地产行业月报,热点城市调控升级，低基数下销售高增,平安证券研究所地产团队,2021年2月24日,证券研究报告,行业评级：地产 强于大市（维持）,请务必阅读正文后免责条款,本月观点：上年低基数下1月楼市成交高增，个别热点城市调控进一步加码；年初房企融资规模上升亦带动土拍市场小幅回暖。短期来看，低 基数下成交同比有望延续较高增长，但受“就地过年”政策影响，一二线表现或好于三四线，中期需关注按揭端收紧对成交的影响。板块投 资方面，目前板块估值已低至近五年3.7%分位，主流房企股息率大多超过4%，同时中长期地市趋稳背景下房企整体盈利能力有望企稳，看 好主流房企估值修复的机会，建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）销售及业绩相对较 佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等；3）受益竣工回升周期及政策推动的物管龙头金科服务、保利物业等。 政策：延续偏紧基调，加强金融监管。1月涉房类政策共33项，环比降10.8%，其中偏紧类21项，偏松类7项。中央层面继续落实房地产金融 审慎管理制度，物业板块获十部委支持。地方层面，北上广深杭等热点城市楼市调控加码政策频繁出台，重点监管哄抬房价、违规资金进入 楼市、购房人资格审查等领域。 资金：债券融资规模大幅提升，融资利率下行。1月房企境内债、境外债分别发行544亿元、121亿美元，环比分别升172%、380.7%，平均 年收益率分别为4.71%、7.18%，环比降0.54pct、1pct。全球流动性及年初机构额度宽松，房企密集“借新还旧”置换高息融资。“三条红 线”融资新规后，央行加强房地产贷款集中度管理，高频监测下预计2021年融资环境维持紧平衡。 楼市：取证推盘节奏放缓，低基数下成交增速保持高位。1月50城新房、20城二手房月日均成交同比增78.1%、45.3% ，较2020年12月升 60.6个、39.9个百分点。考虑2020H1低基数，短期成交同比仍有望维持高位。1月重点城市周均推盘0.95万套，环比降38.5%，房企年底销 售冲刺完成后，推盘节奏短暂放缓。随着三四月传统销售旺季到来，后续房企推盘节奏或有望加快。 地市：成交量跌价增，成交溢价率回升。1月百城土地供应建面0.56亿平米，环比降57.1%，成交建面0.74亿平米，环比降65.6%，土地成交 均价2949元/平米，环比升3.6%，成交溢价率13.74%，环比升3.3个百分点。考虑房企年初拿地便于年内入市、1月境内外债券密集发行缓解 资金压力，短期土拍积极性仍有小幅回升可能。后续销售去化承压、房企融资高频监测，地市预计整体趋稳。 房企：低基数下销售高增，拿地力度收缩。1月百强房企销售额同比增70.9%，较2020年12月升41.7个百分点。1月50强房企整体拿地销售金 额比20.5%，较2020年12月降8.6pct。橙档房企拿地相对积极，红橙黄绿档拿地销售金额比分别为9.7%、32.6%、20.7%、23%，较2020年 12月分别降11.8、升14.5、降10.6、32.5个百分点。 板块表现：1月申万地产板块下跌6.8%，跑输沪深300。截至2020年2月23日，地产板块PE（TTM）8.41倍，处近五年3.7%分位。 风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。 2,核心摘要,政策：延续偏紧基调，加强金融监管,3,资料来源：各政府网站，平安证券研究所,据不完全统计，1月涉房类政策（含中央及地方）共33项，环比降10.8%；其中偏紧类21项，占比64%，偏松类7 项，占比21%。年末热点城市楼市“翘尾”，触发调控升级，涉房类政策仍以偏紧为主。 中央层面继续落实房地产金融审慎管理制度，物业板块获十部委支持。2020年末央行提出建立房地产贷款集中度管 理制度。1月国务院、央行、银保监在多场会议中表示，将严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融 资管理规定，并动态跟踪各地房价情况，因城施策。住建部等10部委发文规范物管行业，将建立行业信用管理制度 及物业费动态调整机制，同时鼓励物企向养老、家政、房屋经纪等增值服务领域延伸。 1月涉房类政策仍以偏紧为主1月以来中央层面主要政策、会议,4,5,11,8,23,13,17,1010,18,19,21,5 6,48,23,26,14,11,6,8,5,5,4,15,7,0,10,20,30,60 50 40,70,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月,项,中性,偏松,偏紧,4,资料来源：各政府网站，平安证券研究所,近期地方政策调控情况,政策：热点城市调控升级,2021年1月以来北上广深杭等热点城市楼市 调控加码政策频繁出台，旨在抑制哄抬房 价、违规资金进入楼市等行为。此外个别 城市加强购房人资格管理，如上海、杭州、 深圳；深圳出台二手房指导价格，并将其 作为银行发放房贷的重要参考。 岁末年初核心城市楼市热度有所抬头，一 线城市楼市量价升温明显，部分区域涨幅 较大。往后看，中央高频监测与地方快速 响应、以及房地产贷款集中度管理的逐步 推进，将稳定市场预期，热点城市楼市波 动或收窄。,资金：信贷投放边际收敛，行业融资紧平衡,5,资料来源：Wind，平安证券研究所,1月M2同比增速环比下降,LPR报价连续11个月持稳,1月社融存量增速环比下降,1月M2同比增9.4%，增速较2020年12月下降0.7个百分点；社融存量同比增长13%，增速较2020年12月下降0.3个百 分点。2021年2月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价3.85%、4.65%，连续11个月不变。 平安宏观组判断，由于国内经济数据相对真空、全国即将召开，2021年一季度货币政策或将平稳。房地产行业 层面，继“三条红线”融资新规后，2020年末央行再度发文加强房地产贷款集中度管理，高频监测下预计2021年融 资环境维持紧平衡状态。,6,7,8,9,10,11,12,2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07 2021-01,%,M2:同比,M2:同比,9%,11%,13%,14%4.8 4.6 4.4 12%4.2 4.0 3.8 10%3.6 3.4 3.2 8%3.0,200,300 290 280 270 260 250 240 230 220 210,2018-11 2019-03 2019-07 2019-11 2020-03 2020-07 2020-11,万亿元,社会融资规模存量,同比,3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85,4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65,2020-04,2020-06,2020-08,2020-10,2020-12,2021-02,%,贷款市场报价利率(LPR):1年 贷款市场报价利率(LPR):5年,资金：债券融资利率下行，房贷利率环比上浮,6,资料来源：Wind，用益信托网，平安证券研究所,1月房企境内债、境外债平均发行利率、集合信托平均年收益率分别为4.71%、7.18%、7.32%，环比降0.54pct、1pct 和持平。 2021年2月首套及二套房贷利率分别为5.22%、5.53%，环比升0.04pct、0.03pct。受热点城市房贷收紧等影响，房贷 利率出现回弹趋势。考虑5年期及以上LPR报价连续未调整，后续房贷利率走势预计整体稳定，个别热点城市仍有房 贷利率上行压力。 房企境内债、境外债与信托发行成本 首套及二套房贷平均利率走势,5.9 5.8 5.7 5.6 5.5 5.4 5.3 5.2 5.1 5.0 4.9,2019-12,2020-02,2020-04,2020-06,2020-08,2020-10,2020-12,2021-02,%,首套平均房贷利率,全国二套房贷平均利率,8.40 8.20 8.00 7.80 7.60 7.40 7.20 7.00 6.80 6.60,4,5,6,7,8,9,10,11,2019-06,2019-09,2019-12,2020-03,2020-06,2020-09,2020-12,%,%,境内债平均发行利率 境外债平均发行利率 集合信托平均年收益率（右轴）,资金：债券发行总额大幅提升，偿债压力下融资态度积极,7,资料来源：Wind，用益信托网，平安证券研究所,房地产债券及信托发行规模走势（月）,1月房企境内债、境外债、集合信托分别发行544亿元、121亿美元、621亿元，环比分别升172%、380.7%，降23.5%。 考虑2021年到期规模较高（境内债4142亿元、境外债544亿美元、集合信托7540亿元），预计房企融资态度仍将保持 积极。全球流动性及年初机构额度宽松，叠加融资成本下行，有助于房企“借新还旧”置换高息融资。,房地产债券及信托到期情况,200 1,000 180900 160800 140700 120600 100500 80400 60300 40200 20100 00,0 2019-12,200,400,600,800,1000,1200,1400,2020-02,2020-04,2020-06,2020-08,2020-10,2020-12,境内债发行金额（亿元） 海外债发行金额（亿美元，右轴）,集合信托发行金额（亿元）,集合信托到期规模（亿元）,100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0,2021-1,2021-3,2021-5,2021-7,2021-9,2021-11,境内债到期（亿元）,境外债到期（亿美元，右轴）,楼市：低基数下成交同比高增，2021年料稳中趋降,8,资料来源：各地房管局，国家统计局，平安证券研究所,注：2021年1月数据统计周期为1-19日,1月重点50城新房月日均成交8009套，同比增长78.1%，增速较2020年12月提升60.6个百分点；其中一、二、三线城 市同比增130.2%、52.7%、85.2%，分别较2020年12月升77.6个、54.2个、59.6个百分点。1月重点20城二手房月日均 成交2717套，同比增长45.3%，增速较2020年12月升39.9个百分点。 考虑上半年疫情低基数效应，成交同比延续较好表现。分城市来看，短期受“就地过年”政策影响，预计一二线楼 市成交表现将好于三四线。,50城商品房月日均成交套数同比,20城二手房月日均成交套数同比,-100%,-50%,0%,50%,100%,150%,2019.112020.12020.32020.52020.72020.92020.112021.1,新房月日均成交同比,一线同比,二线,三线,-80%,-60%,-40%,-20%,0%,20%,40%,60%,2020/01,2020/03,2020/05,2020/07,2020/09,2020/11,2021/01,二手房月日均成交套数同比,二手房月日均成交套数同比,楼市：推盘短暂放缓，后续节奏或将加快,9,资料来源：中指院，平安证券研究所,1月重点城市周均推盘0.95万套，环比降38.5%。房企年底销售冲刺完成后，推盘节奏短暂放缓。但春节假期结束叠 加三四月为传统销售旺季，后续房企或将加快推盘节奏。 1月重点城市周均开盘去化率66%，环比提升1个百分点。,重点城市新推房源情况,重点城市开盘项目去化情况,50% 2019.5 2019.7 2019.9 2019.11 2020.1 2020.4 2020.6 2020.8 2020.10 2020.12,60%,70%,80%,周均开盘去化率,一线,二线,1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0,2020.1,2020.3,2020.4,2020.5,2020.6,2020.