趋紧。年内融资环境的变化影 响土地市场走势，上半年溢价率走高，下半年呈现回落，预计明年融资环境收紧将对高杠杆房企经营投资策略造成影响。,数据来源：wind，平均溢价率为300城口径，保利投顾研究院监测整理,0,10,20,30,40,50,60,70,80,1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0,2016年1月 2016年3月 2016年5月 2016年7月 2016年9月 2016年11月 2017年1月 2017年3月 2017年5月 2017年7月 2017年9月 2017年11月 2018年1月 2018年3月 2018年5月 2018年7月 2018年9月 2018年11月 2019年1月 2019年3月 2019年5月 2019年7月 2019年9月 2019年11月 2020年1月 2020年3月 2020年5月 2020年7月 2020年9月 2020年11月,图：房企发债总量及全国土拍溢价率（亿元，%）,房企发债规模（亿元）,平均溢价率(%),发债规模上涨 土拍溢价明显,发债规模上涨 土拍溢价明显,发债规模上涨 土拍溢价明显,三道红线出台后，融资收紧，溢价 率下调；同时发债作为融资渠道的 重要补充，规模同比保持上涨。,80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0%,3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00,2015-03 2015-07 2015-11 2016-03 2016-07 2016-11 2017-03 2017-07 2017-11 2018-03 2018-07 2018-11 2019-03 2019-07 2019-11 2020-03,房地产资金信托余额（万亿元）新增信托同比（%）,图：房企信托融资情况,5月不得向不满足432条 件房企提供融资 8月坚决一直房地产信托 过快增长势头,5月违规开展房地产信托 业务被列入检查要点,中央监管重点：影子银行、地方债务、房地产融资 地方债、信托融资目前基本管控到位（房地产信托规模进入负增长）， 下阶段重点在房地产方面，当前出台“三道红线”给房企去杠杆,房地产在疫情后成为经济恢复的“压舱石”。开发投资额累计增速6.8%，单月增速上涨11%至近三年高位，新开工面积 累计同比下降2.7%，不及去年同期，但降幅收窄，持续修复。年初受疫情拖累，全国商品住宅销售额同比处于负值区间， 二季度起需求持续释放，单月增速维持两位数增长，11月同比增长20.1%，累计同比扩大至9.5%。,03 全国市场走势：1）全国特征：行业韧性较强，住宅销售额累计增幅扩大至9.5%,数据来源：保利投顾研究院整理,图：我国商品住宅销售额月度同比增速（%）,图：我国房地产开发投资、新开工及商品住宅销售累计增速（%）,-50,-40,-30,-20,-10,0,10,20,30,40,50,房地产开发投资完成额,房屋新开工面积:住宅,商品住宅销售面积,-60%,-40%,-20%,0%,20%,40%,60%,80%,2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月,2018年,开发投资额：6.8%，去年同期：10.2%,新开工面积：-2.7%，去年同期：9.3%,住宅销售面积：1.9%，去年同期：1.6%,疫情拖累 2017年,增速高于往年 2019年2020年,03 全国市场走势：2）分线特征：一线率先修复持续走高，二三四线分化加剧,(50),0,50,100,150,2014-12 2015-01 2015-02 2015-03 2015-04 2015-05 2015-06 2015-07 2015-08 2015-09 2015-10 2015-11 2015-12 2016-01 2016-02 2016-03 2016-04 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 2016-11 2016-12 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 2017-07 2017-08 2017-09 2017-10 2017-11 2017-12 2018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09