中国铁路物资总公司房地产业务 发展战略和管理模式咨询项目建议书 2004年 6月 机密 中国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 2页 2016/12/14 保密和版权声明 1. 本项目建议书为新华信与中国铁路物资总公司（以下简称 “ 中铁物资 ” ）的机密文件，未经对方书面同意，任何一方不得向第三方透露双方洽谈的情况以及签署的任何文件，包括合同、协议、备忘录、订单、项目建议书等所包含的一切信息； 2. 新华信拥有该项目建议书的全部版权和知识产权，受法律保护。未经新华信书面许可或授权，任何单位及个人不得以任何方式或理由对该产品的任何部分进行使用、复制、修改、抄录、传播或与其它产品捆绑使用销售； 3. 对任何侵犯版权和泄密的行为，以及由此对新华信造成的经济损失，新华信公司保留追究其法律责任的权力。客户阅读该项目建议书即表明遵守该保密和版权约定； 4. 对本项目建设书如有任何疑问，请与新华信联系，联系人： 许朝辉 01013701098240， 大 01013910585646， 国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 3页 2016/12/14 重要说明 该项目建议书基于我们对中铁物资需求提出的初步设想。这些初步设想是在对中铁物资房地产业务极其有限的了解基础上提出的，远不是新华信的最终结论。我们认为，要提出既有前瞻性，又切合中铁物资实际的管理咨询方案，需要： （ 1）深入广泛的内部访谈； （ 2）具体情况的详细分析； （ 3）客户、顾问间的充分沟通， （ 4）基于事实的数据分析； （ 5）过去经验的充分参照； （ 6）管理工具的创造性运用； （ 7）切实可行的评价建议。 但这些初步判断和设想只是我们项目开始时的分析起点，在进行上述工作的过程中，我们会不断检验、修正甚至推翻开始的判断，并最后逐渐形成切实可行的适合中铁物资的咨询方案。 中国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 4页 2016/12/14 第二部分：项目内容和思路 第三部分： 项目工作成果 第四部分： 项目安排、运作方式和报价 第五部分： 新华信相关咨询案例举例 第六部分： 新华信管理咨询简介 第一部分：项目背景与目标 目录 中国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 5页 2016/12/14 第二部分：项目内容和思路 第三部分： 项目工作成果 第四部分： 项目安排、运作方式和报价 第五部分： 新华信相关咨询案例举例 第六部分： 新华信管理咨询简介 第一部分：项目背景与目标 目录 中国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 6页 2016/12/14 中铁物资是一家国资委直属的大型国有企业， 2004年初才与铁道部脱钩，在我国流通行业中占有重要地位 集团概况 集团下设 21个全资子公司（ 9个流通企业、 12个工业企业）、 8个控股公司和 1个物资管理干部学院。 至 2003年末，员工总数 业总资产 123亿元 拥有仓储面积 140万平方米，专用线 139延长 资年吞吐能力 600万吨，各储运基地覆盖全国主要城市和交通枢纽，均有专用线与铁路干线连接。 业务发展 经营业务：主要业务包括商贸（铁路供应和社会供应）、物流、外贸、工业、房地产等。商贸业务占公司业务总量的 90%以上，主要经营大宗生产资料贸易，如油品、钢轨、钢材、铁路配件等。 近十来年，公司业务规模发展迅速，销售收入由 1993年的 60亿元增长到 2003年的 263亿元。 市场地位 在中国企业 500强排序中，中铁物资由 1995年的第 154位上升到 2003年的第 66位。 在物资流通企业排序中，中铁物资由 1992年的第 7位上升到 2003年的第 2位。 中国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 7页 2016/12/14 新华信已经为中铁物资做过一期 “ 明确战略优化组织提升综合竞争力 ” 咨询，和中铁物资一起制定了企业整体发展战略目标 中国铁路物资集团公司远景发展目标 围绕铁路市场和社会市场两条主线，以贸易、物流为核心 , 打造产、运、销一体化的完整价值链，构建相互支撑、适度多元的产业群，成为铁路行业跨越式发展的重要依靠力量，确立相关行业贸易流通市场的领导地位，建成具备国际竞争力的大型集团公司。 战略重点 战略目标 围绕铁路市场和社会市场两条主线 以贸易、物流为核心 打造产、运、销一体化的完整价值链 构建相互支撑、适度多元的产业群 成为铁路行业跨越式发展的重要依靠力量 确立相关行业贸易流通市场的领导地位 建成具备国际竞争力的大型集团公司 中国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 8页 2016/12/14 并且为中铁物资设计了相应的业务架构 中国铁路物资集团公司 中铁物流 中铁现代科技物流 2 中铁国际 3 铁路制造业 中铁地产 中铁泰博 . 4 连锁零售 中铁投资 矿业控股 金融控股 5 五个主要业务板块 中铁商贸 钢轨事业部 钢材事业部 铁路装备事业部 煤炭事业部 汽车事业部 1 油品事业部 相关实业 物润公司 进出口公司 中国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 9页 2016/12/14 中铁物资尚未大规模开展房地产业务，目前主要集中在北京第五广场写字楼项目上，房地产业务的整体发展战略还不明确 公司成立 1 2002年 7月 26日，中铁物资总公司与北京释胜投资公司共同出资成立北京中铁泰博房地产公司，注册资金 3000万元。中铁物资总公司占公司 80%的股份，北京释胜投资有限公司占公司 20%的股份。 取得开发项目 2 2002年 8月 15日，中铁泰博与北京东城区住宅发展中心及北京东方康泰房地产开发公司共同签订了关于东四危改小区沿街公建北区（ 目合作合同。 成立项目公司 3 2003年 3月中铁泰博与香港易达国际投资有限公司合作成立“北京第五广场置业有限公司”。 获得规划意见书 4 2004年 3取得规划意见书，北京第五广场项目总建筑面积为 120012平米，建筑高度 80米，地上 17层，地下 4层，定位为 5 中国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 10页 2016/12/14 中铁物资房地产业务最大的潜在优势是拥有丰富的土地资源 中铁物资土地储备总量及部分重点地区情况表 土地位置 全国 北京 上海 武汉 哈尔滨 土地宗数 土地面积 办证率 地上建筑面积 139 2 12 8 10 64174307% 10423170755311760231107502800% 21254300% 362203% 600585% 152344势：土地面积大；办证率较高，权属比较明确 劣势：土地位置分散；一线和二线重点城市储量不多；需要补交地价改变用途，不能直接开发 中国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 11页 2016/12/14 为了帮助中铁物资房地产业务更好地发展，我们认为本次项目的关键是解决以下三大问题 中铁物资房地产业务的战略定位和战略目标 1 中铁物资如何在此定位下发展房地产业务 2 中铁物资房地产业务如何与现有核心业务相互配合 3 中国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 12页 2016/12/14 我们认为这三大问题是一个整体，具有紧密的逻辑联系，其中战略定位又是基础和关键的问题。只有明确了战略定位才能有针对性地提出战略措施和业务配合 第一层面 目前的核 心业务： 商贸 第二层面 潜力业务： 物流、进出口、房地产等 第三层面 候选业务： 实业投资、金融等 迅速扩展核心业务的规模，加快对现有业务整合，在第一层面业务上建立核心竞争力 进入战略性行业，建立未来发展的持续动力和利润来源 积极探索大规模产权资本运营，通过产权重组，扩大控股公司规模 房地产业务目前处于第二层面，主要着重于盘活现有资源，获取投资收益； 如果内外部环境允许，也可以向核心业务发展 中国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 13页 2016/12/14 新华信希望能够通过这次咨询项目，为中铁物资房地产业务未来的发展指明方向，并构筑坚实的管理平台 短期目标 通过内外部环境分析确定公司未来的发展方向和经营目标 制定公司的战略措施 通过对国内同行业优秀企业的管理模式案例研究，确定公司的组织管理模式 制定公司的人力资源规划 长期目标 为公司实现跨越式的发展奠定基础，构筑管理平台 使公司在竞争日益激烈的市场环境下保持稳固持续的增长和发展 通过项目参与培养内部管理人才，实施人才战略，建立公司的高级人才梯队 中国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 14页 2016/12/14 第二部分：项目内容和思路 第三部分： 项目工作成果 第四部分： 项目安排、运作方式和报价 第五部分： 新华信相关咨询案例举例 第六部分： 新华信管理咨询简介 第一部分：项目背景与目标 目录 中国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 15页 2016/12/14 本次咨询项目的整体思路分为五个阶段 业务板块范围和集团公司范围内部资源分析 外部市场环境和竞争对手分析 内外部资源和环境分析 组织与管理模式 发展战略措施与规划 明确战略定位和战略目标 制定业务发展规划 制定人力资源规划 制定财务管理和融资规划 明确业务板块的定位和发展战略目标 制定经营目标 国内同类优秀企业管理模式的案例研究 确定公司的管理模式 确定公司的组织架构，制定部门职责 与其他业务的协调配合 与商贸、物流业务的协调配合 与集团公司其他企业特别是上市公司之间的财务配合 中国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 16页 2016/12/14 第一阶段的主要内容是进行公司内外部资源和环境分析，为制定公司的战略奠定基础 业务板块范围和集团公司范围内部资源分析 外部市场环境和竞争对手分析 内外部资源和环境分析 组织与管理模式 发展战略措施与规划 明确战略定位和战略目标 与其他业务的协调配合 中国铁路物资总公司 房地产业务发展战略和管理模式咨询项目建议书 第 17页 2016/12/14 我们首先将分析中铁物资房地产业务面临的外部环境 国际环境 国内环境 宏观环境 中观环境 微观环境 国际经济环境 政治法律环境 社会文化环境 国际资本市场环境分析 国内经济环境 国内法律法规 /政策环境 国家投资政策环境分析 国家产业政策导向分析 行业变革驱动因素分析 行业成功关键因素（ 析 行业经济特性分析 行业竞争结构模型