明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话:0595-85613952-王文钦委估的房地产价值评估报告1房地产估价报告估价项目名称：王文钦位于石狮市灵秀镇塔前村后埔 E14号楼由北至南第 9间的房地产价值评估委托方：王文钦估价方：福建明达房地产评估有限公司估价人员：江同官 舒宏辉估价作业日期：二九年九月二十二日至九月二十三日估价报告编号：闽明达房评字2009第 09057 号 明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话:0595-85613952-王文钦委估的房地产价值评估报告2目录一 致委托方函4二 估价师声明5三 估价的假设和限制条件6四 估价结果报告7（一） 委托方（二） 估价方（三） 估价对象（四） 估价目的（五） 估价时点（六） 价值定义（七） 估价依据（八） 估价原则（九） 估价方法（十） 估价结果（十一） 估价人员（十二） 估价作业日期（十三） 估价报告应用的有效期五 估价技术报告（估价方存档）10（一） 房地产状况分析（二） 市场背景分析（三） 最高最佳使用分析 明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话:0595-85613952-王文钦委估的房地产价值评估报告3（四） 估价方法选用（五） 估价测算过程（六） 估价结果确定六 附件（均为原件复印）17（一） 评估委托书（二） 估价对象图片（三） 与评估相关材料（四） 房屋所有权证及土地使用权证（五） 企业法人营业执照（评估机构）（六） 房地产价格评估机构资格证书（七） 估价人员资格证书 明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话:0595-85613952-王文钦委估的房地产价值评估报告4一、致委托方函王文钦：承蒙委托，我公司派遣房地产专业估价技术人员对位于石狮市灵秀镇塔前村后埔 E14号楼由北至南第 9间的房地产进行市场价值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本次估价范围建筑面积 361.40，土地使用面积为 41.59。经实地查勘及产权人提供的资料，结合平时估价实践中积累的资料、经验，我公司房地产专业人员根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响估价对象房地产价值因素的基础上，对估价对象在二九年九月二十二日的客观合理价值进行估算和总判定，得出估价结果：委估房地产在公开市场条件下评估价值为 RMB125.55万元（金额大写：壹佰贰拾伍万伍仟伍佰元整） 。注：未考虑将来变现时应缴纳的税费。面 积 （ ） 单 价 （ 元 / ） 总 价 （ 万 元 ）土 地 价 值 土 地 出 让 金 说 明店面 41.59 6960.81 28.95住宅 319.81 3150.31 100.7510.37万元4.15万元扣除土地出让金后的总价为 125.55万元此房地产估价报告自致函日起，有效期为二年。随此函，附房地产估价报告三份。福建明达房地产评估有限公司法定代表人：江同官 明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话:0595-85613952-王文钦委估的房地产价值评估报告5二九年九月二十三日二、估价师声明我承诺，在我知识和能力的最佳范围内：1、 报告中对事实的陈述是真实的，准确的。2、 估价报告中的分析，意见和结论，是我公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。3、 我与估价报告中的估价对象没有利害关系；对与估价对象相关的各方当事人没有偏见，也没有个人利害关系。4、 我是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范的规定进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。5、 我已对估价对象进行了实地查勘。参加查勘人员：江同官 舒宏辉 6、没有人对估价报告提供了重要专业帮助。 明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话:0595-85613952-王文钦委估的房地产价值评估报告6三、估价的假设和限制条件一、估价的假设条件：我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：1、 任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。2、 在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3、 在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法转让。4、 存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的客外出价。5、 有合理洽淡时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。二、估价的限制条件：1、 本估价报告只为本次估价目的服务，如改变估价目的或使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。2、 注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，注册房地产估价师不能确定委估房屋现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。3、 估价对象房地产的面积、权益状况等，由委托方提供，如材料与实际有偏差，最终以房产管理部门确定为准，估价结果须作相应调整。4、 随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的价格将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。 明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话:0595-85613952-王文钦委估的房地产价值评估报告75、 未经我公司允许，本估价报告全部或部分不得公开发表。四、估价结果报告（一） 委托方：王文钦（二） 估价方：福建明达房地产评估有限公司估价资格等级：房地产价格评估：丙级土 地 评 估：B 级法人代表：江同官单位地址：晋江市崇源路农机公司四楼四室联系电话：0595-85633380（三）估价对象：估价对象位于石狮市灵秀镇塔前村后埔 E14号楼由北至南第 9间，系王文钦所属，建筑面积为 361.40，土地使用权面积为41.59，宗地批准用途为住宅，使用权类型为拨用宅基地。估价对象建筑物为七层钢混结构（外墙条砖贴面，铝合金窗） ，设计用途为住宅，现状一层为 1间店面，室内普通装修，二至五层为车间，室内内墙及天棚石灰刷白，石板材铺地，六至七层为住宅，内墙石灰刷白，天棚木吊顶并饰灯具，抛光砖铺地，铁及木门。估价对象周边环境良好，所在区域市政基础配套设施完善，交通便利，生活方便。（四）估价目的： 明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话:0595-85613952-王文钦委估的房地产价值评估报告8估价对象市场价值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（五）估价时点：二九年九月二十二日（六）价值定义：本报告的估价结果是指估价对象具备转让、出租、抵押的权利，房屋在维持并正常使用条件下，于估价时点二九年九月二十二日的土地使用权及地上建筑物的房地产市场价格。（七）估价依据：1、 中华人民共和国城市房地产管理法2、 中华人民共和国土地管理法3、 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例4、 城市房地产转让管理规定5、 房地产估价规范 （GB/T50291-1999）6、石狮市国土资源局公布的石狮市城镇土地级别和基准地价应用方案7、国家及地方其他相关法律、法规。8、产权人提供的有关资料9、估价方平时积累的经验、资料（八）估价原则：本估价报告遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、预期收益原则。 明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话:0595-85613952-王文钦委估的房地产价值评估报告9（九）估价方法估价人员细致地分析了估价对象特点和实际状况，由于估价对象所在区域房屋租赁市场比较活跃，存在潜在的收益（出租） ，且政府部门对土地取得成本有明确的费用标准，故此次评估宜选用收益法来确定估价对象的公开市场价值，其中土地出让金采用基准地价系数修正法测算。（十）估价结果根据评估目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的评估方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合房地产估价经验,综合得出委估房地产在公开市场条件下评估价值为 RMB125.55万元（金额大写：壹佰贰拾伍万伍仟伍佰元整）。注：未考虑将来变现时应缴纳的税费。(十一)估价人员:姓名 房地产估价师证书号码 土地估价师证书号码 签名 江同官 3620045555 8009440054舒宏辉 3620040055 2000360002(十二)估价作业日期:二九年九月二十二日至九月二十三日(十三)估价报告应用的有效期:本估价报告应用有效期为二年。