全装修成本控制浅析,全装修成本概况 全装修成本组成分析 各阶段成本控制,全装修成本控制浅析,全装修成本占主体建安成本的25%28%,占售价的810,全装修成本概况,成本概况 成本分析 各阶段成本管理,按功能房成本构成,成本概况 成本分析 各阶段成本管理,重点:甲方分包 其次:甲供材料、全装修总包,按分判方式成本构成,成本概况 成本分析 各阶段成本管理,小户型成本最高，控制小户型成本就控制了所有户型成本,按户型成本构成,成本概况 成本分析 各阶段成本管理,客户细分、市场定位决定装修标准 客户细分：寻找目标客户群，目标客户的消费习惯、可承受价格区间、价值取向分析 周边市场调查：收集分析当地同类型目标市场产品装修标准及供应、销售情况 装修标准确定：结合项目的市场定位，确定装修标准 此装修标准将指导后期设计方向（市场定位发生变化情况下将修订装修标准）,全装修成本控制措施可研阶段,成本概况 成本分析 各阶段成本管理,组织管理：成立全装修设计小组（设计、销售、成本组成） 测算不同方案成本，控制在目标成本范围内 修建模板房，实际体验装修效果 公司决策委员会、营销、设计、成本、客户及相关部门达成一致意见，确定全装修交楼标准，并完成书面审批,全装修成本控制措施设计阶段,成本概况 成本分析 各阶段成本管理,全装修成本控制措施招标阶段,成本概况 成本分析 各阶段成本管理,土建总包做全装修并没有成本优势,全装修单位选择土建总包施工还是全装修单位施工,明确全装修总包、专业分包、甲供材料范围 全装修总包：铺贴墙地砖及石材，涂料，木作业造型，水电安装等 专业分包：木门，木地板，橱柜，淋浴屏，电器（抽油烟机，煤气炉，热水器等） 甲供材：墙地砖，涂料，开关插座，灯具，洁具，五金等,全装修成本控制措施招标阶段,成本概况 成本分析 各阶段成本管理,利用集团和区域采购平台，占全装修采购量47，既降低了成本又提高了工作效率。 使用定点采购几个项目一起联合采购，既降低成本又提高工作效率,全装修成本控制措施招标阶段,成本概况 成本分析 各阶段成本管理,甲供材管理 选定样板之后，通过招标选取与样板一致的、且具有竞争价格产品 样板展示时不承诺品牌，避免产品垄断 精装总包报价中考虑甲供材税费、管理费、损耗 项目设置一名材料管理员管理甲供材料 制订甲供材料管理指引，规范管理及操作,全装修成本控制措施招标阶段,成本概况 成本分析 各阶段成本管理,合同管理 总包合同明确：总包配合费、总包与全装修交接程序及验收表格 全装修合同明确：专业分包配合费、成品保护、甲供材税费、管理费、损耗 专业分包合同明确：成品保护,全装修成本控制措施招标阶段,成本概况 成本分析 各阶段成本管理,成品保护 全装修总包、专业分包合同都列明成品保护条款，严格执行合同中的相关条款，分清责任，甲方不再为此增加成本。 合同中用图片加文字详细描述保护方法 木门保护 木地板保护 浴缸保护,全装修成本控制措施招标阶段,成本概况 成本分析 各阶段成本管理,案例一：设计前置 花城四期A1、A2、B6、B7栋厨房、卫生间已按水电施工图施工完成，但待全装修图纸出来后发现：各插座位置、给排水点位置、烟道开口等现场安装位置与精装图纸有较大出入，为满足装修标准，必须将完工部分做出改动，为此发生无效成本约20万，分摊到建筑面积增加成本7元/平米 厨卫设计、室内户型布置在主体施工图纸出来之前完成，明确给排水、插座、开关、空调摆放、橱柜摆放位置，避免二次凿除，发生无效成本。 图纸会审，较少错漏碰缺。,案例分享,成本概况 成本分析 各阶段成本管理,案例二： 万科蓝山项目一期小高层64户为全装修交楼，营销为促进销售要求提供两种全装修标准供业主选择（1、450元/平米全装修成本，2、 600元/平米全装修成本），从销售情况来看：1、选择普通标准的为59户，占92，2、选择豪华标准的为6户，占8。 从销售反馈的信息来看，提供两种装修标准对销售基本没有促进，反倒让客户犹豫不决。 一个项目只做一种装修标准，采购，施工管理，预结算，营销等一系列工作都简单化，提高工作效率,案例分享,成本概况 成本分析 各阶段成本管理,谢谢聆听！,