第一部分：项目概述1、 项目概况项目位于佛山市三水区西南镇张边路，西南四小以北，移动通讯大楼以西，与即将兴建的市政公园连成一片。整个地块占地 57,123.76 平方米，总建筑面积约 65,000 平方米，将建设成为三水区规模最大，功能最齐全的休闲购物广场。项目地块现状平整，预计建设期为一年。2、 项目经济技术指标及划分2.1、 占 地 面积： 57,123.76 平方米2.2、 容 积 率： 约 1.12.3、 总建筑面积： 65,000 平方米其中大场面积： 约 39,000 平方米包括百货公司： 13,000 平方米超市： 7,000 平方米餐饮： 6,000 平方米娱乐： 5,000 平方米儿童乐园： 2,000 平方米写字楼、仓库、设备： 6,000 平方米散铺面积： 约 26,000 平方米2.4、 停车场面积：15,000-20,000 平方米2.5、 绿 化 率：30%-40%第二部分：项目定位及经营模式1、发展理念 在三水商业发展由初级向成熟阶段转型的时期，必须采取差异化的竞争战略，即在规划设计、外型立面、环境配套、物业管理、推广营销等方面全方位塑造项目与现有楼盘的差异性，才能引领市场需求，占据市场制高点。 在营造产品差异性的同时，应着力构筑蕴含于产品之内的全新的商业模式与管理方法，使产品真正具有差异于其它楼盘的精髓与灵魂，从而获得可持续的市场占有力与品牌效应。2、项目形象定位三水商业转型时期具标志性的，规划建筑、商业气氛最佳，经营模式、物业管理最为完善，具有全新品牌形象的，集购物、娱乐、饮食为一体的大型一站式商业广场。3、项目推广命名其一以发展为大型一站式商业广场为背景，其二以体现发展商的成功开发经验为基础，建议项目命名为“三水城市广场”4、经营理念 项目将引入麦当劳、肯德基等一系列国际、国内著名商业机构大面积进场经营，以吸纳巨额的外来投资为主。由此迅速提升城市的商业地位和价值。 项目同时计划引入大型超市作为大场进驻，以加强地区的消费能力。 项目的策划、建设和管理都将引入国际和香港著名的顾问机构、物业管理公司参与，以确保整个项目的高素质，并有助于地区知名度的提升。第三部分：项目规划设计方案1、整体构思与布局地块位于张边路，紧靠路边，呈长方形，地块平整，适合整体开发利用，因此规划设计大体布置为：三层一站式大型商场2、交通组织规划项目道路系统规划设计以人车分流为原则，避免人流与车流的交叉与冲突。此外，为方便三水各地居民前来广场购物，建议设置一定数量的购物接送专车，来往广场及三水各主要镇区。3、绿地广场系统设计项目将以国际化的商业物业为标准，结合园林水景、城市艺术、本土文化于一体，建设相关主题的绿化广场，以达到集休闲娱乐互动的效果。4、景观结构规划的市政公园将是项目的辅助景观构成。地块规划为商业用地，相对住宅的建筑高度较低，不会影响市政公园作为当地的主要城市景观，同时市政公园能与广场的主题互相呼应。5、设计图示第四部分：项目的效益分析1、成本效益财务状况1.1、开发成本：16,770 万元（1）征地费： 1,820 万元65,000 m2 X 280 元 / m2 = 1,820 万元（2）建筑安装工程费： 10,335 万元土建工程费： 4，875 万元65,000 m2 X 750 元 / m2 = 4,875 万元装修工程费： 1,560 万元26,000 m2 X 600 元 / m2 = 1,560 万元设备工程费（指消防、空调、电梯工程费）： 3,900 万元65,000 m2 X 600 元 / m2 = 3,900 万元（3）配套工程费（指停车场、广场、园林绿化、市政工程费）： 2,275 万元65,000 m2 X 350 元 / m2 = 2,275 万元（4）利息等不可预见费： 1,300 万元指开发过程中不可预见的发生费用或部分预算外费用，按销售额 5%计算。65,000 m2 X 4，000 元 / m2 X 5 % = 1,300 万元（5）广告费： 1,040 万元65,000 m2 X 4,000 元 / m2 X 4 % = 1,040 万元1.2、销售收入：10,400 万元26,000 X 4,000 元/ = 10,400 万元1.3、税费： 832 万元10,400 万元 X 8 % = 832 万元2、项目盈亏平衡分析2.1、纯销售成本核算销售收入-（开发成本+销售税费）= 10,400 万元-（ 16,770 万元 + 832 万元）= -7,202 万元2.2、租金保本年期计算年租金收入：39,000 m2 X 20 元 / m2 / 月 X 12 月 /年= 936 万元 / 年租金保本年期：7,202 万元 / 936 万元 / 年= 7 年 9 个月说明：1、上述计算以建筑面积作为计算单位；2、考虑到租金的增长情况，及租赁场所经营范围，每平方米月租金暂以平均 20 元估算。从资金实际发生的情况看来 ，项目光靠 26,000 平方米的小百货铺位的销售，不能达到盈亏平衡。只有在 39,000 平方米的大场全面出租 7 年 9 个月后，才有盈利能力。为成功吸引品牌商家，达至商场全面出租及兴旺经营效果，大场首 2 年建议考虑免租，即当商铺全面出租 9 年 9 个月后才可达到保本。2.3、资金周转情况 根据以往经验，商业项目的成功与否由两大部分组成，建设工程的顺利开展和经营管理的到位。 本项目初期拟投入建设费用 1.7 亿元，主要用于保证项目能按计划进行开发建设；而在项目招商营运阶段，拟投入的经营管理费用估计将达到 1.5 亿元以上。由此而得出项目总投资额约为 3.2 亿元。2.4、开发效益的结论 从各财务评价指标看，在摊分整个项目的土地成本以后，项目的发展如能成功控制成本的话，尚有可以接受的盈利能力； 影响本项目开发效益的主要变动因素分别是建安成本与铺位的销售和租金价格； 建安工程成本是影响项目盈利能力的主要因素之一，在成本计算中尽量按实际情况进行设定，在实际操作中对成本的控制对改善指标的作用是明显的； 在本项目的财务指标计算中，26,000 平方米的小百货铺位的销售率和 39,000 平方米的大场的出租率均确定为 100%，目的是为了体现投入资金在确定的计算期内的盈利能力。当假定本项目的总投资不变，销售进度不变时，铺位平均售价和租金的变化对各财务指标的影响较大。3、 可行性研究结论 经济分析得到的指标显示本项目基本可行，但存在较高的市场风险。 项目的盈利能力处于正常偏低水平。 从项目的财务指标分析可见，提高租/售价格及降低建安成本将对项目收益有较大的帮助。采取一定措施有效控制成本、降低费用，并通过营造品牌商业广场能使商铺租/售价格稳步上升，从而达致产生比预期更好的收益效果。4、建议建议采取各种可能措施，降低成本，提高租/售价格，减低风险。建议在以下几方面考虑： 控制地价成本，因地价牵涉到发展商前期的资金投入，过高的地价支出将令到发展商难以承受压力及风险，若获得政府在地价上给予最大限度的优惠，将能建立良好的合作基础和投资氛围； 目前项目位处的板块商业氛围不足，为使项目能顺利发展及引入国际、国内著名品牌商家的加盟，加快周边商业环境的形成，加快市政公园的建设，把新的商业中心规划以政府确认的形式加以展示均能有助于项目未来的招商和经营； 因项目承受的资金风险较大，开发时间越长，资金回笼将面临更大压力，故应争取在最短时间内完成项目的开发，并在 2004 年春节前开业； 严格控制建筑材料及装修材料的造价，控制建安成本，尽量采用质优价廉的建材产品，以降低总体成本； 加强物业管理，建立合理的管理制度和人事架构，有效控制运营成本。5、项目成功发展带来的社会、经济效益 项目的总投资巨大，以吸纳巨额的外来投资为主。 项目将引入易初莲花、麦当劳、肯德基等一系列国际、国内著名商业机构大面积进场经营，由此可迅速提升城市的商业地位和价值。 项目的策划、建设和管理都将引入国际和香港著名的顾问机构、物业管理公司参与，以确保整个项目的高素质，并有助于地区知名度的提升。 项目的建成将创造 5,000 多个就业机会和 1,000 多个营商机会，其中大部分将适合本地人就业和营商。 项目的建成将极大地满足广大市民不断增长的消费需求，丰富市民的文化娱乐生活，进一步刺激房地产市场，带动市区土地的升值，促进第三产业发展，为政府创造可观的税收和财政收益。6、小结本项目占地 57,123 平方米，总建筑面积 65,000 平方米，规模庞大，投资额度高，资金回笼速度慢。项目在吸引巨额投资，创造就业机会，填补市场空白，提升城市商业地位和价值，提高地区知名度，促进第三产业发展，为政府创造可观的税收和财政收益等方面具有明显和巨大的社会效益。但从项目的市场调查和财务分析来看，则存在投资回报周期过长，市场未成熟，消费水平低，经营难度大等问题，而需发展商承受巨大的市场风险。因此，政府能否在各方面对项目给予大力支持，是项目是否可行的关键因素。与三水目前的商业形态相比，本项目具有鲜明的定位优势。再配合集团先进的开发理念和以往成功的开发经验，将成为三水地区标志性的发展项目。