赣州市约翰尼体育休闲公园项目可行性分析报告有限公司2010 年 4 月 赣州市约翰尼体育休闲公园项目可行性分析报告2目 录第一章 总 论 .4一、项目概况 .4二、项目背景 .10三、可行性研究报告编制依据 .13四、项目主要技术经济指标 .13第二章 项目建设的意义及必要性 .14一、改善赣州地区投资环境，为地区经济发展做出贡献 .14二、促进球会所在地区土地资源的综合开发利用 .14第三章 市场前景与竞争分析 .15一、国内外高尔夫市场现状分析 .15二、国内外高尔夫市场发展趋势 .17三、项目目标市场及市场竞争分析 .18第四章 项目建设原则及内容 .31一、项目总体规划构思原则 .31二、建设内容及规模 .32第五章 项目承担单位及项目组织情况 .32第六章 项目环境保护 .33第七章 项目建设工期及进度安排 .33第八章 项目投资估算与资金筹措 .36一、项目投资估算 .36 赣州市约翰尼体育休闲公园项目可行性分析报告3二、资金来源 .37第九章 项目经济效益分析与财务评价 .37一、分析评价的主要依据及原则 .37二、基础数据测算 .38三、财务评价 .40第十章 项目可行性研究结论 .44 赣州市约翰尼体育休闲公园项目可行性分析报告4第一章 总 论一、项目概况1、项目名称：赣州市约翰尼滨湖温泉旅游度假区体育休闲公园（以下简称赣州项目、约翰尼项目、本 项目、 项目）。2、地理区位：赣州市位于海南岛西部稍偏南，昌化江下游，其海岸线蜿蜒曲折，形成八港七湾。赣 州市是典型的滨海港口城市，全境海岸 线长 84.4 公里，基本上没有开 发，后发优势极为明显， 赣州市旅游资源丰富，有大广 坝 、猕猴岭、约翰尼水库、大田坡鹿、红兴 温泉、九龙湾等，境内和 边界上的大山大岭共有 48 座，以“山、海、江、湖、温泉、热带 雨林” 为主 题的旅游资源独具特色。境内八所港是海南的优质港， 赣州市约翰尼体育休闲公园项目可行性分析报告5港口水深，吞吐量大，拥有 6 万吨级的泊位，是海南吞吐量最大的港口，也是全国八大港口之一。全国最大的坡鹿保护区，海南省最大的水力发电厂大广坝水电站。拟开发项目位于赣州市区东侧 10 公里的赣州市八所镇东郊，西侧为西线高速，地块东侧为 225 国道，地 块环绕赣州市最大的水 库约翰尼水库，全部的用地均为原赣州约翰尼牧场范围。整个旅游区项目占地 40 平方公里，交通极为便利。3、项目单位：赣州海航投资开发有限公司（以下简称“海航地产赣州公司” 、赣州公司、公司、项目公司）隶属海航地产控股（集团）有限公司,于 2009 年 12 月 9 日注册成立，注册资本为 5000 万元人民币。公司主要业务是负责在海南省赣州市各类工业与民用建设项目的策划、管理；酒店、旅游、高尔夫、房地产开发投资与经营管理等产业。 赣州市约翰尼体育休闲公园项目可行性分析报告64、项目简介：赣州市约翰尼滨湖温泉旅游度假区高尔夫度假项目是赣州海航投资开发有限公司基于对海南国际旅游岛国家级发展战略的判断、中国高尔夫产业和市场未来发展态势、海南岛和赣州市社会经济发展趋势的调研和分析的基础上，在赣州市委、市政府的大力支持下，本着带动发展赣州市体育、休闲、娱乐和旅游产业，带动赣 州市高尚房地产市场发展， 带动周边经济发 展，完善 赣州市商务投资环境，提升赣州市商务形象的目的，在 规划建设中的 约翰尼滨湖温泉旅游度假区内的核心位置，规划建设的 54 洞国际标准高尔夫球场及配套设施。该项目是一个集高尔夫体育运动、商 务休闲、 娱乐和旅游为一体的高尚休 闲项目。同 时，项目将被打造成为海南国际旅游岛西线的领军项目。 赣州市约翰尼体育休闲公园项目可行性分析报告7海航地产赣州公司十分重视海南赣州地区旅游资源的开发与利用，现拟与政府合作开发约翰尼滨湖温泉旅游度假区，预计总投资 48 亿元。规划设计产品为滨湖高尔夫、丘陵高尔夫和山地高尔夫，温泉 别墅、湖心温泉酒店(高档) 、滨湖国际水疗中心。此外，昌化江入海口片区占地约 5-10 万亩， 风景优美，为不可多得的一线海景地块，升值潜力巨大。5、场地分析：5.1、交通分析：西线高速及国道 225 线从项目地块旁经过,高速公路及国道均有出口与之连接,连接道路为混凝土道路，可直达一期用地，交通状况非常理想。 赣州市约翰尼体育休闲公园项目可行性分析报告85.2、地块形状：可用地块形状不规则，呈张开的鱼嘴状，接近南北走向，南北最 长距 3300米，东西 宽 2500 米，纵深幅度大，形状 变化很大，为创造丰富的布局变化提供可能。5.3、坡度分析：根据相关的地形分析，95%以上区域坡度在 10%以内，地形坡度极为理想。 赣州市约翰尼体育休闲公园项目可行性分析报告95.4、地表植被：项目地块原为一农场，部分区域为农民承包地， 绝大部分被开垦种植，主要的经济作物有甘蔗、香蕉、玉米、辣椒等。5.5、自然景观：地块比较平坦，视野开阔，中间为总面积达 8 平方公里的约翰尼水库，部分区域伸入水库内形成半岛或岛状，形成独具特色的山水相连的景观。 赣州市约翰尼体育休闲公园项目可行性分析报告105.6、水源分析：约翰尼水库为内陆水库，面积巨大， 为周围农业基地的主要灌溉水源，水 质良好。由于水源库容量大，常年保证足够库容，即使在枯水期能保持相 应的水深，项目提供充足的水源保障。5.7、环保限制：项目内水库为灌溉用水源，非人饮用水源地，受 环保要求限制较少。5.8、土壤条件：主要以沙壤土及沙土为主。5.9、电源分析：可接入三相 380 伏电源。二、项目背景1、行业背景：高尔夫球是一项具有特殊魅力的体育运动，在世界范围内，高尔夫球和网球、足球并称为世界三大球类运动。高尔夫球在西方国家至今已有五百多年的历史， 赣州市约翰尼体育休闲公园项目可行性分析报告11目前全世界高尔夫球场已有 30000 多家，高尔夫爱好者超过 6000 万，分布在超过 119 个国家。全球高尔夫运动最为发达的美国在过去的几年中，平均每年新增500 多个高尔夫球场，高尔夫运动也已由传统的贵族休闲运动转变为一项全民的健身运动，在社会各阶层得到了广泛的普及。自去年 10 月通过决议，高 尔夫于2016 年正式成为奥运会比赛项目，这对于全球范围内的高尔夫运动无疑是巨大的利好消息，在中国已经表现出了青少年参与的空前踊跃。图：全球高尔夫分布随着社会经济的发展，人们对体育休闲活动的需求日益增加，高尔夫球以其“绿色、阳光、健康、放松、享受生活 ”的特征倍受人 们的青睐。同时，高尔夫球运动作为一项人类交流情感、加深了解、增进友谊的休 闲桥梁，在国 际经贸洽谈、社交活动、改善投资环境等方面起到了越来越重要的作用。2、企业背景：国际旅游岛上升到国家战略的地位以后，海南迎来了历史上最好的发展契机，以海南为根基， 见证并伴随着海南一起进步、起 飞的海南航空更会在这个历史性时刻与海南当地携手共进，是责任也是义务， 这 是一个双赢的局面。（1）外部环境 赣州市约翰尼体育休闲公园项目可行性分析报告121、中国热带领土 5000 多平方公里全部都在海南岛，作为中国唯一的热带岛屿，资源优势独一无二。2、旅