,2020年度郑州房地产市场总结,系列专题一土地篇,泰辰行技术中心市场研究部,2020年大郑州土地市场表现,受融资环境持续收紧、市场库存积压下土地低稳放量及疫情等多重叠加因素影响，2020年土拍市场整体呈现冷热转换局面：1月经开区三宗净地 熔断成交，土拍热度拉至高点；2-3月疫情集中爆发，市场严重受挫；5月市场表现明显回温；6月土地成交量迎来年度最高位，但溢价表现一般；7 月优质地块疯抢再现；8月市场平稳运行；9月多宗高价地拉高整体溢价，公开地热度较高；10月市场维稳；11月集中放量，以非公开地为主。全年 供销表现低于去年，整体市场呈现以下六大土地特征：,1月,3月,5月,7月,9月,11月,2月,4月,6月,8月,10月,12月,公开地月度溢价,特征一：供地规模略有收缩，年度完成率44%接近历年平均值,特征二：土地供销主力向近郊荥阳/巩义/新密转移,特征三：市区地价坚挺，近郊略降，远郊上涨,特征四：公开地热度高，优质地块竞争激烈溢价高,特征五：拿地门槛递增，企业市区拿地过程中联合竞拍增多,特征六：头部房企持续深耕，本土外来平分秋色,郑州市土拍环境,现行土拍政策,郑州迎来新供地模式，明确政府为土地一级整理主体，土地市场公开程度将持续提升；从房企端看，原有勾地模 式和城改模式改变，房企取地机会增多；从市场端看，减少“低买高卖”途径，利于土地市场良性发展,郑州市新供地模式发展时间轴 ,产业勾地不得搭配商品 住宅以混合方式供应 2019.9.30,2019.11.4 规定工业用地M1A用地 “不可分割转让”,坚持政府为主导，严格执行“净 地”出让规定 2019.12.11,2020.2.24 郑东新区白沙鲲鹏科学谷软件小 镇用地由政府摘得,蓝光溢价摘得新郑南龙湖2宗住宅用 地（原为太能电气产业勾地） 2020.3.27,2020.4.3 金地溢价摘得中原区1宗摘得（原 为中原华侨城勾地）,郑州市供地模式发布，明确政府为 土地一级整理的主体，为郑州市土 地资源的垄断方 2020.4.28,2020.11.18 再次明确做地主体，时隔四年后再 度重提“鼓励货币化安置”，安置 面积不超过人均70,备注：2020年港区及上街区供地计划官方尚未公布,14091,21260,18212,27480,28044,18237,38%,35%,51%,61%,58%,44%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,0,10000,20000,30000,40000,50000,60000,70000,2015,2016,2017,2018,2019,2020,历年整体完成率47%,大郑州供地计划,5791,7089,5356,39%,55%,38%,市区,近郊,远郊,全年计划供应（亩）,1-12月实际供应（亩）,特征供地收缩，年度完成率44%接近历年平均值 2015-2020年近六年供地完成率在47%，受市场下行及疫情影响，大郑州2020年整体供地量及完成率略低于历年来供应均值 2020年住宅供地完成率在44%，其中市区完成率为39%，近郊为目前主力供地区域，完成率55%，远高于市区，远郊供应市场逐渐发力，逼近市 区供地完成率 大郑州历年（2015-2020年）住宅用地供应完成情况2020年大郑州各区域住宅用地供应完成情况 大郑州计划供应(亩)实际供应(亩)完成率,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心,完成率,2020年大郑州+平原新区商品房用地量成交热力图,成交（亩）,万,万,2015-2020年大郑州经营性用地供应分析（建面）,大郑州整体供销,特征经营性用地供销同比双减，近郊成交量同比减少约50%，市区减少23%，远郊其次 2020年大郑州土地市场供应26674亩，成交19526亩，供销量同比均表现下降。供求区域结构转变，近远郊供销占比有明显的上升趋势，市区走低 2020年大郑州土地市场分区域来看，市区及近郊为供销主力，除市区外，近郊荥阳、远郊巩义、新密为成交热力区域,主城区 69685861,航空港,区,新密 2653|1477,巩义 2192|1668,登封 1759|1255,荥阳 2884|3014,3271|1215 新郑其他 2351|1349,城市 供应|成交,平原新区 3291154,上 街 490|391,中牟 29061430,龙湖 镇 873|712,2986,1593,1880,2931,2991,2957,1920,267,293,473,1189,1189,868,0,2000,4000,6000,8000,市区近郊远郊,1590,1792,2918,2666,2593,1331,267,273,493,881,880,580,0,5000,2015-2020年大郑州经营性用地成交分析（建面） 市区近郊远郊,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心,备注：由于数据保留小数效果，总建面与各区域建面总和有稍许偏差,1726,2515,986,12,08,14,29,732,1054,60,11,515,0,1000,2000,市区,近郊,远郊,2018年供应 2018年成交,2019年供应 2019年成交,2020年供应 2020年成交,住宅/商业用地表现,2018-2020年大郑州住宅用地供销分析（建面）,2018-2020年大郑州商服用地供销分析（建面）,283,491,136,228,171,65,0,200,400,市区,近郊,远郊,2018年供应 2018年成交,2019年供应 2019年成交,2020年供应 2020年成交,特征住宅用地供销放缓，市区地价坚挺，近郊略降，远郊上涨（公开地影响） 近三年商住及商服整体来看，土地量呈现出供大于求的局面。拿地价格市区较为坚挺，受港区及荥阳住宅地集中出让影响近郊供求量远高于市区及 远郊。远郊容量有限供销相对稳定，住宅用地成交价格在公开地带动下走高,900,1900,2900,3900,市区,近郊,远郊,2018年楼面价,2019年楼面价,2020年楼面价,市区,近郊,远郊,2018年楼面价,2019年楼面价,2020年楼面价,万 3000,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心,万 600,元/ 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500,元/,市区： 近郊： 远郊：,34 28 21 18 23 27,810688445,71%,57%,50% 50% 50% 50%,82%,70% 69% 69%,62%,47%,19%,18%,64%,56% 55%,32%,25%,18%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,40 35 30 25 20 15 10 5 0,41 84 46 66 48 66,金 中 经 经 经 经 水 原 开 开 开 开 区 区 区 区 区 区 亩 亩 亩 亩 亩 亩,69 55 41 74 36 59 58 60,中 中 中 中 中 荥 荥 新 牟 牟 牟 牟 牟 阳 阳 郑 亩 亩 亩 亩 亩 亩 亩 亩,71 54 30 13 55 49,参拍企业数,溢价率 90%,市区,近郊,远郊 850332 巩 巩 登 巩 巩 巩 义 义 封 义 义 义 亩 亩 亩 亩 亩 亩,2020年大郑州公开地热度top20,2,7,10,11,2,16,17,4 0000,3,4,9,14,0%,50%,100%,150%,0,10,20,30,2015年2016年2017年2018年2019年2020年,市区,近郊,远郊,市区溢价率,近郊溢价率,远郊溢价率 20 14,大郑州住宅用地公开地成交宗数及溢价率,大郑州公开地热度,2020年大郑州典型地块成交分布图,特征公开地热度高，优质地块参拍企业多竞争激烈，整体溢价率略高于去年 全年公开地共计成交42宗，经开区、金水区、中牟、巩义等区域地块关注度较高，部分优质地块达到熔断,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心,宗数,大郑州拿地门槛,市区, 3996,近郊, 1976 远郊, 1701,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年,2020年,大郑州拿地限制性条件汇总（部分地块列举）,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心,特征拿地门槛递增，企业市区拿地过程中联合竞拍增多 2015-2020年市区及近远郊区域起拍价格整体来看均为快速增高的趋势，拿地要求也从基础的配建安置、租赁房、幼儿园等发展到贴合实际的海绵 城市规划、限制500强企业、统一片区/板块形象的设计等，土拍要求不断转变，拿地难度持续加大，考验企业综合实力 2015-2020年市区及近、远郊住宅用地起拍价格分析,元/ 5000 4000 3000 2000 1000 0,2020年大郑州拿地要求汇总及部分地块列举,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心,（接上表）,大郑州土地供应,大郑州房企拿地表现,特征头部房企持续深耕，本土外来平分秋色；巩义关注度最高，未来市场竞争加剧 融创、正商深耕郑州稳居成交前二，融创、恒大、康桥等房企多布局市区+近郊区域；保利主要战略范围为市区，开年即强势摘得市区经开老城、高新新城等多 宗净地，成交额居首位。成交TOP房企拿地多位于市区及近郊区域，随着城投城改增多，部分城投公司如兴港（TOP3）、巩义城投等平台公司排名上榜 2020年典型房企大郑州+平原新区拿地分布图,中原融创文旅城,融创城,正商兰庭华府,正商红河左岸,正商中岳城及储备地块,新密正商城,正商书香华府,及储备地块,敏捷地产首,进大郑州,恒大林溪郡,恒大未来之光,思念果岭,康桥未来公元,保利天汇,保利天珺,保利和,光屿湖,清华忆江南,中绘城改,怡和新城-新怡和集团大郑州首个项目,龙湖雅宝天钜,数字小镇,正商生态城,中绘集云筑,巩义市城,改地块,融创东方宸院,融创御湖宸院,碧桂园双湖城,碧桂园时代城,碧桂园西湖/凤凰城,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心,市本级土地,惠济区 436|215,二七区 1116|576,管城区 994|778,中原区 532|836,高新区 1663|1210,经开区 164|360,郑东新区 11681182,金水区 895|704,2020年郑州市区商品房用地成交热力图（亩）,3685,3785,3537,4576,4080,3596,3865,10000 8000 6000 4000 2000 0,0,100,200,300,400,供应建面：万,二七区管城区高新区惠济区中原区 郑东新区 成交建面：万,经开区金水区 楼面价：元/,区域 供应|成交,2015-2020年市区住宅+商服用地建面及楼面价走势,备注：由于数据保留小数效果，总建面与各区域建面总和有稍许偏差,500,1,2384,2366,2558,675,1,1282,2022,3016,3517,3198,4413,4052,5000 4000 3000 2000 1000 0,0,1000,2000,3000,4000,2015年2016年 供应建面：万,2017年2018年 成交建面：万,2019年2020年 楼面价：元/,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心,市区整体供销量价,市区商品房用地供销同比缩减，成交主力集中高新、金水、郑东新区；经开区受优质净地成交影响拉高楼面价至 8930元/，其余各区楼面价普遍维持在3500-4600元/,2020年市本级各区住宅+商服用地建面及楼面价走势 8930,郑州市区2015-2020年住宅用地供销分析,634,5,8718,8552