商业地产市场月度报告,中指研究院,宏观环境,市场表现,政策动态,企业动态,大宗交易,1、政策动态,国务院：印发建设高标准市场体系行动方案，加快构建国内国际双循环体系 重庆：加快构建消费新生态体系，培育发展“巴渝新消费” 2、宏观环境 宏观经济：经济持续稳定恢复，总量迈上新台阶 服务业经济：服务业景气度下降，但仍位于荣枯线以上；新动能支撑作用凸显 收支结构：2020年全国居民人均收入比2010年增加一倍，居民消费支出稳步恢复 消费市场：消费市场经受住疫情冲击，消费结构持续升级 3、市场表现 商业地产新房市场：2020年，全国投资同比增长0.9%；新开工和销售同比降幅较1-11月均有收窄 商铺租赁市场：2020下半年，百街商铺平均租金环比下跌0.52%，百MALL商铺平均租金环比下跌0.25% 写字楼租赁市场：2020年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米天，环比下跌0.43% 商办用地市场：2021年1月，全国300城商办用地推出面积同比增长，成交面积同比下降 4、企业动态 永辉超市新品牌“佐餐诱厨”亮相，打造沉浸式餐厨消费体验 宝龙地产27.5亿首进中山，将建宝龙广场300米综合体 旭辉集团收购彰泰控股65%股权，成立合资公司整合广西项目 LNG全球首家线下旗舰店，入驻重庆来福士 5、大宗交易 2021年1月，中指数据库监测的全国重点城市共录得商业地产大宗交易1笔,1,政策动态,国务院：印发建设高标准市场体系行动方案，加快构建国内国际双循环体系 重庆：加快构建消费新生态体系，培育发展“巴渝新消费”,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院, 1月31日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了建设高标准市场体系行动方案，建设高标准市场体系是加快完善社会主义市场经济 体制的重要内容，对加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局具有重要意义。,数据来源：中指研究院综合整理, 方案的推出是为更好发挥政府作用，牢牢把握扩大内需这个战略基点，坚持平等准入、公正监管、开放有序、诚信守法，畅通市场循 环，疏通政策堵点，打通流通大动脉，推进市场提质增效。文中指出要通过5年左右的努力，基本建成统一开放、竞争有序、制度完备、 治理完善的高标准市场体系，为推动经济高质量发展、加快构建新发展格局、推进国家治理体系和治理能力现代化打下坚实基础。,夯实市场体系基础制度：（1）全面完善产权保护制度（2）全面实施市场准入负面清单制度（3）全面完善公平竞争制度 推进要素资源高效配置：（1）推动经营性土地要素市场化配置（2）推动劳动力要素有序流动（3）促进资本市场健康发展（4）发展知 识、技术和数据要素市场 改善提升市场环境和质量：（1）提升商品和服务质量（2）强化消费者权益保护（3）强化市场基础设施建设 实施高水平市场开放：（1）有序扩大服务业市场开放（2）推动规则等制度型开放（3）完善司法保障机制 完善现代化市场监管机制： （1）推进综合协同监管（2）加强重点领域监管（3）健全依法诚信的自律机制和监管机制（4）健全社会监 督机制（5）加强对监管机构的监督（6）维护市场安全和稳定 中指点评,国务院：印发建设高标准市场体系行动方案，加快构建国内国际双循环体系,五大方面,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院, 1月25日，重庆市商务委拟制重庆市人民政府办公厅关于培育发展“巴渝新消费”的意见(征求意见稿)，为顺应消费升级趋势，培育 壮大新消费，持续巩固消费对经济增长的基础性作用，推动形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡，刺激市场回暖和消费 回升。,实施品质提升行动：（1）集聚优质市场主体（2）集聚优质消费品牌（3）提升优质服务水平 实施数字赋能行动：（1）大力发展新零售（2）培育发展新服务（3）创新发展新平台 实施绿色健康行动：（1）推动绿色发展（2）促进绿色智能消费 实施市场细分行动：（1）创新定制消费（2）提振假日消费（3）升级公共消费 实施国际拓展行动：（1）打造国际消费核心区（2）打造高品质商圈（3）做靓“不夜重庆”夜经济名片（4）打响“美食之都”金字招牌（5）完善国际营销网络 实施场景优化行动：（1）打造综合性消费地标（2）打造主题式消费场景（3）建设特色消费集聚区 实施流通畅通行动：（1）提升内陆国际物流枢纽能级（2）加强消费物流基础设施建设 实施普惠共享行动：（1）优化城乡商业网点布局（2）鼓励发展共建共享业态 中指点评 意见中提出打造高品质商圈，以步行街改造提升、智慧商圈建设试点为抓手，推进解放碑、观音桥、杨家坪、三峡广场、南坪、嘉州、 金州、礼嘉等重点商圈提档升级，打造示范步行街、示范商圈。推进区县城市核心商圈升级改造，打造区域消费中心、区县消费中心。,数据来源：中指研究院综合整理,重庆：加快构建消费新生态体系，培育发展“巴渝新消费”,八大内容，二十三项细则,宏观经济：经济持续稳定恢复，总量迈上新台阶 服务业经济：服务业景气度下降，但仍位于荣枯线以上；新动能支撑作用凸显 收支结构：2020年全国居民人均收入比2010年增加一倍，居民消费支出稳步恢复 消费市场：消费市场经受住疫情冲击，消费结构持续升级,2,宏观环境,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,经济运行持续稳定恢复：2020年，我国GDP为1015986亿元，迈 上百万亿元新台阶，按不变价格计算，比2019年增长2.3%。其 中，第一产业增加值77754亿元，增长3.0%；第二产业增加值 384255亿元，增长2.6%；第三产业增加值553977亿元，增长 2.1%。 图：2011年一季度-2020年四季度GDP累计值同比增速 及第二、三产业同比增速变化趋势,产业结构持续优化：2020年全年，第二、三产业增加值占GDP的 比重分别为37.8%、54.5%；较2019年同比分别下降1.2个百分 点、上升0.6个百分点。2020年全年，第三产业对经济增长的贡献 率为47.3%，较前三季度提高15.9个百分点。,宏观经济：经济持续稳定恢复，总量迈上新台阶,图：2011年一季度-2020年四季度第二、三产业增加值累计占比 及累计贡献率变化趋势,数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,非制造业商务活动指数有所回落：2021年1月，服务业景气度下 降。受局部聚集性疫情等影响，服务业商务活动指数低于上月3.7 个百分点，为51.1%，尽管服务业仍保持恢复态势，但景气水平有 所回落。从行业大类看，电信广播电视卫星传输服务、货币金融服 务、资本市场服务等行业商务活动指数连续3个月位于60.0%以上 高位景气区间，业务总量持续较快增长。住宿、餐饮、文娱等聚集 性消费行业商务活动指数回落幅度较为明显，均位于收缩区间。 图：2019年1月-2021年1月服务业商务活动指数走势,现代服务业发展活力不断释放：2020年，除批发和零售业、住宿 和餐饮业、租赁和商务服务业外，其他行业均实现正增长。其中， 信息传输、软件和信息技术服务业增加值增速为16.9%，实现两位 数增长；金融业增加值增速为7.0%，比2019年提高0.4个百分点。 这两个行业对经济增长的贡献率合计达到54.1%，有力支撑了经济 较快恢复。 图：2015年一季度-2020年四季度服务业各行业增加值累计同比增速,服务业经济：服务业景气度下降，但仍位于荣枯线以上；新动能支撑作用凸显,数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,十年收入翻倍，城乡居民收入相对差距进一步缩小：2011年-2020年全 国居民人均可支配收入年均实际增长7 . 2 %， 十年累计实际增长 100.8%，即全国居民人均可支配收入比2010年增加了一倍。2020年， 农村居民人均可支配收入17131元，实际增长3.8%；城镇居民人均可支 配收入43834元，实际增长1.2%。农村居民人均可支配收入名义增速和 实际增速分别快于城镇居民3.4和2.6个百分点。城乡居民收入相对差距 继续缩小。 图：2014年一季度-2020年四季度城乡居民人均可支配收入 累计同比增速变化趋势,居民消费支出降幅逐季收窄，呈现持续恢复态势：随着新冠肺炎疫情得 到有效控制，经济社会秩序逐渐恢复，居民消费支出稳步恢复。2020年 全国居民人均消费支出21210元，比上年下降1.6%；扣除价格因素，实 际下降4.0%。全年人均消费支出名义降幅比前三季度收窄1.9个百分 点，比上半年收窄4.3个百分点，比一季度收窄6.6个百分点。,收支结构：2020年全国居民人均收入比2010年增加一倍，居民消费支出稳步恢复,图：2014年一季度-2020年四季度城乡居民人均消费支出 累计同比增速变化趋势,数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院, 消费市场复苏态势持续：2020年12月份，社会消费品零售总额40566亿元， 同比增长4.6%，增速比上月回落0.4个百分点，市场销售连续五个月同比正增 长。2020年，社会消费品零售总额391981亿元，比上年下降3.9%，降幅比前 三季度收窄3.3个百分点。市场销售呈现逐季恢复态势。一季度，消费市场受 到疫情明显冲击，市场销售大幅下降19.0%。随着疫情防控形势不断好转以及 中央和地方的多项政策措施持续显效，市场主体加快复商复产，居民消费需求 稳步释放。二季度市场销售降幅明显收窄，三季度增速首次转正。四季度，社 会消费品零售总额同比增长4.6%，增速比三季度加快3.7个百分点。 图：2015年2月-2020年12月社会消费品零售总额累计值及累计同比增速, 线上消费较快增长，线下消费明显改善：受疫情影响，居家消费需求明显增 长，“宅经济”带动新型消费模式加快发展。2020年，全国网上零售额比上年 增长10.9%，增速比前三季度加快1.2个百分点。疫情对接触式消费的影响更为 明显。一季度，实体店铺客流急剧下降，商品销售大幅下降。随着居民生活秩 序恢复，居民外出消费活动稳步增加，实体店客流显著回升，线下消费明显复 苏。2020年，限额以上超市商品零售额比上年增长3.1%，增速比前三季度加快 0.2个百分点；百货店、专业店和专卖店商品零售额降幅分别比前三季度收窄 6.8、3.8和5.4个百分点，分别比一季度收窄25.1、19.3和27.3个百分点。 图：2018年2月-2020年12月实物网上零售额累计占比及同比增速变化趋势,消费市场：消费市场经受住疫情冲击，消费结构持续升级,数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理,商业地产新房市场：2020年，全国投资同比增长0.9%；新开工和销售同比降幅较1-11月均有收窄 商铺租赁市场：2020下半年，百街商铺平均租金环比下跌0.52%，百MALL商铺平均租金环比下跌0.25% 写字楼租赁市场：2020年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米天，环比下跌0.43% 商办用地市场：2021年1月，全国300城商办用地推出面积同比增长，成交面积同比下降,3,市场表现,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院,中 指 研 究 院, 从供应端来看：全国商业地产开发投资额同比由1-11月的持平转为增长0.9%。 2020年1-12月，全国商业地产*开发投资额为19570亿元，同比增长0.9%；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为13.8%，较1-11月增长0.2个百分点。 2020年1-12月，全国商业地产新开工面积为24616万平方米，同比下降5.4%，