目 录,CONTENT,物流地产行业发展环境,物流地产行业发展现状,物流地产龙头企业分析,01 02 03 04 行业投资风险与发展趋势,物流地产行业发展环境,物流地产概念界定及特征 物流地产发展政策环境分析 物流地产发展社会环境分析 新冠疫情对行业的影响分析,01,物流地产是由美国普洛斯（Prologis）公司率先提出并实践的，开始于上世纪80年代，至今为止已有将近40年的历史。普洛斯对物流 地产的解释是：根据客户的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，并且采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施， 与客户（比如制造商、零售商、物流公司等）建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施和专业的 物业管理服务，实现货物从供应地向接收地的流通。 物流地产是工业地产的细分领域，也是传统物流仓储功能和服务的延伸业态。,物流地产与工业地产 物流地产依托土地资源和基础设施，物流地产的资产形成包含选址、建设、出租 等环节，最终实现物流与不动产的结合，因此物流地产属于工业地产的范畴。 物流地产与物流仓储 物流地产不仅仅局限于传统意义上的物流仓储，是在经济全球化与供应链一体化 背景下的仓储，是在现代物流系统中以满足供应链上下游的需求为目的，在特定 的有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及 其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。,工业地产,物流地产,物流仓储,1.1 物流地产概念界定及特征,资料来源：前瞻产业研究院整理,具备一定的土地规模,物流地产的主要功能在于货物的 仓储和流转，因此需要有一定的 空间规模才能够满足流通的要求。,对交通条件要求较高,物流地产主要服务于企业的货物 仓储物流，因此，在地理位置属 性上物流地产对于交通设施的依 赖性非常强，依靠航空、铁路、 高速公路、港口等交通基础设施 实现货物的快速流转。,与周边产业基础息息相关,物流地产的发展依靠周边区域的 产业基础支撑。作为物流设施， 物流地产服务于生产企业的原材 料和产成品的仓配需求、零售企 业最后一公里之前的商品储运等。 因此，物流地产能够辐射的区域 货物供应或需求规模决定了物流 地产的发展空间；同时，产业结 构的类型也会对物流设施提出不 同的要求，比如冷链、易燃、危 险品等特殊产品对物流服务有特 殊的要求。,物流地产的具体承载设施包含物流园区（核心载体）、物流仓库、配送中心、分拨中心等，主要特征包括具备一定的土地规模，对交通条 件要求较高，大量集中于交通枢纽节点，并且与周边区域的产业基础息息相关。 物流地产的主要特征,1.1 物流地产概念界定及特征,资料来源：前瞻产业研究院整理,20192020 年：起步建 设阶段,到2020年建设30个左右辐射带动能力较强、现代化运作水平 较高、互联衔接紧密的国家物流枢纽,20212025 年：加速建 设阶段,到2025年布局建设150个左右国家物流枢纽,20262035 年：综合提 升阶段,基本形成与现代化经济体系相适应的国家物流枢纽网络,目前国内对于物流地产相关的政策规划主要聚焦在仓储设施建设方面，围绕仓储行业发展水平难以满足日益增长的需求这一矛盾，让国 内仓储行业走上更为规范、快速的发展道路，为行业发展营造较好的政策环境。 其中国家物流枢纽布局和建设规划对国家物流枢纽建设类型、建设规模、发展目标等方面提出了具体的发展目标，有利于整合存 量物流基础设施资源，提高物流整体运行效率和现代化水平，进一步推动物流地产的发展提升。 截止到2020年底中国物流地产相关发展政策汇总2019-2035年中国国家物流枢纽建设规划目标,1.2 物流地产发展政策环境分析,资料来源：前瞻产业研究院整理,居民消费水平升级,居民消费水平加速攀升：根据SIF（苏宁金融研究院）对全国居民 实物消费、服务类消费、消费升级业态、苏宁消费升级等指标体系 的综合分析后提出的消费升级指数情况，国内居民消费升级综合指 数从2013年的0.341上升至2019年的0.378，年均增速约1.73%，反 映出我国居民消费水平加速攀升，消费需求巨大。 社会消费品零售总额高速增长：2010-2019年中国社会消费品零售 总额年均复合增速超过10%，2020年1-11月中国社会消费品零售总 额达到35.14万亿元，物流地产的基础设施作为零售供应链的中的 重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验方面有着 重要作用，零售市场的高速增长进一步促进物流地产的发展提升。,电商快递快速崛起,物流地产作为物流基础设施，是物流供应链的重要环节，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验方面有着重要作用。随着居民 消费升级和零售电商的兴起，消费市场在传统仓储服务的基础上，对物流地产其他方面的要求不断提高，促进物流产品、服务模式、技术 水平等发展升级，推动着物流地产行业的进步。,2015-2020年中国快递业务量规模年均复合增速超过20%，国内电 商的爆发式增长，推动了物流行业的迅猛发展，作为配套设施的 物流地产也随之快速发展。 2015-2020年中国快递业务量变化趋势图（单位：亿件，%）,206.7,312.8,400.6,507.1,635.2,741.0,48.0%,51.4%,28.0%,26.6%,25.3%,30.5%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,800 700 600 500 400 300 200 100 0,2015年,2016年,2020年1-11月,2017年 业务量（亿件）,2018年2019年 增长率（%）,资料来源：SIF 国家统计局 前瞻产业研究院整理,1.3 物流地产发展社会环境分析,2020年的新冠病毒疫情对物流地产行业发展的影响主要体现在以下几个方面：,A,B,隔离政策促使电商渗透率提升，进一步促进行业需求增长,根据国家统计局数据，2020年1-11月中国社会消费品零售总额达到35.14万亿元，同比下降6.3%； 而同期的国内快递业务量规模同比增长30.5%，快递业务收入同比增长11.7%。疫情期间的隔离措施 促使传统零售品牌全渠道进一步打开，促进电商渗透率的提升和电商仓储需求的增长，带动物流 地产市场的进一步发展。,物流服务效率面临考验，传统物流地产企业面临转型升级 疫情期间的物流服务效率面临挑战，使得在运营效率上有明显优势的高标仓得到行业的广泛关注， 而大量提供基础仓储服务的传统物流地产商业务运营面临挑战，疫情对行业的物流服务升级起到 一定程度的促进作用，行业将迎来新一轮变革。,资料来源：前瞻产业研究院整理,1.4 新冠疫情对行业的影响分析,物流地产行业发展现状,物流地产行业发展历程 物流地产的产业链体系 物流地产行业供需现状 物流地产开发运营模式 物流地产行业竞争格局 物流地产行业发展问题,02,2001年中国加入WTO后，大量外资企业进入中国，提出“物流地产”概念的普洛斯于2003年进入中国开始“圈地运动”，同时将仓储 物流设施的国际标准带入国内，至此国内物流地产的发展拉开序幕。 中国物流地产行业发展历程,起步发展阶段（2003-2007）,普洛斯的到来拉开了外资开发商进军中国的 序幕，“物流地产”概念逐渐在中国传播开 来。 2003年普洛斯成立上海办事处 2005年丰树进入中国市场 2006年盖世理成立中国分公司,高速发展阶段（2008-2013）,嘉民、安博等外资开发商加快中国布局，宇 培、易商、宝湾等国内开发商也在迅速崛 起。 2008年GIC收购普洛斯亚洲业务 2009年中投集团入股嘉民 2011年安博并购原ProLogis,优化调整阶段（2014至今）,万科、平安等国内房地产和金融企业也开始 涉足这一领域，参与主体众多，市场火热， 2014年万科与黑市达成合作 2015年平安宣布进军物流地产 2016年宇培集团在香港上市 2017年普洛斯私有化成功 2020年中国物流地产REITs开始试点,2.1 物流地产行业发展历程,资料来源：前瞻产业研究院整理,国内物流地产行业产业链上游的参与者是资源的提供方，包括土地资源提供方，建材、设备的供应商等；产业链中游环节主体是物流 地产开发企业，主要包括专业物流地产企业、传统房地产企业、零售企业、电商企业、金融机构、物流企业等；产业链下游是物流地产的 客户，包括第三方物流企业、电商企业、制造业企业、零售企业等。,上 游,中 游,下 游,设备、建材供应商,土地资源提供方（政府、地产商等）,制造企业,零售企业,电商企业,物流企业,专业物流地产企业 普洛斯、普洛斯、宇培、 嘉民、丰树、易商红木等,中 国 物 流 地 产 行 业 产 业 链,物流企业 传化、顺丰、圆 通、中通、韵达等,金融机构 平安不动产、厚朴、 淡马锡和华平资本等,传统房地产企业 万科、绿地、华夏幸 福、碧桂园、宝能等,零售企业 百联集团、东百集团 等,电商企业 阿里、京东、苏宁等,2.2 物流地产的产业链体系,资料来源：前瞻产业研究院整理,从物流保管费用规模来看，近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。2010-2019年物流保管费用保持持续增长态 势，到2019年中国物流保管费用达到5.0万亿元，同比增长7.4%，占物流行业总费用规模的34%；从仓储固定资产投资完成额增速来看，2012- 2016年保持高增长趋势，但从2017年开始国内仓储固定资产投资完成额下降明显，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。 整体来看，近几年国内仓储行业固定资产投资大幅收缩，但市场规模依旧保持增长态势，反映出国内物流地产行业从增量市场高速发 展转向存量市场转型升级的发展阶段。,2010-2019年中国物流保管费用走势情况（单位：万亿元，%）,2.0,2.4,2.9,3.3,3.6,3.73.7,3.9,4.6,5.0,20.5%,22.6%,11.9%,8.9%,7.0%,1.6%,1.3%,6.7%,13.8%,0.0%,5.0%,10.0% 7.4%,15.0%,20.0%,25.0%,0.0,1.0,2.0,3.0,4.0,5.0,6.0,2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 物流保管费用（万亿）同比增长（%）,2012-2020年中国仓储业固定资产投资完成额同比增长情况（单位：%）,28.0%,32.7%,22.4%,28.3%,5.5%,-0.4%,-1.3%,-7.7%,9.0%,-10.0%,-5.0%,0.0%,5.0%,10.0%,15.0%,20.0%,25.0%,30.0%,35.0%,资料来源：中国物流与采购联合会 国家统计局 前瞻产业研究院整理,2.3 物流地产行业供需现状市场规模,基础设施供应进一步增长,根据物联云仓统计数据显示，截至2019年底，全国通用仓库总面积超3亿平方米，由于适应性较强、利用率较高，中国通用仓库规模 也在不断的扩大；截至2020年11月末，全国通用仓库总面积超3.21亿，比2019年底增加0.21亿平方米，仓库资源覆盖32个省份，227个 城市，7407个园区。 2019-2020年中国通用仓库总面积情况（单位：亿平方米）,3,3.21,3 2.5 2 1.5 1 0.5 0,3.5,2019年底,2020年11月底,资料来源：物联云仓 前瞻产业研究院整理,2.3 物流地产行业供需现状供给现状,资料来源：中国物流信息中心 前瞻产业研究院整理,2019年,2020年,注：中国物流信息中心未公布2020年9、10月数据。,市场需求有望进一步增长 2019年中国仓储业务量指数平均水平为56%，较2018年上升3.5个百分点，显示出2019年全年仓储行业业务总量呈现稳中有升的态势， 业务量增速强劲。 2020年除受新冠疫情影响，国内仓储市场发展受阻，但自3月份开始，仓储市场迅速恢复至50%荣枯线以上水平，2020年12月，仓储业 务量指数为54.4%，保持在扩张区间，反映出仓储业务需求在上月高速增长