天津领世郡项目可行性报告 目 录一、 领世郡简介 2二、 项目分期方案 6三、 项目成本利润测算 731 领世郡项目主要经济技术指标 732 主要配套公建项目一览表 833 成本估算表 9四、 天津独栋住宅市场分析 1341 天津独栋住宅市场的特征 1342 天津独立独栋住宅市场的发展机会 1543 周边项目比较 1744 资金回笼形势分析 17五、 项目的 SWOT 分析 1851 项目的优势（Superiority） 1852 项目的劣势(Weakness) 1953 项目面临的威胁(风险)(Threat) 1954 项目的机会点-（针对竞争项目的对策）(Opportunity) 19六、 风险分析和规避措施 1961 政策风险 2062 财务风险 2063 经营性风险 2064 市场风险 2065 建设和配套工程工期风险的规避 21一、 领世郡简介领世郡（暂命名）项目是天津市规模最大、档次最高的低密度独立住宅社区。位于我市中心城区东南、津南区双港组团西部。地块东邻微山路，西依规划中的津沽二线高速公路，北靠外环线，南至梨双公路；地块北侧为外环线 500 米城市绿化带，西侧为津沽二线 300 米城市绿化带，南部为双港湖，领世郡交通方便，出行便捷，项目紧邻外环线，与解放南路、大沽南路、友谊路等快速路或主干道联系紧密，建设中的天津市地铁一号线延将伸入双港组团。它同时处于市区与滨海新区的交通走廊肩部。地块位于我市上风口，具备良好自然生态环境。项目依傍我市目前最大的成熟高档居住区梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，并与卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区。领世郡总占地为 5348 亩，其中：外环线控制绿化带占地 2250 亩，规划 shopping mall商业用地 311.5 亩，现状国际学校占地 108 亩，规划名校 81 亩，规划住宅用地 2598亩。本项目规划住宅建筑面积约为 70 万平方米，规划容积率为 0.4。绿化带内将建设 1800 亩国际标准运动主题公园一座和拥有 34 个打位的高尔夫练习场一座，建成之后，将成为我市距市中心最近、展示国际化都市面貌、具备商务交流、经贸洽谈的高尚休闲运动场所。即将于 2004 年面世的住宅项目采集了北美住宅的前沿文化，以经济型独栋住宅、经济型双拼住宅、联院住宅为主打产品，以小镇中心、原味北美独栋住宅、多重庭院、线性景观、球场景观和高性价比为项目突出卖点。项目由 02 年全美住宅设计排名第一的 NBA（纳尔斯波顿建筑师事务所）单纲总体规划、一期规划、建筑、景观设计，作为专业的住宅发展商，我们全力以赴打造的项目涵盖了我们一直致力追求的居住理念，我们期望领世郡能引领天津住宅市场之风骚，代表国内住宅的产品品质和建筑风格的潮流。本项目计划分五期。首期住宅占地约 400 亩，首期住宅建筑面积约 10 万平方米。SHOPPING MALL 占地 400 亩，二到五期基数 400 亩，届时再依市场和项目发展情况调整。每期开发周期为 1 年-1 年半，项目总开发期为 5-6 年。图一：项目区域位置图图二：项目区域关系图图三：项目周边交通关系图图四：领世郡项目总体规划平面图项目总体规划图的规划说明领世郡拟建设项目构成1、运动主题公园 1800 亩 运动主题公园2、高尔夫练习场 450 亩 34 打位练习场3、SHOPPING MALL 311.5 亩4、泰达国际学校天津分校 108 亩5、规划名校 81 亩6、规划市政主干道7、小镇中心 72.9 亩8、小镇副中心 22.5 亩9、组团分会所 共 6 个10、居住区用地 2598 亩（含小镇中心、副中心、会所区）图纸简要说明：道路系统由一纵、两横、一环构成路网主骨架，路网包含小区主干路、小区支路和组团内道路三个结构层次。小区设区配套系统分为小镇中心、小镇副中心和组团分会所 3 个结构层次。小区住宅体系共分为多层公寓、联院住宅、经济型双拼、经济型独体独栋住宅、标准型双拼住宅、标准型独体独栋住宅、舒适型独体独栋住宅、豪华型独体独栋住宅共 8 个层次。二、 项目分期方案二、 项目分期方案领世郡项目住宅部分共 2598 亩，分为 5 期，领世郡分期方案a 由北向南，逐步推进；b 根据市场每年消化容量，每期大约 500 亩；c 产品线每期平衡发展，即每期均有豪华产品、标准产品和经济型产品，使得产品总体销售速度最快；d 结合土地批次的安排；e 便于配套、土建工程施工安排；期数 地块号 面积（亩） 面积（万平方米）一期 1-6 475.1 31.7二期 9-15 517.7 34.5三期 1618，20-22 445.2 29.7四期 23-30 539.9 36.0五期 31-33 417.5 27.8合计 2395.4 159.7小镇中心 7-8 177.3 11.8小镇副中心 19 36.8 2.5现状国际学校 35 87.5 5.8规划学校 36 113.4 7.6Shopping mall 34 311.9 20.8备注 面积数值为毛地面积，含道路中线。三、 项目成本利润测算31 领世郡项目主要经济技术指标项目 计量单位 数值 所占比重（%） 人均面积（平方米/人）居住区规划总用地 ha 206.50 - -1、居住区用地（R） ha 173.21 100 159.62 住宅用地（R01） ha 98.73 57.00% 90.98 公建用地（R02） ha 11.02 6.36% 10.15 道路用地（R03） ha 37.24 21.50% 34.32 公共绿地（R04） ha 25.98 15.00% 23.94 2、其它用地（E） ha 33.29 - -居住户（套）数 户（套） 3390 - -居住人数 人 10851 - -户均人口 人/户 3.20 - -总建筑面积 万平方米 - -1、居住区用地内建筑总面积 万平方米 74.91 100 71.34 住宅建筑面积 万平方米 70.82 94.5% 68.71 公建面积 万平方米 4.09 5.45% 住宅平均层数 层 2.4 - -高层住宅比例 0.00 - -中高层住宅比例 0.00 - -人口毛密度 人/ha 62.65 - -住宅面积毛密度 万平方米/ha 0.43 - -住宅建筑面积净密度 万平方米/ha 0.76 - -绿地率 45 - -32 主要配套公建项目一览表类型 项目 数量（个） 建筑面积（M2）一、居住区内市政公用建筑项目 3914.00市政 土建变电站 16 2080.00 箱式变电站 30 320.00 煤气调压站 2 84.00 有线电视、电话、智能化用房 6 480.00 换热站 6 900.00 公交首末站 1 环卫清扫班点 1 50.00 居民停车场、存车处 二、非经营性公建配套 19200教育 保育院（幼儿园、托儿所合并设置） 1 19000小学 中学 体育 居民户外健身设施和活动广场 绿化 小区中心绿地 行政 派出所驻现场办公室 1 200.00 三、经营性公建配套 7090.00医疗 卫生站 1 300.00 中西药店 1 100.00 金融邮电 储蓄所 1 300.00 邮电所 1 130.00 大型餐饮店群 1 2600.00 阳光花房 1 300.00 宠物店、宠物诊所 1 200.00 综合百货超市 1 650.00 净菜市场 1 150.00 洗车(含汽车美容佩饰)店 1 400.00 其他经营设施（洗染类、美容美发类、照相影像冲洗类、修理类、时装店类、咖啡茶屋类、网吧影视类、花店类、糕点类、家饰家具类、日常用品类、文具类） 1 1500.00 食品或百货类社区便利店 6 160.00 糕点店 1 100.00 小餐饮店（早点、快餐、正餐等） 5 100.00 书店、音像店 3 100.00 四、社区服务用房 10460.00门卫 60.00 业主主会所 4000.00 分会所和社区服务用房 2400.00 物业公司用房 400.00 保安、保洁住宿楼 3500.00 居委会 100.00 五、园林绿化公司用房 300合计 40964 33 成本估算表重要参数表居住区面积 亩 2598住宅规划总建筑面积 万平米 70.82成本估算表（地上住宅部分）序 成 本 分 项 名 称 单方造价 计 算 公 式 合 价号 （元/m2） （万元）1 土地成本 1241.04 土地交易合同：23 万元/亩*2598 亩=59754 万元 87890.34交易手续费：0.6%*59754 万元 =358.52 万元 土地交易契税：3%*59754 万元 =1792.62 万元 土地登记费：0.0066 万元/亩 *2598 亩=17.15 万元 小计： 61922.29 万元/2598 亩 =23.83 万元/ 亩 不可预见费 10 万元/亩 （10+23.83)*2598=87890.34 万元 87890.34/70.82=1241.04 元/m2 2 拆迁费 35.30 拆迁费：240*50*0.2+100=2500 万元 25003 高压线迁移费 21.18 1500 万元 15004 项目大配套费 132.30 9369.41 其中：锅炉房及一次网 65 锅炉房征地：20 亩*23.83 万元/亩=476.6 万元 锅炉房及一次网：65 元/m2*80 万 m2=5200 万元 小计：5676.6 万元/80 万 m2=70 元/m2（单方造价） 5676.60 地块内组团外的其他大配套费用 67.30 只计算区内规划市政路的配套工程，未计算微山路及梨双公路的配套设施，包括雨、污水、自来水、中水、煤气、道路、绿化、路灯。 4766.11 5 前期相关费用 147 10410.54其中：策划费用 5 设计费用 70 按一期支出设计费用推算 测绘费、定位验线、沉降观测等： 4 地名费 1 人防费 40 总面积的 2%；按 2000 元/平方米 勘察费 3 按独栋住宅考虑 勘察设计监理施工合同审查费 2 每项 1 元/平方米 施工图审查费 3 按独栋住宅考虑 建设工程执照费 1 建设工程监理费 8 按外环外考虑 质量监督费、文明施工费 0 争取免费政策 墙改基金 4 散装水泥基金 1 招标代理费、定额编制费 3 环保测试、排污代扫等等 2 6 区内部分配套 388 27478.16其中：电力配套 83 标准收费 土建站和箱变基础 5 含土建费用 一户一表 10 燃气配套 28 标准收费 气源基金 10 标准收费 一户一表 2 煤气调压站 1 自来水 25 标准收费 一户一表 5 中水 5 供热二次网 25 标准收费，含换热站。 热计量表 8 排水 30 考虑容积率小，部分使用承插式混凝土管。 小区智能化 50 通讯及宽带网由网络运营商代为建设 有线电视 3 配套设计费 2 路灯 15 信报箱 3 围墙 20 非经营性公建配套费 50 我方出地，别人建设 临时水 3 临时电 5 7 区内绿化、道路（按面积 122.68 万 m2 计算) 200 按 150 元/m2 计：122.68*80%*170/70.82=240 元 /m2 141648 工程费 1450 各单项建筑面积（万 m2）*各自单价（元/m2)/ 总建筑面积( 万 m2） 1026899 物业用房建安费 60 按 8500 平方米，5000 元/平方米计算。 4249.20.85*5000/70.82=60（元/平方米） 10 直接费 3674.82 11 管理费 146.99 按直接费的 4%计算。 10410.03 12 不可预见费 73.50 按直