地产行业月报,供地新政出台，境内融资量缩价升,平安证券研究所地产团队,3月17日,证券研究报告 行业评级：强于大市（维持）,请务必阅读正文后免责条款,本月观点：受春节假期与个别信用事件影响，2月房企融资规模大幅下滑，境内成本略有抬升，短期融资分化或将加剧。楼市方面， 上年低基数 与楼市热度延续下，2月成交延续高增，后续主流房企销售表现依旧可期；同时中央加强供地管理下，2月济南等地明确供地“两集中”，利于 缓解地价上涨压力，改善行业拿地隐含毛利率，亦利于龙头规模房企扩大自身优势。大盘波动加剧、市场风格切换背景下，地产板块低估值、 低持仓、高股息率，配置价值依旧凸显。看好后续主流房企估值持续修复，建议关注： 1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利 地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、 新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、保利物业。 政策：延续偏紧基调，加强供地管理。2月涉房类政策共26项，环比降21%，其中偏紧类13项，偏松类8项。中央层面重申“三稳”，要求重点 城市集中供地、稳定市场预期。地方层面，北上深杭等热点城市楼市调控频繁加码，重点监管哄抬房价、违规资金进入楼市、购房人资格审查 等领域，后续因城施策或继续演绎；济南与青岛则发文落实土拍“两集中”新政，后续不排除其他重点城市跟随。 资金：融资规模显著下滑，境内成本上升。受春节假期、个别房企信用事件影响，2月房企境内债、境外债、集合信托分别发行205亿元、40亿 美元、265亿元，环比降62.3%、66.8%、57.4%，平均收益率5.03%、6.03%、7.39%，环比分别升0.32pct、降1.15pct、升0.07pct。短期信用 事件与流动性收紧担忧下，房企融资分化或将加剧；中期随着主流房企降杠杆、稳增长，融资成本有望改善。 楼市：假期推盘放缓，低基数下成交增速保持高位。2月重点50城新房、20城二手房月日均成交同比增长369.0%、357.2%，增速较上月提升 293.3pct、311.9pct。考虑2020H1低基数、楼市热度延续，短期成交同比有望维持高位。2月35城商品房平均批准上市面积环比下降51.8%，随 着三四月传统销售旺季到来，后续房企推盘节奏或有望加快。 地市：土地成交量跌价增，溢价率延续上升。受春节假期影响，2月百城土地供应建面环比降3.2%，成交建面环比降41.0%，土地成交均价环比 升35.9%，溢价率15.8%，环比升2.3pct。考虑短期楼市热度延续、房企年初拿地便于年内入市，短期土拍积极性仍有小幅回升可能；后续随着 销售去化承压、房企融资高频监测集中供地政策的落地，地市预计整体以稳为主。 房企：低基数下销售高增，拿地力度加大。百强房企2月单月销售面积、销售额分别同比增长109.5%、166.3%，较2019年同期增长43.3%、 66.0%。2月50强房企整体拿地销售金额比25.2%，环比升4.7pct；红橙黄绿四档拿地销售金额比分别为29.0%、24.9%、20.0%、37.4%，环比 升19.3pct、降7.7pct、降0.7pct、升14.5pct，绿档拿地延续积极。 板块表现：2月申万地产板块上涨10.3%，位列28个行业第一。截至3月16日，地产板块PE（TTM）8.79倍，估值处近五年10%分位。 风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。 2,核心摘要,政策：延续偏紧基调，加强供地管理,3,资料来源：各政府网站，平安证券研究所,据不完全统计，2月涉房类政策（含中央及地方）共26项，环比降21%；其中偏紧类13项，占比50%，偏松类8项， 占比31%。年初热点城市楼市热度延续，触发调控升级，涉房类政策仍以偏紧为主。 中央层面重申“三稳”，要求重点城市集中供地、稳定市场预期。2月26日，自然资源部表示各重点城市今年要继续 增加住宅用地供应量，对住宅用地集中公告、集中供应。3月2日，郭树清主席表示房地产领域的核心问题还是泡沫比 较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。3月5日，政府工作报告提出要稳地价、稳房价、稳预期， 解决好大城市住房突出问题。 2月涉房类政策仍以偏紧为主2月以来中央层面主要政策、会议,4,5,11,8,10,23,13,17,18,19,21,13,48,23,26,14,11,6,8,5,5 10,4,15,7,8,0,10,20,30,50 40,60,70,2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月,项,中性偏松偏紧,2020,2021,4,资料来源：各政府网站，平安证券研究所,近期地方楼市调控政策汇总,政策：热点城市调控升级，济南、青岛落实土拍新政,2月以来，北上深杭等热点城市楼市调控加 码政策频繁出台，旨在抑制哄抬房价、违 规资金进入楼市等行为；济南与青岛则发 文落实土拍“两集中”新政。 年初核心城市楼市热度延续下，随着中央 高频监测与地方快速响应、房地产贷款集 中度管理的逐步推进，将稳定市场预期， 热点城市楼市波动或收窄。同时，中央加 强重点城市土拍管理下，后续不排除其他 重点城市出台类似“两集中”供地政策。,资金：信贷投放边际放松，行业融资维持偏紧,5,资料来源：Wind，平安证券研究所,2月M2同比增速环比回升,2月社融存量增速环比回升,2月M2同比增10.1%，增速环比上升0.7个百分点；社融存量同比增长13.3%，增速环比上升0.3个百分点。2月20日1年 期LPR、5年期及以上LPR最新报价3.85%、4.65%，连续11个月不变。 平安宏观组判断，政策不具备快速收紧的基础，大概率将维持“不急转弯”的基调；货币政策对市场的冲击可能没 有想象中的那么强，紧信用来得没有那么快。房地产行业层面，随着“三条红线”、房贷集中度新规在资金需求 端、供给端共同发力，高频监测下预计融资环境维持偏紧状态。,3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85,4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65,4.8 4.6 4.4 4.2 4.0 3.8 3.6 3.4 3.2 3.0,2020-04,2020-06,2020-08,2020-10,2020-12,2021-02,%,LPR报价连续11个月持稳 贷款市场报价利率(LPR):1年 贷款市场报价利率(LPR):5年,6,7,8,9,10,11,12%,2018-02 2018-08 2019-02 2019-08 2020-02 2020-08 2021-02,M2:同比,M2:同比,8%,9%,10%,11%,12%,13%,14%,300 290 280 270 260 250 240 230 220 210 200,2018-12 2019-04 2019-08 2019-12 2020-04 2020-08 2020-12,万亿元,社会融资规模存量,同比,资金：境内债、信托融资利率上行，房贷利率环比上浮,6,资料来源：Wind，用益信托网，平安证券研究所,2月全国首套、二套房贷平均利率分别为5.22%、5.53%，环比升0.04pct、0.03pct，主要或受热点城市房贷收紧等影 响。考虑5年期及以上LPR报价连续未调整，后续房贷利率走势预计整体稳定，个别热点城市仍有房贷利率上行压 力。 2月房企境内债、境外债平均发行利率、集合信托平均年收益率分别为5.03%、6.03%、7.39%，环比分别升0.32pct、 降1.15pct、升0.07pct。其中，境内债、集合信托发行利率上行，或与近期个别房企信用事件有关。 房企境内债、境外债与信托发行成本 首套及二套房贷平均利率走势,5.9 5.8 5.7 5.6 5.5 5.4 5.3 5.2 5.1 5.0 4.9,2019-12,2020-02,2020-04,2020-06,2020-08,2020-10,2020-12,2021-02,%,首套平均房贷利率,全国二套房贷平均利率,8.40 8.20 8.00 7.80 7.60 7.40 7.20 7.00 6.80 6.60,4,5,6,7,8,9,10,11,2019-07,2019-10,2020-01,2020-04,2020-07,2020-10,2021-01,%,%,境内债平均发行利率 集合信托平均年收益率（右轴）,境外债平均发行利率,资金：债券、信托发行大幅下滑，短期融资分化或加剧,7,资料来源：Wind，用益信托网，平安证券研究所,房地产债券及信托发行规模走势（月）,受春节假期、个别房企信用事件影响，2月房企境内债、境外债、集合信托分别发行205亿元、40亿美元、265亿元， 环比分别降62.3%、66.8%、57.4%，同比分别降8.6%、升10.4%、降17.9%。 考虑到期规模较高（境内债4213亿元、境外债552亿美元、集合信托7847亿元），预计房企融资态度仍将保持积极。 但短期信用事件、流动性收紧担忧下，国企、民企融资分化或将加剧；中期随着降杠杆、稳增长的推进，部分房企 融资成本有望逐步改善。,房地产债券及信托到期情况,200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,2020-012020-032020-052020-07,2020-09,2020-11,2021-01,境内债发行金额（亿元） 海外债发行金额（亿美元，右轴）,集合信托发行金额（亿元）,100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0,1,000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0,2021-1,2021-3,2021-5,2021-7,2021-9,2021-11,集合信托到期规模（亿元） 境外债到期（亿美元，右轴）,境内债到期（亿元）,楼市：低基数下成交同比高增，短期或维持较高水平,8,资料来源：各地房管局，国家统计局，平安证券研究所注：1月数据统计周期为1-19日,2月重点50城新房月日均成交6059套，同比增长369.0%，增速较上月提升293.3个百分点；其中一、二、三线城市同 比增269.3%、323.6%、453.6%，分别较上月升139.1个、269.4%个、375.3%个百分点。2月重点20城二手房月日均成 交1885套，同比增长357.2%，增速较上月升311.9个百分点。 考虑上半年疫情低基数效应、楼市热度延续，成交同比或将维持较高水平。分城市来看，短期受“就地过年”政策 影响，预计一二线楼市成交表现将好于三四线。,50城商品房月日均成交套数同比,20城二手房月日均成交套数同比,500% 400% 300% 200% 100% 0% -100% -200%,2020.2,2020.4,2020.6,2020.8,2020.10,2020.12,2021.2,新房月日均成交同比,一线同比,二线,三线,400% 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100%,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,4000,2020/02,2020/04,2020/06,2020/08,2020/10,2020/12,2021/02,二手房月日均成交（套数）,二手房月日均成交套数同比,楼市：假期下推盘放缓，后续节奏或将加快,9,资料来源：中指院，平安证券研究所,受春节假期影响，2月重点城市周均推盘0.56万套，环比降41.7%；2月重点城市周均开盘去化率65%，环比提升1个 百分点。考虑三四月为传统销售旺季，后续房企或将加快推盘节奏。,重点城市新推房源情况,重点