2017 年 第三 季度房地产行业投资策略 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 房地产 行业 证券研究报告 行业 报告 发布日期： 2017 年 6 月 27 日 星期 二 爱建证券有限责任公司 房地产 投资 机会 将 从 多元 经营 中 获取财富管理 研究所 投资要点 我们预计 2017 年第 三 季度 房地产行业的投资侧重点将集中在“多元发展” 。主要 体现 在于： 1、 调控政策的延续性将持续影响第三季度各地房地产的交易数据。同时，未来仍有政策调控的预期及空间； 2、 行业正处于调控期，外延收购将会持续上演。 每当行业规模达到一定程度后，重组势必会对行业进行重新的梳理，优胜略汰是必然。 土地资源是地产行业的“命脉”。 因此 ，行业调整期内必 企业多为应对行业调整作了充足的准备。 3、 多元发展的企业 应将收到关注 。 行业进入调整期， 房地产企业 的盈利来源在收到削弱的同时， 多数公司或多或少地对业务将做出调整和转型。 总体来看，实体经济的利润率出现下滑、人民币贬值等不利因素导致了投资的困局，使得资金涌向房地产行业。房价上涨主要集中在长三角、珠三角、京津冀这三大经济发达的地区，并以北、上、广、深为核心向周边地区扩散传导。预计未来全国地区分化后热点城市持续高温不减，而其他城市则面临较大的去库压力。因此针对市场分化的情况，国家政策坚持分类管理、因城施策，在鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库力度的同时，也对热点城市实行房价调控政策，各地对房地产行业的调控政策有着明显的差异。 我 们的选股策略是： 1、 现金流充裕的个股 。这类公司地产业绩稳定， 现金流充裕 ， 土地资源充裕 。 建议投资组合： 招商蛇口 （ 001979）、 泛海控股（ 000046） ； 2、商业 /园区类个股。这类公司既可收取园区内公司的租金和服务费用，又可通过股权投资分享创新创业的成果，建议投资组合： 华夏幸福（ 600340）、 张江高科 （ 600895） 、 东湖高新 （ 600133） ； 3、具有 特殊概念个股，例如养老类、商业类、园林类地产 。这类股票符合 国家政策，同时 具有兼并收购的实力，建议投资组合： 保利地产 （ 600048） ， 绿地控股 （ 600606） 、华远地产（ 600743） 。 因此，我们 给予 房地产行业“同步大市”评级。 风险提示 ： 宏观经济风险；房地产价格出现断崖式下跌 。研究员： 刘孙亮 TEL： 021-32229888-25517 E-mail:liusunliangajzq.com 执业编号： S0820513120002 行业评级： 同步 大市行业表现（ 52 周 ） 数据来源：Wind ，爱建证券研究所 PE（ TTM） 16.63 最新 PB 2.12 （ %） 1 个月 6 个月 12 个月 绝对表现 6.41% -0.04% 0.34% 相对表现 3.98% 2.46% -1.93% 相关公司 数据 公司 评级 EPS 16A 17E 18E 招商 蛇口 强烈 推荐 1.21 1.44 1.53 嘉宝集团 强烈 推荐 0.44 0.55 0.72 华夏幸 福 强烈 推荐 2.22 2.87 3.75 华远地产 强烈推荐 0.32 0.41 0.51 数据来源： Wind，爱建证券研究 所 相关报告： 房地产行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 核心观点 房地产行业处于大周期的调整阶段。当下我国房地产行业面临房价过高、库存高企的压力。年初至今，各地对房价调控的政策不断出台，旨在使得行业完成“三降一去一补”。 第 一季度，一二线城市的 房地产量、价有明显的下降 ，三四线城市则有增长的趋势 。 从年初起，经过一轮较为严厉的调控政策后，我们看到 房地产交易数据有了明显的下滑。同时，银行折扣率的提高对购房成本的提高势必将进一步影响住宅类地产的销量。因此， 我们预计 2017 年第 三 季度 房地产行业的投资侧重点将集中在“多元发展” 。 主要 体现 在于： 1、 调控政策的延续性将持续影响第三季度各地房地产的交易数据。同时，未来仍有政策调控的预期及空间； 2、 行业正处于调控期，外延收购将会持续上演。 每当行业规模达到一定程度后，重组势必会对行业进行重新的梳理，优胜略汰是必然。 土地资源是地产行业的“命脉”。 因此 ，行业调整期内必 企业多为应对行业调整作了充足的准备。 3、 多元发展的企业 应将收到关注 。 行业进入调整期，房地产企业 的盈利来源在收到削弱的同时， 多数公司或多或少地对业务将做出调整和转型。 去库存是 2017 年房地产市场的重要任务， 一线城市的库存压力较小，因此未来房价仍然以高位盘整为主。二、三先城市则依旧围绕去库存为主，未来房地产的投资增速或将放缓。 因此，我们 给予 房地产行业“同步大市”评级。 房地产行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 目录 一、行业现状分析与展望 . 5 1.1 政策回顾与展望 . 5 1.2 行业数据分析与展望 . 5 1.3 板块估值分析与展望 . 8 二、 三大投资逻辑依旧 . 9 2.1“自我规划”后的发展方向 . 92.2 调整后的房地产发展方向将涵盖“特色”二字 . 9 三、 结论与建议 . 10 四、 重点推荐公司 . 12 4.1 招商蛇口（ 001979） . 12 4.2 嘉宝集团（ 600622） . 13 4.3 华夏幸福（ 600340） . 14 4.4 华远地产（ 600743） . 15房地产行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 图表目录 图表 1 单月房地产开发投资额及同、环比数据 . 6 图表 2 土地购置面积及同比情况 . 6 图表 3 土地成交交款及同比情况 . 6 图表 4 土地购置费及同比情况 . 6 图表 5 全国房屋 新开工面积及同比情况 . 7 图表 6 房屋施工面积及同比情况 . 7 图表 7 全国商品房销售面积及同比 . 8 图表 8 全国商品房销售额及同比 . 8 图表 9 招商蛇口（ 001979） P/E Bands . 12 图表 10 招商蛇口（ 001979） P/B Bands . 12 图表 11 嘉宝集团（ 600622） P/E Bands. 13 图表 12 嘉宝集团（ 600622） P/B Bands . 13 图表 13 华夏幸福（ 600340） P/E Bands. 14 图表 14 华夏幸福（ 600340） P/B Bands . 14 图表 15 华远地产（ 600743） P/E Bands. 15 图表 16 华远地产（ 600743） P/B Bands . 15 房地产行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 5 一、 行业现状分析与展望 1.1 政策回顾与展望 回顾第二季度，各地进一步持续出台房地产调控政策 ，用以遏制房地产行业过热发展。 主要手段无外乎 限购、限贷等 。 今年 3 月，“”政府工作报告提出 推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展房地产行业 ，同时 施行“因城施策”来化解房地产库存 ，并且自 5 月 1 日起将在行业内全面施行“营改增”。 我们可以看到， 2017 年新春过后 央行即变向加息，这对银行的资金成本造成压力。未来受到资金成本压力的影响，对购房贷款的投放以及折扣力度将会进一步趋于谨慎对待。 同时，我们也关注到，通过一系列的调控政策，一、二线热点城市的投资热度已经有了明显的回撤迹象。 当下，我们对行业现状用三个字即可归纳 “去库存” 。可以预见的是，三 四线城市或通过社保的改革，人口、产业的导入和特色小镇的培育来 实施去库政策 。 我们 展望， 预计进入 三 季度 后部分区域，如环京、环沪 等地 仍 将会陆续继续出台房地产收紧措施 。 这将遏制部分投资资金入市，从而可以缓解楼市过快上涨的现象。由于 热点城市的库存压力较小，这样将会