2021年1月广州房地产市场月报,POLY INVESTMENT CONSULTANCY 保利投顾研究院 2021年2月,供应,成交,74万 环 比 -63% 同 比 +86% 140万 环 比 -23% 同 比 +263%,宗数,建面,15724宗 达至2017年6月以来的 峰值 151万 环 比 +4% 同 比 +89%,市场迎来“开门红”：新房供应创13年来同期新高，成交创1月历史 新高/近1年第二高位；二手成交达2017年6月以来的峰值 热度不减引限贷收紧；后市需警惕黄埔、南沙人才购房政策收紧风险,投资策略研究,城市群/都市圈投资 价值及进驻策略研判 城市进入研究 城市/区域/板块深耕 投资策略研究 地块投资可研,市场监测研究,宏观及行业政策及影 响分析 土地市场监测 新房及二手房监测 典型项目剖析 房地产市场趋势研判,项目前期研究,项目前策定位 商业定位及运营研究 产业规划及运营研究 TOD/文旅/产业等 特色项目前期研究,目 录 Contents,01,土地市场特征及趋势研判,02,03,04,宏观和政策环境 政府工作报告、基建、产业、房贷政策、共有产权房,商品房市场特征及趋势研判 全市、分区新房/二手市场表现,客户地图 成交热度地图、购房成本指南、房企投资热度地图、典型项目客户地图,PART ONE,客户地图,广州楼市专题报告特增加客户地图模块，从客户视角加深对市场的监控 后续每期报告会选取重点/热点/有特点的分区、板块，对其客户特征进行深入剖析,图：分区二手房成交,越 秀 天 河,荔 海 珠,湾,黄埔,白 云,从化,花 都,增 城,番 禺 南 沙,天河,22.1万 151% 55343元/,花都 13.5万 10% 14460元/,白云,13万 105% 30564元/,从化 5.3万 17% 10686元/,增城 20万 110% 15893元/,黄埔 9.4万 132% 31834元/,番禺 22.9万 60% 26202元/,南沙 10.3万 133% 19967元/,荔湾,7.2万 167% 34467元/,越秀,10.1万 89% 47180元/,海珠,17.3万 131% 42032元/,成交同比100% 成交同比50%-100%,成交同比0%-50% 成交同比0%,图：分区新建商品住宅成交,成交热度地图,越,秀,天河,荔 海 珠,湾,黄埔,白 云,从化,花 都,增 城,番 禺 南 沙,天河,3.8万 238% 多盘首开/推新售罄，热度 较高,花都,12.8万 191% 市场平稳，以续销为主 花都湖板块成交领先,白云,8.3万 596% 库存上升，南北分化 明显，北部四镇去化 缓慢,从化 4.9万 256% 新房供应维持中高位、 库存上升 增城,35.8万 308% 供应减少，以去库存 为主,黄埔 20.8万 292% 科学城、老黄埔等区域大盘 持续推货，去化理想,番禺 17.2万 300% 万博区域持续热销，其 余板块无明显营销动作,南沙 27.9万 294% 热度维持较高水平，黄 阁等刚需板块项目去化 有所加快,荔湾,5.6万 57% 广钢、芳村板块活跃度高,海珠,3.3万 112%,高总价项目去化尚可,成交同比50% 成交同比10%-50%,成交同比0%-10% 成交同比0%,市场成交势能维持高位，各区新房成交同比均大幅上涨（去年同期基数低） 二手热度亦较高，中心五区、近郊及增城、南沙同比上涨明显,资料来源：保利投顾研究院整理,6.00 5.80 5.60 5.40 5.20 5.00 4.80 4.60 4.40 4.20 4.00,2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01,首套房房贷利率（%）,5年期LPR,LPR利率：连续9个 月持平,2018年9月5.73,2020年1月 5.29,2021年1月底 5.2,阶段性额度收紧、利率提升 12月底“两道红线”政策出台，同时，广州楼市热度不减，1月中下旬广州的银行基本上调房贷利率约15bp，目前普遍首 套LPR+55bp，二套+75bp。并收紧房贷额度，放款时间不确定，政策过渡期后，房贷趋于平稳。 图：各银行房贷利率加点情况 图：广州首套房房贷利率走势（%）,购房成本指南,资料来源：保利投顾研究院整理,基本信息：距离新塘地铁站直线1.4公 里，建面4.65万，容积率8.0 起拍楼面价：9182元/ ，配建1.3万 拆迁安置房源（13200-13900回购） 周边在售一手均价2万元/（精装） 延期出让,增城新塘荔新与广深大道交汇处 18101222A20162号（原计划2.1出让）,房企投资热度地图,越秀,海珠,天河,荔湾,黄埔,白云,从化,花都,增城,番禺,南沙,黄埔区黄埔东路以北、龙头路以东东风化 工改造项目居住地块（1.18出让）,基本信息：位于老黄埔中心，临近13 号线南海神庙地铁站和5号线庙头站 （在建），建面8.4万 成交价格：19.4亿元+1.26万配建， 折合楼面价27105元/，溢价率45%。 周边在售一手均价4.5-5.6万元/ 竞得方：卓越,海珠区石岗路地块(2.1出让）,基本信息：位于广纸板块，临近2号线 和广佛线交汇站南洲，建面4.4万 成交价格：22.1亿元+450配建，折 合楼面价50526元/，溢价率45%。 周边在售一手均价7-10万元/ 竞得方：中海,黄埔区黄埔东路以北、龙头路以西东风化 工改造项目居住地块（1.29出让）,基本信息：位于老黄埔中心，临近13 号线南海神庙地铁站和5号线庙头站 （在建），建面14.5万 成交价格：33.4亿元+2.16万配建， 折合楼面价27185元/，溢价率45%。 周边在售一手均价4.5-5.6万元/。 竞得方：越秀轨交联合体,热度高 热度较高 热度一般 较冷,黄埔、海珠热度高，谨慎布局增城 黄埔地市热度高企，老黄埔板块连出两块摇号地，溢价率均达45%。近期黄埔新房市场火热，涨价幅度较大，项目开盘即磬。 海珠地市火热延续，2月1日广纸地块拍出最高限价，以溢价45%成交。 增城新塘中心地块素质较差宅地延期出让。,资料来源：保利投顾研究院整理,图：房企投资热度地图,典型项目客户地图,本期关注天河客户地图 天河市场热度高，推货即快速售罄,PART TWO,宏观和政策环境,广州收紧房贷，普遍上调利率，阶段性额度紧张 “两道红线”政策出台后，全国多地收紧房贷，并严查资金违规流入楼市，出现阶段性额度紧张。广州楼市热度不减，1月广州的银行纷纷 上调房贷利率，目前普遍首套LPR+55bp，二套+75bp，且额度紧张，部分银行没有新增贷款名额，并停接力贷；据媒体消息，银行接窗,口指导，新增房贷占比需低于一定水平。 图：“两道红线”政策内容及各地反应,图：广州的房贷业务情况,点评：“两道红线”加码调控，北上深佛等多个城市收紧房贷；近期广州连 续多月居70大中城市价格指数榜单前列，目前四大行上调房贷利率15bp，其他 银行纷纷跟进，部分银行基本无贷款额度，没有新增贷款名额，贷款“一结一 放”，对购房需求释放形成较大约束。,目前广州的银行房贷业务情况,资料来源：保利投顾研究院整理,房贷集中度管理对银行业机构分为五档类别，对银行境内的人民币房地产贷款及 个人住房贷款执行结构性限制，并将对未执行本通知的机构，采取额外资本要求、 调整房地产资产风险权重等措施进行惩罚。,大型银行普遍超标，个别中小银行严重超限,上海工行业务调整,工行上海地区叫停个人住房购房税费分期贷（个人住宅交易中缴纳税费的分期 贷款产品），严查资金违规流入楼市,北京严查资金,北京住建委将严查资金违规进入房地产市场列入 2021 年工作重中之重,01 行业政策环境,资料来源：保利投顾研究院整理,图：广州共有产权项目梳理,基本信息：临近增城新塘，供应1366套(2020.12.20）+500套（2021.1.29）； 产品：66-88二三房； 价格：承购人12000元/，周边二手2.7万元/，有价格优势； 产权份额：承购人55%，政府45%； 申购情况：开启申购1天半内，吸引了1813户申请，认购率达132%，申购持续到 2月10日（申购名额3400户，约房源的为2.5倍） 上市流转：产权满2年可转让，封闭运行,黄 埔 区 榕 悦 花 园,基本信息：位于万顷沙，供应347套（2019）+218套（2020）； 南 产品： 102-120三房； 沙 均价：19850元/，周边售价2.3-2.5万元/； 首 产权份额：承购人50-80%； 筑 花 申购情况：最新推63套，43位申请（仅区内重点领域紧缺人才、港澳青年可申购） 园 上市流转：未满5年，不允许上市；满5年但未满8年，转让给符合共有产权住房购 买条件的业主，保留共有产权住房的性质；满8年，可转为商品住房上市交易。,01 行业政策环境,广州南沙、黄埔共有产权项目面市有价格优势、区位较偏；后续整体供应量有较大增长空间 广州发文明确共有产权住房用地应纳入供地计划，城市更新项目应在政府分成部分建面中安排不少于10%房源作为共有产权住房，城市更 新发展提速，预计共有产权供应亦有望迎来较大幅增量。广州已于2019年和2020年陆续推出南沙首筑花园（区级）和黄埔榕悦花园（市 级），区位相对较偏，具备一定价格优势。,图：共有产权住房管理办法要点,购房人产权份额不低于50% 土地出让中引入“限房价、竞地价”方式集中新建（按不高于所在区域近6个月新建 住宅成交均价的70%限定最高销售单价，并竞地价）,定价及权属,申购及配售条件,本市城镇户籍满10年/本科学历/认定人才，连续5年社保 封闭运行，承购人所持产权份额转让产生的增值收益归承购人享有,单独选址集中新建；土地出让中引入“限房价、竞地价”方式集中新建；商品 住房项目配建；城市更新项目应在政府分成部分总建面中安排不少于10%房源作为 共有产权；既有房源转用；其他国有土地用于建设共有产权住房,筹集建设途径,共有产权住房用地应当纳入土地利用年度计划、建设用地年度供应计划、住宅用地供 应三年滚动计划、五年住宅用地供应中期规划 以90以下中小套型为主，全装修成品交付,供应计划,基本信息：番禺新造地铁4号线新造站旁，建设周期为2020年7月至2022年8月 房源：预计将建成5000至6000套房屋，申购时间待定,番禺 新造 项目,资料来源：保利投顾研究院整理,02 月度快讯,PART THREE,土地市场特征及趋势研判,图：本月涉宅地土拍情况,资料来源：保利投顾研究院整理,越秀 海珠,天河,荔湾,黄埔,白 云,从化,花都,增 城,番禺,南 沙,T2020-334,基本信息：位于老黄埔中心，临近 13号线南海神庙地铁站和5号线庙 头站（在建），建面8.4万。 竞得方：卓越 成交价格：19.4亿元+1.26万配 建，折合楼面价27105元/，溢 价率45%。,T2020-335,基本信息：位于老黄埔中心，临近 13号线南海神庙地铁站和5号线庙 头站（在建），建面14.5万 。 竞得方：越秀轨交联合体 成交价格：33.4亿元+2.16万配 建，折合楼面价27185元/，溢 价率45%。,图：1月广州涉宅地成交分布情况,01 出让明细,黄埔地市火热，两宗地均触顶摇号、地价创区内新高 1月出让2宗宅地，成交总建面22.9万，成交总价52.8亿元。2宗均位于黄埔区，且均为黄埔化工厂旧改项目，老黄埔板块楼市火热，1月 地市成交火热，两地块均触顶摇号，溢价45%，龙头路以东地块由卓越斩获（卓越首进广州）；龙头路以西地块由越秀轨交联合体斩获，为 黄埔区宅地楼面价TOP2。,02 2月土地供应,年初供应节奏放缓，2月供应海珠、增城、从化共3宗地，荔湾葵蓬村旧改重新挂牌 1月将出让3宗宅地，供应建面31.3万，