西安经开区常青路地块可行性分析一、整体市场相关简析1、2007 年上半年商品房供应量为 500 万平米，销售面积约 350 万平米，其中写字楼销售面积约 14 万平米，普通住宅销售价格 3412 元平米（近期商品住宅成交均价 3800 元/平米），写字楼物业销售均价 4658 元/平米，高层住宅平均租价 15-25 元，写字楼平均在 35-50 元。2、由于租金、物业费等差别且在西安的全国大型品牌企业少等因素，西安企业60%以上入住于商住楼或住宅，写字楼平均入住率不足 70% 。众多开发商由此开发具办公功能的商住楼，也由此企业与家居混合成为病症。3、写字楼市场整体低迷，购买成本大，整体购买力低下，市场竞争激烈。写字楼物业投资者投入大量资金，收益并不理想。4、同时写字楼运作难度高，工程造价高，市场在售均价在 4800-6000 元/平米。客户要求高及功能定位细分，电梯、停车、网线、电话、消防、中央空调等配套设施要十分完善，另商务上也要要求必须有金融、通迅、公共会议、食堂等。5、市场投资意欲旺盛，20-100 万左右的投资性物业广受欢迎，西安的公司还没有普遍形成买写字楼自用的环境，大部分均为租用商住楼办公。6、经开区张家堡板块目前未被市场广泛接受，虽有白桦林居、西安印象等品质板式住宅，但总体来讲，周边如此品质楼盘不多。 尤其是未形成强势的商务中心，目前主要集中与凤城一路至三路的未央路沿街，如经发大厦、利君 V 时代、赛高国际等，而地铁开通、市场政府北迁、火车站北移等经开区发展大势的利好又决定了张家堡板块办公物业市场的极速膨胀，故估计在未来几年将受到极大的追捧；7、西安商业市场低迷，空置率极高不下，尤其是沿街底商部分规划时常两三千平米以上甚至上万平米，投资资金最少需上千万元，且投资者经营水平低下等等因素成为难跨的屏障。 9、西安房地产市场随着西部大开发的推进、西北五省的龙头，陕西首府、陕北经济水平巨增等因素必将从一直以来的商品房自住性向投资性过渡的必然趋势。并且西安房地产的房价及涨幅远低于全国 36 个大中城市水平，正因如此才吸引国内众多大型品牌企业来西安。故房价涨幅及升值空间应十分诱人。二、地块 SWOT 分析1、地块背景资料位置：经开区常青路与未央路交汇处东南角占地：约 5000 平米（7.56 亩）用地性质：综合用地（50 年）规划容积率：8.0市政配套情况：基本完善地块业主：不详出让意向：合作开发，支付 500 万人民币另返 4500 平米单元物业。2、地块自身及周边环境状况（1）优势A、地块地处未央路与常青路交汇处东南角，两面临街，北侧常青路将直达城北第二条主道太华路，距地铁 2 号线站口、距广场及运动公园、距市政府办公新址均约 500 米，西侧未央路为城市中轴线及交通中枢从城北客运站往铜川、榆林、延安以及前往机场和绕城高速的必经之道。该地块距公交站牌不足 200 米，20 多公交路线直达城市各个角落。B、地块路西沿凤城七路达城北另条主道文景路（西安中学、文景商业街等），近期政府已确定办公新址位于该地块以北凤城八路，以至对此板块必将起到相当带动作用。C政府计划将于 2011 年全面开通地铁 2 号线，已正式启动全面施工，预计将于本项目同时投入使用。届时区域将成为市场关注的一大焦点，如项目快速启动将占尽先机。C、地块西北角即为占地 800 亩城市运动公园及经开区管委会，周边楼盘云集如白桦林居、西安印象、万华园、双威、海荣、EE 康城、华都锦城等氛围浓厚，并有数个高尚社区正承建中和沿街综合用地规划中，故地块环境价值极高，并会在短时间内商业配套日趋完善，区域形象较为清晰。（2）劣势A、地块过小，总占地面积仅约 5000 平米，不利于规划，难出品质。作商务办公的的商住楼尚可。B、地块周边目前市政配套和生活配套尚不足，而且地块周边无超市、高档酒楼、公建学校少等。3、区域竞争状况（1）、南方上格林与本地块同处五童路，距本地块 200 米，由重庆老牌房地产开发企业南方集团开发占地 343 亩，总建 38 万平方米，中档纯住宅小区，约 2500 户，自建有小学，目前在售 B 组团，全为小高层，分别有 11、15 和 18 层，规划中的 C 组团以别墅为主（估计为 TOWNHOUSE）。A 组团均价 2600 元/M2，B 组团均价 2750 元/M2（毛坯房），均按套内面积计价B 组团户型以 117M2 平层和 125M2、138M2 跃式单位为主。A 组团已交付使用，售出 70%；B 组团 7 月 26 日正式开售，销售情况不理想；据初步判断，销售不理想的原因多源自营销上的问题，如南方集团的低调，项目炒作的缺乏，地盘形象（园林粗糙、破烂工棚正处显眼位置）低下等。（2）、江南山水地处五黄路南段，距黄花园大桥 2000 米占地约 6000 平方米，临街排楼，首三层为商业铺面，其余为住宅，共 380 户，中低档起价 1800 元/M2（套内面积，毛坯房），户型面积 80-125 平方米去年已开售，目前售出 70%左右（3）、金科丽苑地处五黄路江南山水对面占地 60-70 亩，临街排楼，首三层为商业铺面，总建面约 20 万 M2，共 1688 户，中档住宅社区二期起价 2400 元/M2（套内面积，毛坯房），以 80-120 平方米为主力户型商铺首层 8000 元/M2，二、三层 4000 元/M2二期去月 5 月开售，目前已售完，并即将全面交付使用（4）、天赐丽景地处五黄路南段，距黄花园大桥 2500 米占地 15000 平方米，三栋 22 层高层，总建面约 8 万 M2，中低档住宅起价 2180 元/M2（套内面积，毛坯房），户型面积 80-125 平方米7 月 20 日正式开售，目前售出 30%左右三、定位建议1、市场定位纯商务公办性公寓 2、产品定位28 层高层（1-3 层为商业，4-28 层为办公， 6-8 部电梯）3、户型配比初步设想以 100-180M2 的单位为主力户型，配合少量 180-250M2 的平层和 250-500 平米左右的顶层及次顶层复式，以挑高入梯宽敞大堂、公共会议室、打印扫描传真、茶座和整体质素全面接近纯正写字楼。4、目标客户群定位中产阶级 （1）不动产投资者 （2）本地中小等企业主（3）价格定位（按套内面积计）跃式和平层均价 4000 元/M2，总价控制在 40-100 万范围，均价 65 万元/套，首付 20 万；复式总价控制在 200 万以内，首付 60 万。参考依据：南方上格林 B 组团均价 2750 元/M2（平均 15 层，毛坯房）龙湖水晶郦城 2680 元/M2 起价（18 层和 31 层，毛坯房）汇景台君临天下洋房均价 3300 元/M2（12 层，毛坯房）5、风险评估（1）、市场机会A、重庆房地产正处于腾飞初期,是进入重庆市场的好时机。 B、江北新城“重庆未来陆家嘴”以及连通一岛两岸交通的规划,以及重庆加紧CBD 地区的规划与建设等对项目是重大利好。C、项目地块位于五里店地段，距解放碑不到 4 公里，向东可望长江之宽阔轻灵，也可远眺南山之巍峨多姿，向西可望 1000 龙头寺公园之葱郁林木。视野极其开阔，居住环境价值极高。D、五童路的建成通车，及今年开始的五桂路扩建，将激活地块的开发价值。E、重庆经济的迅速腾飞培育了一大批本地中产阶级，为项目储备了大量的目标客户。F、奥园的品牌号召力和人才优势，为项目赢取市场奠定了极其坚实的基础。G、重庆购房者对居住环境的越来越关注，花园式小区成为近两年购房置业者的主流选择。H、重庆交通大环境的混乱，及基于山水城市而造成的难于根本改善的现实，令重庆购房者至今年尚未完全接受郊区居住的概念。I、重庆消费者对低层住宅并无特别偏好，且对朝向亦无特别看重。（2）、市场威胁A、重庆整体房价水平的低迷，及项目周边楼盘的低价政策对项目营销形成一定的压力。 B、项目近 50 米的高差给规划设计带来了一定的难度，也增加了项目建设的成本。C、高收入层的增长有限，赶不上高档楼盘的供应增长；目标客户群体的相对单一和薄弱，可能拖长项目资金回收周期。四、成效益分析1、规划设计指标预设注：以下数据均为拿下旁边 38 亩为基础，理由是这 38 亩地形相对平坦，而且临五桂路，是地块连通五桂路的必经之地。据庆业人员说他们可出面一并拿下，故从规模效应出发，建议一并拿下，统一开发。占地：174 亩，11.6 万平方米建筑密度：22%容积率：3.08绿化率：50%总建筑面积：35.7 万平方米（平均 15 层，全部首层架空）住宅面积：33 万平方米（其中套内面积约 28.05 万平方米）商业面积：1 万平方米（五桂路临街）配套面积：1.7 万平方米总户数：约 2000 户预计开发周期：3.5 年2、成本效益分析（1）、收入预估住宅：33 万85%3000 元/M2（套内面积均价）=841500 万商铺：1 万6000 元=6000 万合计 90150 万（2）、成本预估建安成本（包括土建、水电、消防、外墙装饰、公共部分装修等）：1100 元/M235.7 万=39270 万园林道路成本：350 元/M211.6 万78%=3166.8 万市政配套成本：180 元/M235.7 万=6426 万（此部分有待与政府勾兑，因目前市政管网未到地块）会所设备设施：1000 万各种报建报批手续及相关行政取费：500 万管理成本：30 万/月48 月=1440 万财务成本：39270 万5%=1963.5 万土地成本：500 元/M235.7 万=17850 万营销成本：95760 万4%=3830.4 万营业税：95760 万5.75%=5506.2 万共计 74027 万（单方套内面积成本 2548 元/M2）（3）、利润预估 销售 100%总利润：90150-74027=16123 万成本利润率：16123/74027=21%销售 90%总收入：9015090%=81135 万总支出：74027-（90150-81135）（4%+5.75%）=73148 万总利润：81135-73148=7987 万成本利润率：7987/73148=10%销售 80%总收入：9015080%=72120 万总支出：74027-（90150-72120）（4%+5.75%）=72269 万总利润：72120-72269= 亏 149 万 结论：如能将土地成本压到按建筑面积计算的 400 元/M2 左右，并包含地块内高压线的搬迁费用和市政配套费，则本项目开发风险应该不大，我司完全可以进入西安写字楼市场发展回顾西安写字楼市场各阶段特征分析特征分析西安市出现写字楼开发热潮，2003 年市场价格比 2002 年略有上涨，写字楼产品想正规化发展，这一阶段开工建设的写字楼纷纷向“星级”、 “智能”靠拢，追求高档产品西安出现写字楼开发热潮，2003 年市场价格比 2002 年略有上涨，写字楼产品想正规化发展，这一阶段开工建设的写字楼纷纷向 “星级” 、 “智能”靠拢，追求高档产品西安市出现写字楼开发热潮，2003 年市场价格比 2002 年略有上涨，写字楼产品想正规化发展，这一阶段开工建设的写字楼纷纷向“ 星级”、 “智能”靠拢，追求高档产品西安市房地产市场发展相对较晚，可以说是从 95 年以后商品房市场才逐渐形成，因此以往的西安个别商品房楼盘的出现，标志着西安房产改革的开始，在 98 年以后，随着房改政策的深入，房地产市场才逐渐形成一定的规模，当然写字楼也不例外，95 年以前西安的企业绝大多数均为国有企业，民营企业只占到很少的份额，当然这种企业机制决定了企业对商品写字楼的需求微乎其微，它们主要在自己建造的厂矿企业大楼办公，在 95 年以后，随着西安民营企业的逐渐兴起，才逐渐形成了写字楼的租赁市场，企业主要租赁在沿街的一些条件一般的公有办公用房内，在