2008.11.8,谨呈：振业地产,无限风光在浐灞, 开启西安“新国际化”休闲新城的帷幕,此前，我们已经从宏观、中观、微观三个层面对市场进行分析与沟通，达成共识如下：宏观市场：西安房地产市场竞争将日趋白热化，未来房地产市场供应将大量增加，建议项目尽早入市、提前消化；中观市场（竞争层面）对项目的指导意义：在产品规划方面，园林景观、有创新力人性化的产品、完善的 社区商业配套，树立项目品牌；在开发节奏上，保持园林与主体施工的同步进行，在项目入市时就能产生巨大的震撼力；微观市场：我们项目的核心卖点：环境、产品（户型）、园林、商业配套、文化教育、品牌物管、深圳品牌发展商,引言,振业西安项目,分析思路,市场结构分析,大盘操作模式分析,沙漏型开发模式,橄榄型开发模式,操作模式,代表项目,客户构成,竞争分析,操作模式,代表项目,客户构成,竞争分析,项目资源分析,项目竞争分析,开发模式选择,项目客户定位,项目产品定位,项目市场定位,启动区定位及启策略,振业西安项目,分析思路,市场结构分析,大盘操作模式分析,沙漏型开发模式,橄榄型开发模式,操作模式,代表项目,客户构成,竞争分析,操作模式,代表项目,客户构成,竞争分析,项目资源分析,项目竞争分析,开发模式选择,项目客户定位,项目产品定位,项目市场定位,启动区定位及启策略,振业西安项目,900亩区域开发战略,振业西安项目,一、市场结构分析,A、西安整体房地产发展特点,B、西安高端房地产市场发展特点,1,2,3,C、浐灞整体房地产发展特点,振业西安项目,900亩区域开发战略,1.西安住宅市场整 体发展特点,整体特点1 从物业档次来看，呈现“哑铃状”供应结构，面向中高收入家庭的“精品”项目供应不足，市场两极分化趋势加强，结构性失衡明显。,自2007年第四季度，西安高端物业供应达到历史最高峰，全年共出现别墅类项目十多个，是2006年的两倍，高端物业占市场总体供应比例已经达到15%；2007年西安高端物业市场将继续出现大量供应的态势，市场比重有可能进一步上升 ；同时受而受新政的影响，面向中低端客户的经济适用房、90平方米以下的房源将进一步上升；面向中高端客户的精品小区项目将会出现大量减少的势头。在宏观调控后，别墅类土地供应奇货可居，一些发展商纷纷放缓推盘速度，一是规避竞争，而是在等待黄金销售时机的到来，预计明年5月高端物业会集中放量。,二、西安高端市场 发展特点,分布格局发展规模规划要点,振业西安项目,900亩区域开发战略,1.西安住宅市场整 体发展特点,二、西安高端市场 发展特点,分布格局发展规模规划要点,整体特点2 ：大户型占主流，同质化竞争激烈。,90/70%新政后,大户型成为西安楼市的主角，从2007年热销的绿地世纪城、恒大名都、西安富力城、公园天下、中海华庭等项目，热销的户型均在120以上；,根据西安楼市对2007年全年供应量的统计：120以上户型占市场总体供应的47.69%。可以预见，120 以上户型竞争激烈。,数据来源：西安房地产交易中心,振业西安项目,900亩区域开发战略,1.西安住宅市场整 体发展特点,二、西安高端市场 发展特点,分布格局发展规模规划要点,整体特点3：2008年1-8月的统计情况来看，90-120平米户型供过于求。,2008年1-8月份90-120 户型供应2609套 ，实际销售1393套,振业西安项目,900亩区域开发战略,1.西安住宅市场整 体发展特点,二、西安高端市场 发展特点,分布格局发展规模规划要点,整体特点4：预计2008年下半年，房地产市场将出现拐点。,受新政影响的主要是2007年5月以后取得的土地，一般项目前期准备期需要12-14个月，受新政影响，准备期会延长 34个月（贷款严审、预售门槛提高、客户积累期加长）；预计2007年9月是受新政影响土地项目的上市时间，也是西安市楼盘出现拐点的时间。届时，中小户型供应将占据较大的比例,振业西安项目,900亩区域开发战略,1.西安住宅市场整 体发展特点,二、西安高端市场 发展特点,分布格局发展规模规划要点,思考一？以高档、低档产品为主的哑铃状市场结构，带来高档物业市场的激烈竞争，在高档物业市场，结合项目条件、竞争环境，采用什么样的开发模式，是我们要思考的问题。,900亩区域开发战略,振业西安项目,一、市场结构分析,A、西安整体房地产发展特点,B、西安高端房地产市场发展特点,1,2,3,C、浐灞整体房地产发展特点,市场特点1：西安高档楼盘市场物业类型包括洋房、别墅、小高层、高层住宅，面积区间在130以上；,数据来源：尊地市场调查,西安主要高档楼盘物业包括别墅、洋房、小高层住宅，主体面积区间在130平方米以上,900亩区域开发战略,振业西安项目,振业西安项目,市场特点2：市场供应主要集中在130大户型，户型主要集中在3-4房,振业西安项目,西安高档楼盘价格主力价格在3500元/ 以上,市场特点3：西安高档楼盘市场物业类型包括洋房、别墅、小高层、高层住宅，价格一般在3500元/ 以上。,900亩区域开发战略,振业西安项目,900亩区域开发战略,市场特点4：潜在供应量大：西安市高档住宅已面市项目开发储备规模超过1500万, 除已入市部分，保守统计未来供应量在1200万以上。,数据来源：尊地市场调查,合计：15082069 ,39838,三江养生美墅,51000,水印山城,200000,岳麓山公馆,44700,樱之谷二期,173000,金鹰城圣爵菲斯,80000,山水英伦庄园,86700,西街花园二期,126100,美林水郡(二期),100000,水木兰庭,136500,水云间（三期）,200000,托斯卡纳,190000,西山汇景,165000,星语林汀湘十里,200000,保利阆峰云墅,324531,南山苏迪亚诺,220000,绿城桂花城,300000,橘郡,368000,双盈卧龙湾,860000,通程凯盛园,872708,藏珑,350000,香格里麓山别墅,700000,泰禹家园,556600,奥园,399875,新地.东方明珠,396000,中城丽景香山,965500,威尼斯城,1000000,长沙玫瑰园,585000,秀峰山庄,1200000,早安星城,500000,卓越蔚蓝海岸,1307987,绿城青竹园,1200000,比华利山,1000000,阳光100国际新城（二期）,183030,青竹湖畔一期,总建筑面积(),楼盘名称,总建筑面积(),楼盘名称,总建筑面积(),楼盘名称,一、西安住宅市场整 体发展态势,二、西安高端市场特点,振业西安项目,900亩区域开发战略,一、西安住宅市场整 体发展态势,二、西安高端市场特点,根据有关部门统计，目前西安别墅用地储备已经超过30000亩，按平均0.5的容积率计算，长沙3-5年纯别墅建筑面积供应量将达到1000万平方米，可供应套数为25000套(以400的套均面积计算)，以西安市区近70万个家庭计算，平均每28个家庭即可拥有别墅一套。,根据政府有关部门统计，别墅潜在供应量超过1000万,说明：西安高档物业多为综合社区，除别墅、洋房外，还包括高档公寓。,振业西安项目,900亩区域开发战略,一、西安住宅市场整 体发展态势,二、西安高端市场特点,楼盘名称,44700,樱之谷二期,51000,水印山城,39838,三江养生美墅,86700,西街花园,173000,金鹰城圣爵菲斯,80000,山水英伦庄园,136500,水云间三期,126100,美林水郡(二期),100000,水木兰庭,165000,星语林汀湘十里,200000,托斯卡纳,190000,西山汇景,200000,岳麓山公馆,200000,保利阆峰云墅,324531,南山苏迪亚诺,220000,绿城桂花城,300000,橘郡,368000,双盈卧龙湾,860000,通程凯盛园,872708,藏珑,350000,香格里麓山别墅,700000,泰禹家园,556600,奥园,399875,新地.东方明珠,396000,中城丽景香山,965500,威尼斯城,1000000,长沙玫瑰园,585000,秀峰山庄,1200000,早安星城,500000,卓越蔚蓝海岸,1307987,绿城青竹园,1200000,比华利山,1000000,阳光100国际新城（二期）,183030,青竹湖畔一期,总建筑面积(),楼盘名称,总建筑面积(),楼盘名称,总建筑面积(),市场特点5：市场竞争步入大盘竞争时代：100万平方米以上楼盘超过20个，储备开发规模超过1400万,振业西安项目,900亩区域开发战略,一、西安住宅市场整 体发展态势,二、西安高端市场特点,市场特点6：经过尊地研究，我们发现西安高端产品的发展模式呈现两种走势：一是以西安玫瑰园、卓越未来海岸为代表的，发展成为沙漏状发展模式；一是以奥园、绿城桂花城为代表，发展成橄榄状发展模式路线；。,振业西安项目,900亩区域开发战略,一、西安住宅市场整 体发展态势,二、西安高端市场特点,市场特点7：今明两年内，别墅、洋房等低密度物业竞争激烈,高档楼盘多为别墅+洋房+高层公寓的分布格局，在开发策略上，高档楼盘多先推出别墅+洋房，以提升项目项目品质；今明两年内年是高档楼盘入市的高峰年，今明两年内复合型高档社区将纷纷推出低密度别墅物业，此外再加上纯别墅项目入市，可以预见，今明两年内，低密度别墅、洋房市场将更加激烈。,振业西安项目,900亩区域开发战略,一、西安住宅市场整 体发展态势,二、西安高端市场特点,市场特点8：未来几年内，高层公寓同质化竞争激烈：,大部分项目首期通过低密度的洋房、别墅提升项目档次，后期规划有大量高层公寓，后期大密度的高层公寓入世，预计09年年中，将有大量的高档公寓物业涌入市场。,振业西安项目,900亩区域开发战略,思考：面对激烈的竞争市场，进行市场细分，思考可能的发展模式，明确项目定位、进而提出深化的产品建议，是本次研究要解决的核心问题。,分析思路,市场结构分析,大盘操作模式分析,沙漏型开发模式,橄榄型开发模式,操作模式,代表项目,客户构成,竞争分析,操作模式,代表项目,客户构成,竞争分析,项目资源分析,项目竞争分析,开发模式选择,项目客户定位,项目产品定位,项目市场定位,启动区定位及启策略,振业西安项目,大盘操作模式分析,客户群细分需求,富豪阶层,客户群,别墅顶级洋房,物业需求,工薪白领阶层,普通公寓,中产阶层,洋房，130以上的高品质公寓,经济型的别墅产品,衍生需求,极大占有资源；,期望尊重，身份认同 ，希望分享资源；3040岁，对后代教育极为重视,对生活配套、公共交通依赖性强,大面积的普通公寓,大盘操作模式分析,沙漏型发展模式：,模式简述,以别墅、顶级洋房为主，占有项目最佳资源，客户群为富豪阶层,物业类型以洋房、大面积公寓为主，资源均好，客户群为中产阶层阶层，但开发规模小,以公寓为主，资源差，客户群为工薪阶层、普通白领等,物业规模,大,大,小,大盘操作模式分析,沙漏开发模式下，项目资源重点向豪宅转移，项目主要通过豪宅组团获取利润,大盘操作模式分析,典型案例分析：,鹏基诺亚山林,整体规划：,项目园林资源向项目中心组团倾斜,大盘操作模式分析,典型案例分析：,蔚蓝海岸,整体规划：,一起别墅洋房占有最大资源，后期公寓资源差，销售压力较大。,洋房别墅组团,