2021年2月广州房地产市场月报,POLY INVESTMENT CONSULTANCY 保利投顾研究院 2021年3月,新建商品住宅,供应,25.5万,成交,环 比 -65.4% 较2019年同期 -27% 68.8万,二手住宅成交,宗数,建面,97.7万 环 比 -36% 较2019年同期 +131%,10132宗 为近两年同期的高位,2月成交热度不减：新房供应自然回落，成交为18年以来2月同期高位；二手成交为近 两年同期的高位 中心及黄埔热度更高：新房供应不足下，二手成交活跃，价格存上升预期，热度传导 至外围区域,环 比 -50.7% 较2019年同期 + 83%,保利投顾研究院,保利投顾研究院,保利投顾研究院,业务联系：赵先生15521229620 邮箱：,咨询服务领域,投资策略研究,城市群/都市圈投资 价值及进驻策略研判 城市进入研究 城市/区域/板块深耕 投资策略研究 地块投资可研,市场监测研究,宏观及行业政策及影 响分析 土地市场监测 新房及二手房监测 典型项目剖析 房地产市场趋势研判,项目前期研究,项目前策定位 商业定位及运营研究 产业规划及运营研究 TOD/文旅/产业等 特色项目前期研究,目 录 Contents,01,土地市场特征及趋势研判,02,03,04,宏观和政策环境 政府工作报告、基建、产业、房贷政策、共有产权房,商品房市场特征及趋势研判 全市、分区新房/二手市场表现,保利投顾研究院,客户地图 成交热度地图、购房成本指南、房企投资热度地图、典型项目客户地图,PART ONE,客户地图,图：分区二手房成交,黄埔,从化,增 城,荔 海 珠 湾 番 禺 南 沙,花都 9.9万 26.7% 15373元/ 花 都 白 云 越 秀 天河,从化 3.7万 30% 9454元/,增城 12万 39.9% 16419元/,黄埔 5.4万 42.1% 33118元/,番禺 15万 34.5% 26829元/,南沙 5.9万 42.3% 21140元/,白云 8.1万 37.8% 30278元/ 天河 12.5万 43.5% 54681元/ 越秀 6.9万 31.6% 48797元/ 荔湾 5.3万 26.2% 37347元/ 海珠 12.9万 25.4% 41285元/,成交环比 -40% 成交环比-30%-40%,成交环比-20%-30% 成交环比0-20%,保利投顾研究院,客户成交热力图,受政策调控影响，一手成交环比下滑，受去年下半年楼市火热结转和去年同期基数低影响，各区成交同比大幅上涨， 受春节假期和政策调控影响，本月广州二手住宅走低，各区环比均下降。,图：分区新建商品住宅成交,越,秀天河,荔 海 珠,湾,黄埔,白 云,从化,花 都,增 城,番 禺,南 沙,天河,1.4万 63.3% 供应量少，成交热度 下降,花都,6.4万 47.2% 市场平稳，以续销为主,白云,4.1万 50.6% 整体供应量少，北部 四镇去化缓慢,增城 14.3万 60% 供应量族，随着黄埔调控 升级，或有外溢客进入， 地铁沿线楼盘为主力成交。,番禺 6.7万 61.2% 性价比优势凸显，吸引,市区改善外溢。,南沙,11.8万 57.6% 政策利好持续出台，热度 延续，但人才购房政策有 收紧风声，目前市场平稳。,荔湾 3.7万 34.7% 广钢、芳村板块活跃度高,海珠,2.0万 39.7%,市场平稳，以续销为主,资料来源：保利投顾研究院整理,越秀 0.3万 54.8% 供应量少，多为改善型 产品,保利投顾研究院,黄埔 11.9万 42.5% 热度延续，有人才购房政 策和外来客贷款收紧风声， 目前供应量较少,从化 3.3万 33.5% 市场平稳，持续续销。,成交环比 -60% 成交环比环比-50%-60%,成交环比-40%-50% 成交环比0-40%,客户成交热力图,本月广州一手市场成交延续火热，与2019年同期相比，各区成交同比大幅上涨，黄埔区虽供货较少，但成交依旧火热； 白云区积极供货，叠加营销力度提升，成交表现较好；黄埔政策收紧背景下，从化、增城新房市场热度有所提升。随着 一手市场调控升级，本月广州二手住宅有热度上涨预期，尤其是新房供应不足的中心及黄埔区增幅较大。,图：分区二手房成交,越,秀 天河,荔 海 珠,湾,黄埔,从化,增 城,番 禺 南 沙,花都 9.9万 46.3% 15373元/ 花 都 白 云,从化 3.7万 7.6% 9454元/,增城 12万 81.0% 16419元/,黄埔 5.4万 333.6% 33118元/,番禺 15万 91.9% 26829元/,南沙 5.9万 429.0% 21140元/,白云 8.1万134.6% 30278元/ 天河 12.5万 206% 54681元/ 越秀 6.9万 303.7% 48797元/ 荔湾 5.3万 182.0% 37347元/ 海珠 12.9万 259.5% 41285元/,成交同比 300% 成交同比200%-300%,成交同比100%-200% 成交同比0%-100%,成交同比0%,保利投顾研究院,图：分区新建商品住宅成交,越,秀天河,荔 海 珠,湾,黄埔,白 云,从化,花 都,增 城,番 禺,南 沙,天河,1.4万 21.9% 供应量少，成交热度 下降,花都,6.4万 102.2% 市场平稳，以续销为主,白云,4.1万 129.6% 整体供应量少，北部 四镇去化缓慢,增城 14.3万 67.2% 供应量族，随着黄埔调控 升级，或有外溢客进入， 地铁沿线楼盘为主力成交。,番禺 6.7万 38.4% 性价比优势凸显，吸引,市区改善外溢。,南沙,11.8万 78.8% 政策利好持续出台，热度 延续，但人才购房政策有 收紧风声，目前市场平稳。,荔湾 3.7万 56.4% 广钢、芳村板块活跃度高,海珠,2.0万 15.1%,市场平稳，以续销为主,资料来源：保利投顾研究院整理；备注：同比数据为对比2019年2月,越秀 0.3万 190.9% 供应量少，多为改善型 产品,保利投顾研究院,黄埔 11.9万 102.2% 热度延续，有人才购房政 策和外来客贷款收紧风声， 目前供应量较少,从化 3.3万 133.6% 市场平稳，持续续销。,成交同比 150% 成交同比100%-150%,成交同比50%-100% 成交同比0%-50%,贷款额度整体收紧，二套房贷利率上升相对明显 12月底“两道红线”政策出台，同时，广州楼市热度不减，1月中下旬广州的银行整体上调房贷利率约15bp，目前普遍首 套利率与上月基本持平，政策过渡期后，首套房贷趋于平稳，为LPR+55bp，二套+75bp，并收紧房贷额度，放款时间不 确定。二套利率个别银行上浮较明显，与上月相比加点上浮最高0.3个点，对改善需求和卖一买一的客群贷款压制更大。 表：各银行房贷利率加点情况 图：广州首套房房贷利率走势（%）,6.00 5.80 5.60 5.40 5.20 5.00 4.80 4.60 4.40 4.20 4.00,2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01,首套房房贷利率（%）,5年期LPR,LPR利率：连续10 个月持平,购房成本指南,资料来源：保利投顾研究院整理,保利投顾研究院,保利投顾研究院,假如首套买500万的房，首付三成，月供30年，现在月供要多还多少？ 答：以商业贷款利率为例，首付150万，2021年2月：月供还款1.92万； 2020年12月：月供还款1.88万；总价相差约15w。 假如二套买500万的房，首付七成，月供30年，现在月供要多还多少？ 答：以商业贷款利率为例，首付350万，2021年2月：月供还款8423 元；2020年12月月供还款8283元；总价相差约5w 。,部分区域或因“双合同”首付门槛提升，入门级刚需、换房及投资客影响较大 全市继收紧房贷额度、上调利率后，排查资金违规流入楼市，南沙和黄埔收紧房贷，这直接打击外地投资投机客户，亦将提 升刚需购房门槛、约束改善需求释放。此外，网传黄埔等区再度执行限价，将直接导致客户首付款提升明显。,购房成本指南,2,入门级刚需贷款门槛提升 房贷额度紧张，银行会选择优质客户发放贷款，如科学城项目成交全款优 先，贷款批不下来直接退定金，间接提升入门级刚需客户的购房门槛。,贷款约束“卖一买一”改善需求释放 因贷款放宽时间延长，“卖一”业主收到房款时间延长，此外，另外再 “买一”的贷款审核严格，因此暂缓“卖一买一”需求释放。,3,精准打击外地投资投机客户 黄埔和南沙贷款新政均直接打击外地客户的贷款申请和购房需求，直接压 制外地投资、投机客户需求。,4,1 黄埔、天河项目开始执行限价政策，部分项目已筹划推行“双合同”，将 明显增加客户的首付款。,图：广州房贷、首付等政策政策 限价导致客户购房首付款提升明显,表：广州房贷、首付等政策变动,保利投顾研究院,保利投顾研究院,宏观政策,广州2月密集升级调控政策，重点调控热点区域 近期广州部分区域房价上升势头显现，而全国“”临近，调控压力明显提升。近期市场热点区域如黄埔、天河等部分项目将开始执行限价， “双合同”或再次出现，将提升购房者首付成本。另外，黄埔、南沙、花都均传购房资格有所收紧，将重点打击外地投资客通过人才政策购房。 外围区域增城及从化政策环境稳定，市场预期有所改善，目前增城各盘纷纷上调单价500-1000元/不等，从化成交热度有所上升。,资料来源：保利投顾研究院整理,表：广州各区网传政策汇总,自住,投资自住兼投资,6成余,3成,不足1成,面积段,户型,总价段,70-90,2-3房,300-360万,90-140,2-4房,320-700万,90三,房热销,天河,热点区域客户特征地图,本期关注黄埔区府板块客户地图 黄埔市场热度较高，项目去化速度较快,价格,天河黄埔增城莞深等外地客其他 说明：综合分析天河在售典型项目的客户情况得到客户特征 资料来源：保利投顾研究院整理,1产品偏好 三房产品热销，四房去化稍慢,4 关注点 关注点在价格、教育、 户型、交通、商业、医疗 产业、规划、环境、其他,2 置业目的 自住为主，少量投资客,图：黄埔区府板块在售典型项目客户地图,黄埔,3 地域来源 天河、黄埔客户为主 增城、越秀等补充 少量莞深等外地客 贷款新政后，客户明显退潮,教育,基本信息：距离新塘地铁站直线1.4公 里，建面4.65万，容积率8.0 起拍楼面价：9182元/ ，配建1.3万 拆迁安置房源（13200-13900回购） 周边在售一手均价2万元/（精装） 延期出让,增城新塘荔新与广深大道交汇处 18101222A20162号（原计划2.1出让）,房企投资热力图,越秀 天河 荔湾海珠,黄埔,白 云,从化,花都,增城,番禺,南沙,从化区鳌头镇城鳌大道中与神棋路口交汇 处西南侧地块,基本信息：位于增城新塘中心，生活 配套较好，建面4.7万 。 成交价格： 4.4亿元，折合楼面价 9182元/。 周边在售一手均价0.9-1万元/ 竞得方：建鑫+恒佳源+佳景,海珠区石岗路地块,基本信息：位于广纸板块，临近2号线 和广佛线交汇站南洲，建面4.4万 成交价格：22.1亿元+450配建，折 合楼面价50526元/，溢价率45%。 周边在售一手均价7-10万元/ 竞得方：中海,海珠区赤沙车辆段地块,基本信息：位于海珠赤沙板块，车辆 段上盖，教育、生活配套较好，建面 30.4万 。 成交价格： 82.3亿元，折合楼面价超 36000元/。 周边在售一手均价9万元/，二手均 价4.5万元/. 竞得方：广州地铁+越秀,外围地市较冷，从化鳌头镇地块为广州近4年楼面价最低位，增城新塘地块二度挂牌，以底价成交。 增城区集中挂牌5宗地块，但3.1终止出让，以配合土